中國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個階段：

1、城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點階段

　　1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問題。

　　1979年開始實行向居民全價售房的試點。

　　1982年開始實行補(bǔ)貼出售住房的試點，即政府、單位、個人各負(fù)擔(dān)房價的1/3。截至1985年底，全國共有160個城市和300個縣鎮(zhèn)實行了補(bǔ)貼售房，共出售住房1093萬平方米。

　　自1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了“國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國的房改工作。1988年1月國務(wù)院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，同年2月國務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計和全面試點階段。

　　自1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。

　　2、城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段

　　1991年城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破和實質(zhì)性進(jìn)展，結(jié)束了一段時期以來的徘徊局面，進(jìn)入了全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

　　1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個綱領(lǐng)性文件，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的，這標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已從探索和試點階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

　　3、城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實施階段

　　1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(以下簡稱《決定》)，確定房改的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化;加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”。

　　“三改”即改變計劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制;改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行的體制;改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。

　　“四建”即建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收人家庭為對象的商品房供應(yīng)體系;建立住房公積金制度;發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系;建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場�！稕Q定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，做好原有政策與《決定》的銜接工作等，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已進(jìn)入深化和全面實施階段。

　　1998年7月3日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。

　　建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系主要包括：

　　(1)調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。

　　新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、企業(yè)管理費、貸款利息和稅金等7項因素。計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在2%以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)等4項成本因素為基礎(chǔ)計算，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)利潤控制在3%以下，使經(jīng)濟(jì)適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)。

　　(2)對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。

　　新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定，其開發(fā)利潤控制在3%以下，使經(jīng)濟(jì)適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)。

　　最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實物配租和租金核減為輔。城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司�住房面積的60%。廉租住房的租金實行政府定價，廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)由維修費、管理費二項因素構(gòu)成。

　　中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住。

　　對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場調(diào)節(jié)價。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。對經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價格，依法實行建設(shè)項目招投標(biāo)。

　　(3)發(fā)放住房補(bǔ)貼。

　　停止住房實物分配后，職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。房價收入比(即本地區(qū)一套建筑面積為60m“的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補(bǔ)貼。