房屋的修繕責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)，認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無(wú)力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

　　例題：關(guān)于房屋租賃期限，不正確的表述是（�。�

　　A.房屋租賃期不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的房屋租賃合同無(wú)效

　　B.租賃期限屆滿(mǎn)當(dāng)事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年

　　C.出租人在租賃期限屆滿(mǎn)前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意

　　D.承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意

　　答案：A

　　解析：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

　　2、租賃合同的終止租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴(yán)格遵守。

　　合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。自然終止主要包括：（1）租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；（2）符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；（3）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。

　　因上述原因終止租賃合同的，使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

　　例題：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿(mǎn)前（�。﹤�(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：C

　　解析：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月提出。

　　人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無(wú)效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過(guò)程中的人為因素而使合同終止。對(duì)于無(wú)效合同的終止，《合同法》有明確的規(guī)定，不再贅述。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；（4）無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；（5）公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的，（6）承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的，（7）故意損壞房屋的：（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。

　　發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。

　　例題：房屋租賃合同人為終止的情形有（�。�

　　A.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租

　　B.承租人無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房屋租金6個(gè)月以上

　　C.公有住房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上

　　D.因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行E.根據(jù)合同約定可以解除合同條款

　　答案：ABC

　　解析：因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行、根據(jù)合同約定可以解除合同條款，屬于自然終止。