第一節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理概述
　　一、住宅與居住小區(qū)
　　在人類(lèi)的衣、食、住、行的基本活動(dòng)中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式滿(mǎn)足家庭成員的共同生活、生理衛(wèi)生、休閑娛樂(lè)等的生活需要。住宅在人類(lèi)歷史上，隨著社會(huì)的進(jìn)步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)，城市住宅建設(shè)得到了迅速的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，十年來(lái)，我國(guó)建成5萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)（又稱(chēng)住宅小區(qū)）2500多個(gè)。今后十年，住宅建設(shè)還會(huì)有一個(gè)大的發(fā)展，人們說(shuō)的“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設(shè)在今后發(fā)展的重要性，同時(shí)，也表明人們對(duì)新建住宅質(zhì)和量及其管理的要求。
　　居住小區(qū)，是當(dāng)前我國(guó)在舊城改造和新區(qū)建設(shè)過(guò)程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區(qū)。1994年建設(shè)部令第33號(hào)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中，把住宅小區(qū)以概念的形式作出如下規(guī)定：“新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)（含住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅小區(qū)）�！�
　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，居住區(qū)按居住戶(hù)數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)。
　　根據(jù)以上的情況，可以看出，居住小區(qū)是具有一定的人口和用地規(guī)模，以滿(mǎn)足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對(duì)獨(dú)立區(qū)域。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)城市人口1/4生活在規(guī)模不等的居住小區(qū)里。今后，這種新建居住小區(qū)則是城市住宅建設(shè)的主要形式。
　　二、居住小區(qū)的功能
　　黨的十一屆七中全會(huì)和七屆人大四次會(huì)議提出了到2000年實(shí)現(xiàn)小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)，所謂小康水平，其居住的標(biāo)準(zhǔn)具體有三個(gè)。那就是：
　�。�1）人均8平方米的居住面積；
　�。�2）60％以上的全國(guó)住房成套率；
　�。�3）居住環(huán)境在總體上的較大改善，根據(jù)以上精神，建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對(duì)新建住宅建設(shè)提出以下要求：“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。這就是說(shuō)，對(duì)新建居民小區(qū)提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現(xiàn)在如下四個(gè)方面。
　　1.居住功能。這是住宅小區(qū)最基本的功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類(lèi)型的住宅，如多種類(lèi)型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場(chǎng)所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交際等功能。
　　2.服務(wù)功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)而來(lái)的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項(xiàng)目多層次的服務(wù)。包括：教衛(wèi)系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門(mén)診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場(chǎng)等；文化、體育、娛樂(lè)服務(wù)系統(tǒng)，如圖書(shū)館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。
　　3.經(jīng)濟(jì)功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。交換功能包括：
　�、傥飿I(yè)自身的交換，即開(kāi)展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)；
　�、谛�區(qū)管理勞務(wù)的交換，即業(yè)主通過(guò)合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。消費(fèi)功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷地商品化，并進(jìn)行商業(yè)化的管理。包括住宅在購(gòu)、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務(wù)都是有償?shù)模�住用人將逐漸加大對(duì)居住消費(fèi)的投入。
　　4.社會(huì)功能。住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動(dòng)是社會(huì)活動(dòng)，聚集在住宅小區(qū)的各種社會(huì)實(shí)體，如行政治安機(jī)關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功能。這些實(shí)體之間、實(shí)體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會(huì)關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個(gè)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，相互影響和相互制約。
　　三、居住小區(qū)的特點(diǎn)
　　居住小區(qū)在改變市容市貌，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善人們居住條件方面是具有重要的作用，它是集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)功能于一體的社會(huì)縮影，因此，它的建設(shè)與以往城市住房建設(shè)具有不同的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)是：
　　1.統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開(kāi)發(fā)。由于城市建設(shè)的發(fā)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了很大變化。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”原則的指導(dǎo)下，全國(guó)廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)的新型住宅小區(qū)成片的興建起來(lái)。
　　這些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施日益完善，改變了過(guò)去單一的、分散的結(jié)構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲(chǔ)蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、娛樂(lè)、庭院綠化等配套設(shè)施，組成一個(gè)功能齊全的居民生活小區(qū)，這就要求區(qū)內(nèi)各類(lèi)建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào)，有機(jī)結(jié)合。由專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)。
　　2.規(guī)模大、功能全。新建居民住宅小區(qū)一般為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬(wàn)平方米，多的十幾萬(wàn)甚至百余平方米。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業(yè)大樓、超級(jí)市場(chǎng)、電影院、體育館、音樂(lè)廳、醫(yī)院等等。
　　小區(qū)已不僅是人們避風(fēng)雨、擋嚴(yán)寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學(xué)習(xí)、工作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂(lè)、文化、體育活動(dòng)的樂(lè)園；也是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)購(gòu)物、飲食、生活服務(wù)的場(chǎng)所；更是社會(huì)主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。住宅小區(qū)的多功能性，給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來(lái)了很大的難度。
　　3.居民結(jié)構(gòu)整體化、配套設(shè)施系統(tǒng)化。住宅小區(qū)內(nèi)，多座單體樓宇構(gòu)成一個(gè)小區(qū)房屋系統(tǒng)；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構(gòu)成一個(gè)整體；區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、各種熱力、煤氣管網(wǎng)互相聯(lián)系構(gòu)成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)交融組合形成了一個(gè)龐大的、復(fù)雜的、多功能的大系統(tǒng)。各種服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施、區(qū)域內(nèi)綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網(wǎng)都是統(tǒng)一設(shè)計(jì)規(guī)劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區(qū)服務(wù)的，是無(wú)法分割的，使住宅小區(qū)變成一個(gè)小社會(huì)。這就必然要求統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。
　　4.產(chǎn)權(quán)多元化、管理復(fù)雜化。由于住宅建設(shè)投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化。一個(gè)居住區(qū)、同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個(gè)人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存。
　　住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、功能的多樣化、房屋結(jié)構(gòu)與配套設(shè)施的系統(tǒng)化，再加上產(chǎn)權(quán)的多元化，給小區(qū)物業(yè)管理造成了極為復(fù)雜的局面，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的復(fù)雜化。

　　第二節(jié)　住房與居住小區(qū)的物業(yè)管理
　　目前，我國(guó)住宅的物業(yè)管理因住房產(chǎn)權(quán)的不同，可分作不同產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理與居住小區(qū)的物業(yè)管理。以下分別敘述。
　　一、不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅及其物業(yè)管理
　　目前，我國(guó)的住房按產(chǎn)權(quán)來(lái)說(shuō)，可分作以下三類(lèi)：擁有全部產(chǎn)權(quán)的商品房、房改中向個(gè)人出售的住房以及尚未實(shí)行房改的租賃住房。這三類(lèi)住房在物業(yè)管理的實(shí)務(wù)中是有區(qū)別的。分述如下：
　�。ㄒ唬┥唐贩孔≌�及其物業(yè)管理商品房住宅指國(guó)家或開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建造的，按市場(chǎng)價(jià)全額出售給購(gòu)房者住用的住宅，以及其他以市場(chǎng)價(jià)格交易的各類(lèi)住宅。隨著住房制度改革的深化，住房商品化的推進(jìn)，今后將逐漸增加其在城市住宅中所占的比例。
　　商品房住宅由于是全額出售，購(gòu)房者擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)、使用機(jī)、收益權(quán)和處置權(quán)。購(gòu)房者是業(yè)主，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約。
　　商品房住宅應(yīng)按國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》來(lái)實(shí)施管理，總的原則是“自有、自住、自管”。在物業(yè)管理的實(shí)施中，主要是劃清自有產(chǎn)權(quán)部分與共有產(chǎn)權(quán)部分的界限，責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用的分?jǐn)偅�凡自有產(chǎn)權(quán)部分的管理、維修與養(yǎng)護(hù)均由業(yè)主負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用；若干業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分的管理、維修與養(yǎng)護(hù)由共有業(yè)主負(fù)責(zé)或委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)并按業(yè)權(quán)比例分?jǐn)偲滟M(fèi)用。
　　（二）房改中向個(gè)人出售的住宅及其管理房改中向個(gè)人出售的住宅是指在住房制度改革中，以?xún)?yōu)惠的價(jià)格補(bǔ)貼出售的公有住房，即公房出售。
　　1.公房出售的幾種形式。公房出售目前主要有以下幾種形式：
　�。�1）以房改規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向已租住職工出售的5年內(nèi)只能用于自住的公有住房。購(gòu)房者具有部分產(chǎn)權(quán)。
　　（2）以房改規(guī)定的成本價(jià)向已租住職工出售的5年內(nèi)只能用于自住的公有住房。住宅產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，但土地僅有使用權(quán)，無(wú)收益權(quán)。
　　（3）以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無(wú)房戶(hù)、危房戶(hù)和住房困難戶(hù)，同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。權(quán)益同上。
　　（4）在政府扶持、單位支持、個(gè)人負(fù)擔(dān)原則下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。
　　2.公房出售后的管理要點(diǎn)。公房出售后就屬于自有住宅，但與商品房住宅又有所不同，主要是房產(chǎn)處置權(quán)的有限性。無(wú)論是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住宅，5年內(nèi)只能自住自用，不得出售；5年后，購(gòu)買(mǎi)者如必須出售需經(jīng)所在單位（補(bǔ)貼單位）的同意，所得出售的增值部分，個(gè)人只能分得相當(dāng)于原來(lái)所付房?jī)r(jià)占當(dāng)時(shí)綜合造價(jià)比例的部分。
　　公房出售后，應(yīng)推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合，按照建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的原則規(guī)定和《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》及《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》來(lái)實(shí)施管理。其基本原則是住房出售以后，實(shí)行住房所有人“自有、自住、自管”的原則，從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，主要是劃清自用自管與共用共管的范圍、責(zé)任以及相關(guān)費(fèi)用的合理分?jǐn)�。下述三個(gè)法規(guī)對(duì)此做了較詳細(xì)的規(guī)定。其要點(diǎn)有：
　�。�1）住宅共用、自用部位和設(shè)備的劃分
　　①自用部位和設(shè)備，是指戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶(hù)表以?xún)?nèi)的管線(xiàn)和自用陽(yáng)臺(tái)。
　�、诠灿貌课�，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)自行車(chē)存車(chē)庫(kù)等。
　�、酃灿迷O(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線(xiàn)、共用照明、天線(xiàn)、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。
　�。�2）公房出售后使用與管理權(quán)限的界定對(duì)結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的異產(chǎn)毗連房屋，所有人和使用人對(duì)共有、共用的門(mén)廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。
　�。�3）公房出售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作原則與要點(diǎn)
　　①公房出售前，售房單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行必要的檢修。
　�、诠�房出售時(shí)，應(yīng)制定對(duì)所有購(gòu)房人具有約束力的有關(guān)房屋使用、修繕、管理等方面共同行為守則的業(yè)主公約或房屋使用公約。購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，同時(shí)簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約。
　　③公房出售后，業(yè)主委員會(huì)成立前，住宅的維修養(yǎng)護(hù)管理由售房單位或售房單位委托的管理單位承擔(dān)；業(yè)主委員會(huì)成立后，住宅的管理，由業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同進(jìn)行管理。
　�、芄�房出售��，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由住宅所有人承擔(dān)，住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。住宅所有人承擔(dān)維修費(fèi)用。
　�、莨�房出售��，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾�府制定具體辦法。要建立公房售后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，凡屬人為損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
　�、拮≌�所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自增加或者減少對(duì)該幢住宅共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行有影響的自用設(shè)備。
　�、唠娞�、高壓水泵、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)與更新及其費(fèi)用的分?jǐn)�，按�?guó)家和地方政府現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
　　⑧凡需要對(duì)住宅進(jìn)行中修以上的，應(yīng)當(dāng)依照《城市房屋修繕管理規(guī)定》執(zhí)行。凡改變?cè)�房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的大修、改建工程，應(yīng)報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)審批�？⒐ず�，經(jīng)驗(yàn)收合格，方可辦理房屋現(xiàn)狀變更登記。
　　⑨當(dāng)事人因住宅的維修養(yǎng)護(hù)發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以向人民法院起訴。
　�。ㄈ�）租賃住宅及其管理租賃住宅是指使用人不具有房屋的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)房屋租賃的形式取得在一定時(shí)期內(nèi)使用權(quán)的住宅，包括公有住宅的租賃和集體所有制房產(chǎn)以及私人房產(chǎn)的租賃。租賃住宅的基本特點(diǎn)是房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)相分離，出租人出租的只是一定時(shí)期內(nèi)的房屋使用權(quán)。房屋承租人和出租人必須以“契約”（租賃合同）的形式，規(guī)定好房屋租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)。從物業(yè)管理的角度來(lái)看，出租人的業(yè)主地位并沒(méi)有變化，其享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)也沒(méi)有改變，而承租人做為房屋的實(shí)際使用人，是非業(yè)主使用人，其基本權(quán)利義務(wù)首先受到租賃合同的約束和限制，即業(yè)主做為出租人，將哪些權(quán)利、義務(wù)賦予了承租人。在物業(yè)管理中，出租人和承租人首先都應(yīng)遵守租賃合同的有關(guān)規(guī)定，其次也都要遵守物業(yè)管理委托合同的各項(xiàng)規(guī)定。
　　租賃住宅物業(yè)管理主要應(yīng)遵循以下幾條基本原則：
　　1.為房屋承租單位或承租人服務(wù)國(guó)家公有住房或房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司出租住房的目的，是為了不斷滿(mǎn)足人民居住生活的需要，私房的出租是公房出租的補(bǔ)充。因此房屋租賃后的物業(yè)管理，必須把維護(hù)承租方的合法使用權(quán)，為承租住戶(hù)或承租單位服務(wù)放在首位，支持承租方的合法要求，提高為承租方服務(wù)的質(zhì)量，搞好房屋的維護(hù)和修繕工作，保證承租方安全、方便地使用房屋。
　　2.制定合理的租金標(biāo)準(zhǔn)公有住房的出租，必須執(zhí)行國(guó)家制定的租金標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司和私人的房產(chǎn)出租，用于住宅的，其租金標(biāo)準(zhǔn)的制定也必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，并經(jīng)物價(jià)部門(mén)審批，報(bào)房管部門(mén)備案。
　　3.依法維護(hù)正常的租賃關(guān)系房屋租賃雙方必須依法維護(hù)正常的租賃關(guān)系，及時(shí)處理租賃使用過(guò)程中發(fā)生的各種問(wèn)題，注意調(diào)解用房糾紛，要堅(jiān)決遵守國(guó)家的有關(guān)法律、政策與規(guī)定，抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。
　　4.嚴(yán)格控制租賃房屋的用途變化租賃房屋的使用要嚴(yán)格按照房屋的設(shè)計(jì)用途來(lái)進(jìn)行，嚴(yán)格控制租賃房屋的用途變化。原則是生活用房不能隨意改變?yōu)楣�業(yè)或商業(yè)用房，因?yàn)橛猛静煌�，房屋�?gòu)件所能承受的重量不同。因此，隨意改變房屋的用途，將會(huì)影響房屋的安全與使用。
　　綜上所述，租賃住宅物業(yè)管理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋承租單位和住戶(hù)提供較好的服務(wù)。在這方面，物業(yè)管理企業(yè)要采取積極有效的措施，充分利用經(jīng)濟(jì)規(guī)律和法律手段，通過(guò)健全租賃立法，依法整頓房屋租賃的秩序，促進(jìn)租賃住宅物業(yè)管理水平的提高。

　　二、住宅小區(qū)的物業(yè)管理
　�。ㄒ唬┚幼⌒�區(qū)物業(yè)管理模式的探索與形式居住小區(qū)的管理，采用“物業(yè)管理”模式，是對(duì)原來(lái)行政性福利型的房地產(chǎn)管理這種舊體制的改革。這一改革是我國(guó)許多地區(qū)、各級(jí)政府、房地產(chǎn)管理部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了各種有益探索，不斷總結(jié)取得的重大成果，它有一個(gè)逐步發(fā)展、不斷完善的過(guò)程。
　　就全國(guó)來(lái)說(shuō)，1989年9月，建設(shè)部在大慶召開(kāi)了第一次全國(guó)住宅小區(qū)管理工作會(huì)議。這次會(huì)議，表示著全國(guó)性的住宅小區(qū)管理工作的序幕。1990年6月，建設(shè)部又召開(kāi)了全國(guó)住宅小區(qū)管理試點(diǎn)的第一次工作會(huì)議。1990年，建設(shè)部確定廣州市五羊村為國(guó)家級(jí)住宅小區(qū)管理試驗(yàn)點(diǎn)。1992年9月，建設(shè)部驗(yàn)收小組對(duì)五羊村住宅小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)考核驗(yàn)收。綜合全國(guó)各住宅小區(qū)的管理，五羊村得分最高，被評(píng)為全國(guó)模范文明住宅小區(qū)。1993年4月，建設(shè)部在番禺、深圳召開(kāi)了一次較高層次的專(zhuān)家討論會(huì)。在那次會(huì)上對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的發(fā)展方向取得了共識(shí)。正是在這次會(huì)上，住宅小區(qū)的管理用“物業(yè)管理”模式正式被確定下來(lái)。1994年3月，建設(shè)部以“建設(shè)部令”的形式在全國(guó)頒布施行。這即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》）�！豆芾磙k法》作為一個(gè)部門(mén)的規(guī)章，為房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。
　�。ǘ�）居住小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)居住小區(qū)的物業(yè)管理是城市新建住宅管理在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)的新事物，它具有以下的特點(diǎn)：
　　1.居住小區(qū)物業(yè)管理在城市管理中，把社會(huì)物質(zhì)文明建設(shè)與精神文明建設(shè)融為一體。建設(shè)部頒發(fā)的《管理辦法》第一條，首先對(duì)居住小區(qū)的精神文明建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)提出了明確的要求。這即“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。在物質(zhì)文明建設(shè)方面，物業(yè)管理體現(xiàn)在對(duì)居住小區(qū)內(nèi)、房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕等的管理上。這一方面，在居住小區(qū)的物業(yè)管理的內(nèi)容中要有比較詳細(xì)的說(shuō)明。現(xiàn)在著重就居住小區(qū)的精神文明作一說(shuō)明。
　　居住小區(qū)的精神文明建設(shè)包括兩個(gè)方面：一是精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容；二是精神文明建設(shè)的活動(dòng)方式。
　　精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容。依據(jù)《中共中央關(guān)于社會(huì)主義精神文明建設(shè)指導(dǎo)方針的決議》精神，居住小區(qū)精神文明建設(shè)的具體內(nèi)容包括以下方面：
　�。�1）結(jié)合居民的實(shí)際情況，制定居住小區(qū)居民精神文明公約。
　�。�2）充實(shí)、完善文體設(shè)施和娛樂(lè)場(chǎng)所，開(kāi)展豐富多彩的文體活動(dòng)，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，促進(jìn)安全團(tuán)結(jié)和社會(huì)穩(wěn)定。
　�。�3）建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培養(yǎng)健康的社區(qū)精神。
　　精神文明建設(shè)的活動(dòng)方式。根據(jù)居民的不同情況，精神文明建設(shè)應(yīng)以靈活多樣的方式進(jìn)行。通常的活動(dòng)方式有：
　　（1）運(yùn)用傳播文化的工具和康樂(lè)設(shè)施，開(kāi)展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)。
　�。�2）創(chuàng)建文明單位，注重文明居住。
　　2.居住小區(qū)物業(yè)管理的重要特點(diǎn)之一，突出表現(xiàn)在管理重于建設(shè)這一特點(diǎn)。與以往的城市新建住宅管理不同，它重視物業(yè)建成后的管理。物業(yè)一旦建成，各方面的條件就基本定型。專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，不僅可以使居住小區(qū)的房屋、設(shè)備各項(xiàng)功能充分發(fā)揮，還可以彌補(bǔ)物業(yè)建造過(guò)程中的各種不足和缺陷，從而為廣大居民提供一個(gè)整潔、安全、和諧的居住環(huán)境。
　　3.居住小區(qū)物業(yè)管理體現(xiàn)了在小區(qū)所在地人民政府監(jiān)督與指導(dǎo)下行政管理與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的特點(diǎn)。建設(shè)部“管理辦法”第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)小區(qū)管理的管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門(mén)和經(jīng)營(yíng)小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)”。居住小區(qū)是相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。保證小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安，既是“管理辦法”的重要指導(dǎo)思想，又是對(duì)居住小區(qū)物業(yè)管理的高標(biāo)準(zhǔn)要求。
　　在居住小區(qū)內(nèi)，遷入的新居民，具有不同階層和職業(yè)的差異，又有來(lái)自不同地區(qū)在生活習(xí)慣、愛(ài)好方面的區(qū)別，經(jīng)濟(jì)收入等的差別又決定了他們對(duì)居住環(huán)境和居住行為的差異。這此差異有時(shí)會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題以及矛盾與糾紛。同時(shí)，新建居住小區(qū)又是區(qū)內(nèi)居民共同的家園，是大家共同生活的場(chǎng)所，有必要在自治自律的基礎(chǔ)上對(duì)人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個(gè)大家共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，使每個(gè)人在享受一定權(quán)利的同時(shí)，也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
　　居住小區(qū)的行政管理是住宅小區(qū)所在的屬地政府對(duì)該小區(qū)實(shí)施的政府職能管理。直接管理的機(jī)構(gòu)有：街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門(mén)的職能機(jī)構(gòu)，如城市規(guī)劃、城市監(jiān)督、市政管理、房屋產(chǎn)權(quán)管理、環(huán)境衛(wèi)生、防疫、環(huán)境保護(hù)、工商行政、物價(jià)、稅收、民政事務(wù)、社會(huì)治安等機(jī)構(gòu)。
　　居住小區(qū)的物業(yè)管理的具體內(nèi)容，將在下面專(zhuān)門(mén)敘述。這里著重指出，居住小區(qū)物業(yè)管理的行政管理與物業(yè)專(zhuān)業(yè)管理的結(jié)合，是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，社會(huì)分工的必然產(chǎn)物，是社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)文明的表現(xiàn)。
　　4.居住小區(qū)物業(yè)管理的復(fù)雜性。較之以前舊的管理體制來(lái)說(shuō)，這種管理帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：首先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理的權(quán)威性和統(tǒng)一性。不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅在物業(yè)管理上的側(cè)重點(diǎn)不同，如何針對(duì)產(chǎn)權(quán)的多元化實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理具有一定的復(fù)雜性。
　　其次，小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過(guò)程中要涉及到市政各部門(mén)、公安、街道辦事處等多個(gè)部門(mén)和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和管理范圍，對(duì)搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。
　　第三，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集渠道不同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的計(jì)算原則不同，收繳方式不同。當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)管理主要是在普通住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集既要考慮到物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作的成本費(fèi)用，又要考慮到人民群眾經(jīng)濟(jì)收入的實(shí)際水平。這種費(fèi)用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性，給經(jīng)費(fèi)的具體籌集帶來(lái)了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認(rèn)真加以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與辦法。
　　（三）居住小區(qū)物業(yè)管理的具體內(nèi)容居住小區(qū)物業(yè)管理是城市管理現(xiàn)代化以及在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì)化分工的產(chǎn)物。其物業(yè)管理的具體內(nèi)容：
　　1.保證小區(qū)原規(guī)劃意圖的實(shí)現(xiàn)，制止各種違章行為，并進(jìn)一步完善、補(bǔ)充原規(guī)劃的不足之處，督促指導(dǎo)住戶(hù)和業(yè)主執(zhí)行規(guī)劃法。
　　2.房屋的定期維護(hù)與保養(yǎng)。依據(jù)合同對(duì)業(yè)主委托的所管轄的物業(yè)定期維護(hù)與保養(yǎng)。尤其是房屋的公共管道、公共設(shè)備，都必須有一個(gè)眾多業(yè)主協(xié)調(diào)管理的服務(wù)機(jī)構(gòu)，作為所有產(chǎn)權(quán)者利益維護(hù)或代理人。為了加強(qiáng)管理，為每一單元和各棟大樓建立房屋保存檔案。
　　3.供水、供電、公共照明、電梯等動(dòng)力設(shè)施的維護(hù)管理。小區(qū)的總泵房、配電房或自行發(fā)電的機(jī)房均應(yīng)由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員操作管理，確保正常的供水供電和安全用電。
　　4.市政設(shè)施的維護(hù)與管理。在小區(qū)紅線(xiàn)范圍內(nèi)，除明確規(guī)定屬大市政管理外的市政配套設(shè)施，包括樓宇內(nèi)的公共排水、化糞池等設(shè)施，均應(yīng)由物業(yè)公司進(jìn)行管理。
　　5.環(huán)境保護(hù)、綠公管理。這種管理的目的在于為廣大居民提供一個(gè)良好的居住環(huán)境�，F(xiàn)行小區(qū)規(guī)劃規(guī)定：綠地面積不少于總占地面積的30％，綠化覆蓋率不低于25％。環(huán)境保護(hù)主要是控制噪音、控制空氣和水質(zhì)污染，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)法，治理、清除住宅內(nèi)污染源。
　　6.清潔衛(wèi)生防疫工作。除對(duì)小區(qū)的公共衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行維護(hù)外，還有小區(qū)樓宇內(nèi)外及公共場(chǎng)所的清潔工作。要加強(qiáng)防疫、滅鼠、滅蚊繩孽生基地，要認(rèn)真按照城市衛(wèi)生條例做好小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作，堅(jiān)持以“拾零”為主的清掃制度，禁止亂張貼、亂涂寫(xiě)，對(duì)小區(qū)的經(jīng)營(yíng)商點(diǎn)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行門(mén)前三包制度，物業(yè)公司應(yīng)爭(zhēng)取工商行政管理部門(mén)的支持，依據(jù)年審制度，應(yīng)視經(jīng)營(yíng)者遵守小區(qū)管理制度的優(yōu)劣而決定是否繼續(xù)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)牌照。
　　7.防火、防盜及公共秩序的管理。在小區(qū)內(nèi)，不允許亂放車(chē)輛，不允許占道堆放物件，不允許占道作業(yè)和擺攤設(shè)檔。根據(jù)公安部門(mén)關(guān)于開(kāi)展“群防群治”的要求和誰(shuí)受益、誰(shuí)出錢(qián)的辦法組織小區(qū)保安隊(duì)伍，配合公安派出所搞好巡邏放哨。