第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)
　　1、作為房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)能力應(yīng)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與可行性研究的技術(shù)與方法。
　　2、投資就是為了獲得可能的不確定的未來(lái)值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。投資分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資分為基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)和其他固定資產(chǎn)投資四個(gè)部分。
　　投資的特性：投資是一種經(jīng)濟(jì)行為;投資具有時(shí)間性，過(guò)程越長(zhǎng)，未來(lái)報(bào)酬的獲得就越不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)就越大;投資的目的是在于得到報(bào)酬;投資具有風(fēng)險(xiǎn)性。
　　投資的作用：投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力;投資與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān);投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高;投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往。
　　3、房地產(chǎn)投資的對(duì)象是房地產(chǎn)，包括房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)和基于房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的證券。房地產(chǎn)實(shí)物投資又分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種類型。房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)投資。
　　房地產(chǎn)投資的目的是財(cái)富價(jià)值的最大化，獲得經(jīng)常性收益和資本增值，同時(shí)可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨膨脹的影響。
　　房地產(chǎn)投資物業(yè)類型：居住物業(yè);商業(yè)物業(yè)(經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè))，位置對(duì)于此類型物業(yè)有特殊重要性;工業(yè)物業(yè)，重工業(yè)廠房有其特殊性;特殊物業(yè)。
　　4、房地產(chǎn)的特性：不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置，投資者進(jìn)行投資時(shí)要關(guān)注對(duì)未來(lái)地區(qū)環(huán)境的可能變化的分析與預(yù)測(cè);壽命周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命;適應(yīng)性;異質(zhì)性;弱流動(dòng)性(變現(xiàn)能力差);政策影響性;專業(yè)管理依賴性;相互影響性。
　　5、房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資但建成后用于出租或經(jīng)營(yíng)則變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。
　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有：自用和出租給使用者獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，同時(shí)可以不需要時(shí)可以轉(zhuǎn)售獲取轉(zhuǎn)售收益。間接投資有：投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券;投資房地產(chǎn)投資信托資金，其優(yōu)點(diǎn)收益相對(duì)穩(wěn)定、流動(dòng)性好，類型有權(quán)益性、抵押型、混合型;購(gòu)買住房抵押支持證券。
　　房地產(chǎn)投資之利：相對(duì)較高的收益水平;易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持;能抵消通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)價(jià)格年平均上漲率是同期年通貨膨脹率的2倍;提高投資者的資信等級(jí)。
　　房地產(chǎn)投資之弊：變現(xiàn)性差;投資數(shù)額巨大;投資回收周期長(zhǎng);需要專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。
　　6、風(fēng)險(xiǎn)是獲得預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險(xiǎn)涉及變動(dòng)和可能性。變動(dòng)通常用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)表示，標(biāo)準(zhǔn)差越小，投資風(fēng)險(xiǎn)也越小。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：投入資金的安全性;期望收益的可靠性;投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性;資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。
　　系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn);市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn);周期風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)周期大約18-20年，香港7-8年，日本為7年;變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn);利率風(fēng)險(xiǎn);政策風(fēng)險(xiǎn);政治風(fēng)險(xiǎn);或然損失風(fēng)險(xiǎn)。
　　個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)有：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn);未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn);資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn);比較風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會(huì)成本);時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)(選擇時(shí)機(jī));持有期風(fēng)險(xiǎn);
　　投資者投資決策取決于對(duì)未來(lái)投資收益的預(yù)期或期望。風(fēng)險(xiǎn)盡可能規(guī)避、控制和轉(zhuǎn)移。
　　房地產(chǎn)的租售價(jià)格、成本費(fèi)用、開發(fā)周期及市場(chǎng)吸納率、吸納周期、空置率等估計(jì)都會(huì)受各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而存在一定的變動(dòng)范圍。
　　7、投資組合的目標(biāo)就是尋找一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最小或是在一個(gè)預(yù)設(shè)或接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。資本資產(chǎn)定價(jià)模型：
　　項(xiàng)目要求的收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+項(xiàng)目的β×(市場(chǎng)平均報(bào)酬率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率)