逃離“紅海”

來源：時間：2008-02-26 10:36:50

　　面臨宏觀調(diào)控與市場的雙重壓力，地產(chǎn)商的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了根本變化，部分明智者正準(zhǔn)備戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尋找新的發(fā)展空間
　　“如果一個地產(chǎn)商說房地產(chǎn)調(diào)控是權(quán)宜之計或者一兩年、兩三年就會結(jié)束，這個企業(yè)肯定是完了�！贝筮B萬達董事長王健林說；
　　“宏觀調(diào)控以后可能會稱之為宏觀經(jīng)濟治理，因為不再是臨時性措施，而是長期的國家戰(zhàn)略。這可能對原來的房地產(chǎn)模式?jīng)_擊比較大�！敝欣さ禺a(chǎn)董事長黃怒波說；
　　“金地進入一個城市選擇一個項目都有自己的模型來做支撐，而這種經(jīng)濟模型已經(jīng)在長期內(nèi)加入了宏觀調(diào)控的權(quán)重�！苯鸬氐禺a(chǎn)總裁張華綱說。
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　　政府對地產(chǎn)的宏觀調(diào)控還會持續(xù)多久？始自2003年6月的此輪地產(chǎn)調(diào)控邁進第四個年頭后，主流地產(chǎn)商的回答正在趨于一致：宏觀調(diào)控將成為“常態(tài)”，要做好“永遠”都不會停止的打算。
　　14個月前，當(dāng)本刊記者以《地產(chǎn)新政百日》為題采訪國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)時，開發(fā)商對于此輪調(diào)控何時停止的期限預(yù)測并不一致，對企業(yè)開出的應(yīng)對措施也各不相同，而且多以短期應(yīng)對措施為主。事實證明，在一年前甚至幾年前，開發(fā)商的判斷和選擇，就已經(jīng)決定了企業(yè)的走向，甚至生死。
　　最典型的兩個例子應(yīng)該是萬科和順馳。一個是業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，因為經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫破滅而“做好全線過冬的準(zhǔn)備”。一個是行業(yè)黑馬，勇往直前毫無畏懼。一年多之后，孫宏斌將順馳控股權(quán)拱手他人，萬科則聯(lián)合南都、中糧，開始了新的拓展之旅。

　　“如果能夠在一兩年前就已經(jīng)預(yù)測到，宏觀調(diào)控將成為一個地產(chǎn)行業(yè)必須面對的常態(tài)，調(diào)控政策將一波接一波，地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該逐步放棄‘短期應(yīng)對’的心態(tài)，在制定企業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃時，為政策寒冬預(yù)留空間，做出調(diào)整和長期的戰(zhàn)略安排�！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)資深人士這樣對記者說。
　　“長期調(diào)控帶來的壓力，讓部分企業(yè)認(rèn)識到，必須從‘紅海戰(zhàn)略’調(diào)整到‘藍海戰(zhàn)略’。”中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛對記者說。
　　在尚未達到充分競爭的房地產(chǎn)行業(yè)，更多的地產(chǎn)商正面臨宏觀調(diào)控與市場的雙重壓力，現(xiàn)在，究竟有哪些房地產(chǎn)商準(zhǔn)備逃離血腥競爭的“紅海”，去拓展新的生存空間，正在或者已經(jīng)駛?cè)肓肆钔辛w慕的“藍�！蹦�？
　　
　　新融資管道
　　
　　提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例，提高房貸首付，二手房交易征收個稅，提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，加息直至最近的土地集中放量，房地產(chǎn)新政一輪接一輪。每一項政策產(chǎn)生的沖擊最終落在房地產(chǎn)商身上，都是對資金鏈條的進一步收緊。是運作一個項目就去融一筆錢，還是不惜用更高的成本，獲得一條可以源源不斷為企業(yè)輸送資金的管道？
　　上市是一個不錯的選擇，即便是在資本市場蕭條的冬天。7月，在香港本地房地產(chǎn)企業(yè)接連遭遇聆訊失敗和終止上市之后，內(nèi)地開發(fā)商世茂（0813.HK）綠城（3900.HK）還是選擇了低價上市，雖然凈資產(chǎn)折讓率高達30-45%，到底分別募集到資金36.25億港元和26.63億港元，有了加速擴張的資金實力。
　　已經(jīng)上市的輾轉(zhuǎn)騰挪的空間就更大了，資本市場需要的不過是想象力。
　　“富力計劃將股份拆細，1股變?yōu)?股。同時計劃以每股9.55港元配售1.692億股新股，凈所得15.9億港元�！� 十一長假之前，富力地產(chǎn)（2777.HK）董事長李思廉向香港媒體做出公開表示。此前，李思廉向內(nèi)地媒體表示，配股資金的90％將用于收購儲備土地，“富力正在洽談四五個土地項目，年內(nèi)將有‘好消息’�！�
　　自14個月前上市至今，富力在儲備土地方面熱情一直遠超同行。依靠的，正是上市之后股價翻了4倍的底氣。“截至今年6月底，富力擁有總建筑面積約1107.7萬平方米的土地儲備。如果旗下新增土地儲備能夠辦妥手續(xù)，公司總土地儲備將達到1451萬平方米，土地儲備足夠日后3－5年之用。”李思廉在公開場合表示。在廣州珠江新城一處，富力地產(chǎn)即拿下15個地塊，珠江新城由此被戲稱為“富力新城”。僅珠江新城中央商務(wù)區(qū)的兩幅地塊，富力就付出了4.49億元的真金白銀。6月和8月，富力分別在重慶和成都拿到兩塊面積為91.8萬和60余萬平方米的地塊。9月5日，又以2.57億元在天津取得占地面積為10.1354萬平方米的地塊。
　　現(xiàn)在，對于意欲再吞進四五塊土地的李思廉來說，拆股配售是最好的資金通路。9月21日，富力地產(chǎn)與老搭檔JP摩根和摩根斯坦利簽訂配售代理協(xié)議，后兩者將以全額包銷方式向投資者配售1.69億富力新股。每股新股為9.55元，相當(dāng)于分拆前每股38.2元，雖然較前天收盤價折讓5％，卻比沒有逐個項目融資的開發(fā)商要輕松的多。
　　殊途同歸的是，9月中旬，香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)北辰實業(yè)（0588.HK）也開始了它的第二次大型募集資金：A股發(fā)行開始報價。據(jù)國內(nèi)投資機構(gòu)預(yù)測，如能按預(yù)期在10月18日之前上市，北辰A股可能一次籌集資金35億元。北辰方面透露，募集資金用于建設(shè)奧運媒體村和北辰大廈，利潤和投資回報顯然值得期待。
　　通過資本市場發(fā)行債券也是另外一種融資選擇。9月，雅居樂地產(chǎn)（3383.HK）宣布通過摩根斯坦利和匯豐銀行發(fā)行的2013年到期、9厘定息優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行額度由3.5億美元增加至4億美元。
　　 “事實證明，那些愿意接受‘高成本’代價成功和海內(nèi)外資本對接的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅活下來了，而且在行業(yè)的冬天獲得了加速發(fā)展的能力�！睂O飛分析。2004年，順馳即已通過了香港聯(lián)交所聆訊，當(dāng)時，順馳大股東孫宏斌即向《中國企業(yè)家》表示，“市盈率太低，不想上市，反正現(xiàn)在項目資金還能夠應(yīng)付裕如。”但是，沒有考慮到宏觀調(diào)控會持續(xù)這么久的孫宏斌，最終在今年不得不將公司55％股權(quán)出讓，換到的僅僅是12.8億元，比前面“流血上市”的地產(chǎn)商還要微薄。順馳只是比較顯眼的例子，在房地產(chǎn)行業(yè)，沒有及時將短期融資換作長線管道融資的企業(yè)、生存被動的不乏其人，即便是“做房地產(chǎn)就賺錢”的北京，爛尾的項目、消失的公司并不在少數(shù)。
　　房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的資金來源并非只有“上市”華山一條路。2005年年末希望通過和麥格里的合作實現(xiàn)REITS（房地產(chǎn)信托基金）上市的大連萬達，在REITS市場的不景氣下放棄了上市，但是和麥格里的長期合作，還是保證了這家一直加速擴張企業(yè)的資金安全。
　　“2005年年底，麥格里萬達基金正式成立。合同保證，麥格里通過參股項目的方式，將全面跟進萬達所有的購物中心項目。僅僅2005年，萬達就拿到了30億元的資金，2006年，金額將超過40億元。”萬達董事長王健林告訴《中國企業(yè)家》，萬達現(xiàn)在還可以選擇銀行的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，以經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款來源融資�！皟H僅是北京、上海的項目，拿出去抵押一個項目至少可以拿到20億左右�！�
　　作為一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商，王健林遇到的資金瓶頸可能要比大多數(shù)依靠銷售回款的住宅開發(fā)商要更見嚴(yán)酷，所以他更早地明白：“房地產(chǎn)商不能僅僅把宏觀調(diào)控當(dāng)作只有一兩年兩三年的事情，企業(yè)要做到不受銀行貸款限制，不受國際資本控制，只靠自己的經(jīng)營收入就能夠過冬，才是安全的�！爆F(xiàn)在，萬達把宏觀調(diào)控當(dāng)作長期的企業(yè)發(fā)展背景來考量，在長期戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展速度上，以自己自有資金和各地購物中心能夠產(chǎn)生的租賃收入資金為限，不做過高目標(biāo)的規(guī)劃�！�