第三章　房地產開發(fā)程序與管理

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產開發(fā)程序各階段工作內容以及對獲取土地、建設過程中相關管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節(jié)　房地產開發(fā)程序概述

一、房地產開發(fā)的基本概念

二、房地產開發(fā)的主要程序

第二節(jié)　投資機會選擇與決策分析

一、投資機會選擇

二、投資決策分析

第三節(jié)　前期工作

一、獲取土地

(一)土地儲備與土地一級開發(fā)
1.土地儲備
2.土地一級開發(fā)
(二)獲取土地的途徑
1.土地使用權出讓
2.土地使用權劃撥
3.原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權轉讓
4.與當前土地使用權擁有者合作

二、確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可

(一)土地出讓過程中的規(guī)劃管理
(二)房地產開發(fā)前期的規(guī)劃管理
1.開發(fā)項目選址、定點審批階段
2.申請《建設用地規(guī)劃許可證》階段
3.規(guī)劃設計條件審批階段
4.設計方案審批階段
5.申請《建設工程規(guī)劃許可證》階段

三、建設工程招標

(一)開發(fā)建設項目的招標方式
1.公開招標
2.邀請招標
(二)招標機構
1.招標過程中的決策活動。
2.招標中的日常事務工作
3.招標工作小組組成人員
(三)招標程序
1.申請招標
2.編制招標文件
3.編制招標工程標底
4.確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函
5.投標人資格審查
6.招標工程交底及答疑
7.開標、評標和決標
8.簽訂合同

四、開工申請與審批

(一)申請領取施工許可證應具備的條件
(二)申請辦理施工許可證的程序

五、前期工作的其他環(huán)節(jié)

第四節(jié)　建設階段

一、質量控制

(一)對原材料的檢驗
(二)對工程采用的配套設備進行檢驗
(三)確立施工中控制質量的具體措施
(四)確立有關質量文件的檔案制度

二、進度控制

(一)工程進度計劃的編制
(二)進度管理及計劃調整
1.橫道圖法
2.網絡計劃
(三)其他配套進度計劃
(四)進度控制中應關注的因素

三、成本控制

(一)成本控制的主要工作內容
1.編制成本計劃，確定成本控制的目標
2.審查施工組織設計和施工方案
3.控制工程款的動態(tài)結算
4.控制工程變更
(二)控制工程成本的做法和手段
1.強化“成本”意識，加強全面管理
2.確定成本控制的對象
3.完善成本控制制度
4.制定有效的獎勵措施

四、合同管理

(一)合同管理的作用
(二)房地產開發(fā)項目的主要合同關系
(三)合同管理的主要工作內容

五、安全管理

六、竣工驗收

(一)竣工驗收的要求
(二)竣工驗收的依據
(三)竣工驗收的工作程序
1.單項工程竣工驗收
2.綜合驗收
3.竣工驗收備案
(四)竣工結算
(五)編制竣工檔案
1.技術資料的內容，
2.繪制竣工圖

第五節(jié)　租售階段

一、選擇物業(yè)銷售形式

(一)開發(fā)商自行銷售
(二)委托房地產經紀機構銷售
1.房地產經紀機構的作用
2.房地產經紀機構的代理形式
(三)選擇房地產經紀機構應注意的問題
1.充分了解房地產經紀機構及其經紀人員的業(yè)務素質
2.了解房地產經紀機構可投入市場營銷工作的資源
3.考察房地產經紀機構過往的業(yè)績
4.針對物業(yè)的類型選擇房地產經紀機構
5.認真簽訂房地產經紀合同

二、制定租售方案

(一)出租還是出售
(二)租售進度
(三)租售價格
1.成本導向定價
2.購買者導向定價
3.競爭導向定價

三、制定宣傳與廣告策略

(一)市場宣傳策略
1.確定宣傳目標
2.選擇宣傳的信息與工具
3.實施宣傳方案
4.評價宣傳效果
(二)廣告策略

考試要求

1.掌握房地產開發(fā)的基本概念及主要程序
2.熟悉投資機會選擇與決策分析
3.了解獲取土地
4.熟悉確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可
5.熟悉建設工程招標
6.熟悉開工申請與審批
7.了解前期工作的其他環(huán)節(jié)
8.熟悉建設階段
9.掌握選擇物業(yè)租售形式
10.掌握制定租售方案
11.了解制定宣傳與廣告策略