二、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)環(huán)境的構(gòu)成

任何一個(gè)企業(yè)都具有社會(huì)性，其組織外的各種因素，對(duì)企業(yè)構(gòu)成環(huán)境。而企業(yè)的特點(diǎn)又形成其獨(dú)立性，構(gòu)成行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)中的一分子。這里我們所講的房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境是指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以外的作用、影響、制約房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀因素稱(chēng)之為社會(huì)環(huán)境 ，其主要包括：

1、政治環(huán)境。

雖然一定的政治是一定的經(jīng)濟(jì)的反映，但政治的反作用是強(qiáng)大的。尤其是在我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，土地歸國(guó)家所有，且房地產(chǎn)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，政治環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響是巨大的。政治環(huán)境主要是指影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)思想和方針的重要因素，在國(guó)內(nèi)主要是指黨和政府的有關(guān)路線、方針、政策、法律和規(guī)定等;在國(guó)際交往中則涉及各國(guó)的體制，如不同政黨的政策及政權(quán)的更選及其趨勢(shì)。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境是左右房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)規(guī)模、發(fā)展方向和速度的主要因素。主要指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局和戰(zhàn)略重點(diǎn)，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度;價(jià)格變動(dòng)狀況及其幅度，銀行貸款利率、貨幣投放量、各種稅率的變動(dòng)情況等。對(duì)于國(guó)際經(jīng)濟(jì)因素，則要考慮到國(guó)際金融貿(mào)易政策、工業(yè)結(jié)構(gòu)類(lèi)型和國(guó)民收入水平等。

3、技術(shù)環(huán)境。

技術(shù)環(huán)境是影響企業(yè)發(fā)展諸因素中的活躍因素，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的影響也頗大。技術(shù)進(jìn)步是企業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。新技術(shù)的產(chǎn)生和應(yīng)用，往往會(huì)帶動(dòng)新的產(chǎn)業(yè)形成。當(dāng)前，一個(gè)以電子、新材料、新能源、海洋開(kāi)發(fā)、生物及空間技術(shù)等六大新技術(shù)為基礎(chǔ)的新技術(shù)革命浪潮正在興起，大大拓展了人類(lèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整提出了新的要求。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)要密切注視科技前沿的動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，關(guān)心與本行業(yè)相關(guān)的技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r及其成果，充分估計(jì)到可能給企業(yè)帶來(lái)的影響，不斷推動(dòng)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。

4、人文環(huán)境。

人文環(huán)境對(duì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的微觀因素，特別是對(duì)市場(chǎng)因素有不可低估的作用。因?yàn)槿丝凇①?gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)這三要素是構(gòu)成商品經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域——市場(chǎng)的主要因素。人文環(huán)境主要包括人口因素和文化因素。人口因素是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口布局、年齡結(jié)構(gòu)等;文化因素則包括人們?cè)谔囟ǖ纳鐣?huì)中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等。

5、地理環(huán)境。

地理環(huán)境是指客觀存在的自然環(huán)境。它是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的“硬”環(huán)境，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)都離不開(kāi)土地。我們?cè)诶�用和改造自然界的同時(shí)，自然界亦反作用于人類(lèi)。因此，從地理環(huán)境出發(fā)來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要考慮的地理因素主要是從兩方面著手：一是要考慮地理環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的制約;二是要考慮房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)周?chē)�自然環(huán)境的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)研究社會(huì)環(huán)境的重要性

以往許多房地產(chǎn)企業(yè)往往只對(duì)產(chǎn)業(yè)環(huán)境下大力氣研究，而認(rèn)為社會(huì)環(huán)境離自己比較遠(yuǎn)，研究與否意義不大。這種作法根本原因是企業(yè)管理層眼光大過(guò)短淺，缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的計(jì)劃，如同治病只治表一樣，很難深入地了解問(wèn)題的根源所在。許多優(yōu)秀的企業(yè)都認(rèn)真研究社會(huì)環(huán)境的變化，從而制定企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃和戰(zhàn)略。日本的松下公司的創(chuàng)始人松下幸之助曾對(duì)外界講，松下公司的發(fā)展規(guī)劃最長(zhǎng)的時(shí)間跨度是250年，如果沒(méi)有深刻的社會(huì)研究和發(fā)展趨勢(shì)分析，他們是很難作出這樣長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃的，日本企業(yè)名列世界前茅，與此也是有一定關(guān)系的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該也必須認(rèn)真研究其所處的社會(huì)環(huán)境，社會(huì)環(huán)境對(duì)企業(yè)有著不同凡響的重要性：

1、廣泛性。

前面我們?cè)�論述過(guò)社會(huì)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境的層次不同。一個(gè)企業(yè)的外部環(huán)境因素的變化，會(huì)給這一企業(yè)帶來(lái)或正面或負(fù)面的影響，而一個(gè)產(chǎn)業(yè)所面臨的社會(huì)環(huán)境因素發(fā)生變化，所影響的將是這一產(chǎn)業(yè)內(nèi)所有的企業(yè)，而且會(huì)影響與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)，這種影響的廣泛性是產(chǎn)業(yè)環(huán)境所無(wú)法比擬的。

2、深刻性。

我們知道環(huán)境變化本身只是一種外在表現(xiàn)，其內(nèi)在的動(dòng)因是國(guó)家、社會(huì)生活中深層次的本質(zhì)性的東西。因此，這種變化帶來(lái)的往往是重大的、有一定深遠(yuǎn)意義的影響。社會(huì)環(huán)境變化正是這樣一種環(huán)境變化，對(duì)企業(yè)的基本生存和發(fā)展有舉足輕重的影響。研究社會(huì)環(huán)境變化，不僅是從表面上認(rèn)知事物的外部體現(xiàn)，而且從其發(fā)生根源來(lái)分析內(nèi)在的實(shí)質(zhì)。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、投資期長(zhǎng)、流動(dòng)性較差等特點(diǎn)，對(duì)于外界環(huán)境變化的適應(yīng)能力較弱，因此，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重日積月累地研究社會(huì)宏觀環(huán)境，以免事到臨頭，作出錯(cuò)誤的決策。舉個(gè)例子?，當(dāng)中英兩國(guó)就香港回歸問(wèn)題締結(jié)中英聯(lián)合公報(bào)后的一段時(shí)期，許多香港人士認(rèn)為香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)將隨九七的臨近而跌入谷底，于是紛紛低價(jià)拋售手中的房地產(chǎn)，造成人心恐慌。而以李嘉誠(chéng)為首的長(zhǎng)江集團(tuán)認(rèn)為此時(shí)的人心恐慌只是暫時(shí)的現(xiàn)象，隨著中、港雙方回歸工作的穩(wěn)定進(jìn)行，香港的房市將不再下跌，而且會(huì)恢復(fù)原來(lái)的市道。由于對(duì)香港順利回歸的信心，長(zhǎng)江集團(tuán)大舉低價(jià)收購(gòu)別人拋出的房產(chǎn)。果然，不久以后香港局勢(shì)穩(wěn)定，房產(chǎn)大幅回升，在許多人大叫上當(dāng)時(shí)，長(zhǎng)江集團(tuán)卻贏得豐厚的回報(bào)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，分析環(huán)境變化的深層次的實(shí)質(zhì)性的原因有助于正確預(yù)測(cè)變化趨勢(shì)，從而掌握商機(jī)，先發(fā)制人。