第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律
　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)可理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。
　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境：社會(huì)環(huán)境;政治環(huán)境;經(jīng)濟(jì)環(huán)境;金融環(huán)境;房地產(chǎn)法律制度環(huán)境;技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國(guó)際環(huán)境。
　　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素：社會(huì)因素;經(jīng)濟(jì)因素;政策因素。
　　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量：金融業(yè)的發(fā)展;信息通訊技術(shù)水平的提高;生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變;人文環(huán)境的變化;自然環(huán)境的變化;政治制度的變遷。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者：土地所有者或當(dāng)前的土地使用者;開發(fā)商;政府及政府機(jī)構(gòu);金融機(jī)構(gòu);建筑承包商;專業(yè)顧問(建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人;律師);消費(fèi)者或買家。
　　3、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：總量結(jié)構(gòu);區(qū)域結(jié)構(gòu);產(chǎn)品結(jié)構(gòu);供求結(jié)構(gòu);投資結(jié)構(gòu)。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)有：地域范圍;房地產(chǎn)用途;存量增量，一級(jí)市場(chǎng)指的是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)指的是土地轉(zhuǎn)讓和新建商品房租售市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)指的是存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng);交易形式，買賣、租賃、抵押等子市場(chǎng)存在于新建和存量市場(chǎng)中，存量市場(chǎng)還有一個(gè)保險(xiǎn)子市場(chǎng);目標(biāo)市場(chǎng)。五種標(biāo)準(zhǔn)劃分方式相互疊加得到更細(xì)的市場(chǎng)。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給指標(biāo)：
　�、俅媪�，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量。
　�、谛驴⒐ち�，按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住條和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格的建筑面積。
　　③滅失量。
　�、芸罩昧浚�不包括��(bào)告期內(nèi)已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套設(shè)施、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
　　⑤空置率，報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
　�、蘅晒┳馐哿�，可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量。一般情況下，某時(shí)點(diǎn)的空置量大于可供銷售量。
　�、叻课菔┕っ娣e，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積，本期開工又竣工及又停建緩建的房屋面積也包括在施工面積中。
　　⑧房屋新開工面積。
　�、崞骄�建設(shè)周期，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積(量)。
　�、饪⒐し课輧r(jià)值。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值;人口數(shù);城市家庭人口;就業(yè)人員數(shù)量;就業(yè)分布;城鎮(zhèn)登記失業(yè)率;城市家庭可支配收入;城市家庭總支出;房屋空間使用數(shù)量;商品零售價(jià)格指數(shù);城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)交易指標(biāo)：銷售量;出租量;吸納量，吸納量=銷售和出租房屋的數(shù)量之和;吸納率，吸納率=吸納量/同期可供租售量;吸納同期，吸納率的倒數(shù);預(yù)售面積;房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù);房地產(chǎn)價(jià)格;房地產(chǎn)租金。
　　4、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特點(diǎn)是在短期很難有較大的增減，因此在短期內(nèi)供給缺乏彈性，供給主體間的競(jìng)爭(zhēng)不充分不廣泛。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)是具有廣泛性和多樣性，同時(shí)開支巨大。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易特點(diǎn)是要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，交易費(fèi)用通常比較多房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)與所處的位置關(guān)系極大，其次總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)，同時(shí)也受交易主體個(gè)別因素的影響。以上是房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)特征，但對(duì)于某一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還要受其社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，尤其是受到社會(huì)體制的規(guī)定
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能：配置存量房地產(chǎn)資源和利益;顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化，引起需求變化的原因有未來預(yù)期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費(fèi)品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化;指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變化的原因有建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式、某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變化需要一定的時(shí)間才能完成，對(duì)市場(chǎng)供給和需求的有效調(diào)節(jié)還要假設(shè)有一個(gè)完全的資本市場(chǎng)存在，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性，不可能短期內(nèi)達(dá)到市場(chǎng)供需平衡;指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃;引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。
　　5、由于房地產(chǎn)兼有消費(fèi)品和投資品的雙重特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在有房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)層面�？臻g市場(chǎng)上需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。資產(chǎn)市場(chǎng)是被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益(租金和轉(zhuǎn)售時(shí)的增值收益)，其新增供給的來源是新建的建筑物。
　　房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系：空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求，同時(shí)，空間市場(chǎng)的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一個(gè)均衡狀態(tài)，此時(shí)，租金和價(jià)格不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量與折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。但這均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，市場(chǎng)大部分時(shí)間是處于一種不均衡狀態(tài)，但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)。
　　6、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的原因：供需因素的影響;市場(chǎng)信息不充分;生產(chǎn)者和消費(fèi)者心理因素的影響;政策因素的影響;政治沖擊;制度因素的影響;生產(chǎn)時(shí)間落差;季節(jié)性調(diào)整和總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。
　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。但由于經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系、就業(yè)機(jī)會(huì)增加與空間需求不再同比增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張不再立即絕對(duì)導(dǎo)致新建筑增加。因此強(qiáng)調(diào)對(duì)未來可能變化的全盤了解，而不僅僅是利用過去作預(yù)測(cè)。
　　無論是供給短缺還是過剩，還是需求超過或少于現(xiàn)存供給數(shù)量，市場(chǎng)機(jī)制都在市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需平衡點(diǎn)(從供給角度來看，允許有一定數(shù)量的空置)，
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期有四個(gè)階段：第一階段是市場(chǎng)周期谷底;第二階段是增長(zhǎng)超過平衡點(diǎn);第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn);第四階段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平并向下運(yùn)動(dòng)，此時(shí)，供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不完全，致使典型的資本市場(chǎng)投資者很難及時(shí)準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期。第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。第二階段，投資者小心翼翼回到房地產(chǎn)市場(chǎng)上來，第三階段，投資者繼續(xù)贖買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目。
　　投資周期在第一階段和第二階段初期是滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則是超前于市場(chǎng)自然周期的變化。
　　7、房地產(chǎn)泡沫的由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，特別是投機(jī)性因素使用的結(jié)果。房地產(chǎn)泡沫成因有：土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ);投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因;金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。
　　過度開發(fā)的原因是：開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差;開發(fā)商之間的博弈和非理性行為;開發(fā)資金的易得性。過度開發(fā)反映了市場(chǎng)上的供求關(guān)系，泡沫則是反映了市場(chǎng)價(jià)格與實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系。投機(jī)性泡沫往往在周期循環(huán)的上升階段，過度開發(fā)一般在于循環(huán)的下降階段。如果泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過度開發(fā)，而過度開發(fā)不一定是由泡沫引起的。過度開發(fā)往往是投資者為了獲得長(zhǎng)期利益而泡沫是市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐。
　　房地產(chǎn)泡沫的衡量：實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房?jī)r(jià)收入比、個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求等指標(biāo)。
　　8、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則：目標(biāo)確定性，使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用，保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱∨c使用空間，引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置的選擇，滿足特殊群體的需要;政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性;政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性;政策的公平性和效率。
　　宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段：土地供應(yīng)政策;金融政策;住房政策;城市規(guī)劃;地價(jià)政策;稅收政策;租金控制。
　　規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施：健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè);規(guī)范交易程序;加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理。