房地產(chǎn)開發(fā)類貸款

1998年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源中，自有資金僅占12．5％，其他資金則大部分來(lái)自于銀行貸款。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)類資金管理，就成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條什下政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的一種重要的經(jīng)濟(jì)手段。為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)類貸款作出了相應(yīng)的管理規(guī)定。2003年6月，中央銀行發(fā)布了121文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，同年8月國(guó)務(wù)院18號(hào)令發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》2004年3月國(guó)務(wù)院發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款，是銀行向?yàn)樯鐣?huì)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于生產(chǎn)周轉(zhuǎn)的流動(dòng)資金貸款。凡經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)土地開發(fā)及商品房建設(shè)的企業(yè)，擁有一定的自有資金，具有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，經(jīng)上級(jí)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得了法人資格并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，均可向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。這種貸款為短期貸款。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款主要用于墊付城市綜合開發(fā)、商品房開發(fā)、土地開發(fā)以及舊城改造等項(xiàng)目所需的生產(chǎn)性流動(dòng)資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)資金不足的部分，可向銀行申請(qǐng)貸款。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款屑于墊支性的生產(chǎn)資金，一般用于以下四個(gè)方面：
1)開發(fā)前期所需占用的資金，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)等；采集者退散
2)土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所占用的資金，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和道路、供水、供氣、供電、排水、通訊、照明等建沒資金；
3)建筑安裝工程所需占用的資金；
4)公共設(shè)施配套工程所需占用的資金，包括各種生活小區(qū)、公共設(shè)施，直接攤?cè)肷唐贩績(jī)r(jià)格中的配套工程等。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款是銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放的貸款。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)期長(zhǎng)，相應(yīng)需用資金時(shí)間也長(zhǎng)，因此這類貸款屬于中長(zhǎng)期貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款用于開發(fā)項(xiàng)目的土地使用及拆遷補(bǔ)償、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝以及公共配套設(shè)施等發(fā)生的費(fèi)用支出。
(3)單位住房貸款包括單位購(gòu)建房貸款、房管單位貸
1)單位購(gòu)建房貸款是為實(shí)施房改的企事業(yè)單位建造住房提供的貸款。貸款主要解決單位資金的不足。這部分貸款屬于固定資產(chǎn)投資性貸款，管理應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)。貸款期限一般超過(guò)三年。
2)房管單位貸款是為房管單位及其所屬企業(yè)進(jìn)行正常生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)所提供的流動(dòng)資金貸款。貸款主要用于房管部門所屬單位進(jìn)行房屋維修、危舊房改造。
3)合作建房貸款是為企事業(yè)單位(包括住房合作社)和職工共同集資合作建造住房提供的貸款。貸款用于解決各種形式集資建房和住房合作社建房資金的不足。合作建房貸款包括兩部分：一部分屬于個(gè)人購(gòu)建房貸款，由單位或合作社統(tǒng)借統(tǒng)還。這部分貸款屬消費(fèi)性貸款，貸款的發(fā)放與管理可比照個(gè)人住房貸款辦理；另一部分屬于單位或合作社出資部分不足而發(fā)生的貸款，由單位或合作社歸還。這部分貸款與單位購(gòu)建房貸款一樣，屬固定資產(chǎn)投資性貸款，可比照單位購(gòu)建房貸款進(jìn)行管理。合作建房貸款應(yīng)實(shí)行先集資后貸款，并應(yīng)在辦妥各項(xiàng)建房手續(xù)后再發(fā)放貸款。
4)商品住房開發(fā)貸款是為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住房所提供的流動(dòng)資金貸款。貸款用于補(bǔ)充商品住房開發(fā)所需周轉(zhuǎn)資金的不足，屬流動(dòng)資金類貸款。
5)其他住房開發(fā)貸款是為商品住房配套建設(shè)提供的貸款。貸款屬于固定資產(chǎn)投資性質(zhì)的，應(yīng)從嚴(yán)控制，在確有還款保證的前提下方可發(fā)放。