第二章 房地產(chǎn)
　　第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義
　　一、房地產(chǎn)的定義，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。
　　二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義
　　土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。
　　建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋一般由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、水壩、道路、橋梁、隧道。建筑領(lǐng)域中的建筑物不包括構(gòu)筑物，會(huì)計(jì)領(lǐng)域中建筑物不包括房屋。
　　其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。
　　三、實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的含義
　　1、實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面
　　2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)包括：
　�、俜康禺a(chǎn)的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等
　�、谑芷渌�房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利，同一宗房地產(chǎn)上可以同時(shí)存在多種房地產(chǎn)權(quán)利
　�、凼艿椒康禺a(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利
　　④房地產(chǎn)的額外利益或收益。房地產(chǎn)所有權(quán)又分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。土地使用權(quán)有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)又包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)和臨時(shí)用地土地使用權(quán)。
　　房地產(chǎn)權(quán)利有物權(quán)和債權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)。物權(quán)有自物權(quán)和他物權(quán)，自物權(quán)只有所有權(quán)，他物權(quán)又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，土地使用權(quán)和地役權(quán)是用益物權(quán)，抵押權(quán)則是擔(dān)保物權(quán)。
　　在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：
　　(1)機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)值
　　(2)專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)(版權(quán))、商標(biāo)專用權(quán)、專營權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券(股票、債券)等無形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價(jià)值。
　　(3)房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。
　　3、區(qū)位，是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。位置有：坐落、方位、距離、朝向、樓層。交通是指進(jìn)出該宗房地產(chǎn)的方便程度—通達(dá)性，具體有可及性和便捷性。環(huán)境景觀有自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。外部配套設(shè)施有基礎(chǔ)設(shè)施(道路、給排水、電力、燃?xì)�、熱氣、電信、有線電視等設(shè)施)和公共服務(wù)設(shè)施(教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營業(yè)性設(shè)施。
　　四、房地產(chǎn)的其他名稱：不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)。
　　五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)：土地形態(tài)，對(duì)于有建筑物的可以無視建筑物存在或考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響;建筑物形態(tài)，對(duì)于單獨(dú)評(píng)價(jià)建筑物價(jià)值時(shí)可以無視土地的存在或考慮土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響。前一種稱為獨(dú)立估價(jià)，后一種稱為部分估價(jià);房地形態(tài)。

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性
　�、俨豢梢苿�(dòng)性(又稱位置固定性)
　�、讵�(dú)一無二性
　�、蹓勖�長(zhǎng)久性
　　④供給有限性
　�、輧r(jià)值量大
　　⑥流動(dòng)性差
　�、哂猛径鄻有�，從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、牧地、森林、不毛荒地。
　�、嘞嗷ビ绊懶裕�外部影響有正有��(fù)
　�、嵋资芟拗菩裕�政府��(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的：管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)，房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響。
　�、獗Ｖ翟鲋敌�，引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個(gè)方面：
　　(1)對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良
　　(2)通貨膨脹
　　(3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
　　(4)外部經(jīng)濟(jì)或相互影響
　　其中，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;需求增加導(dǎo)致稀缺性增加和外部經(jīng)濟(jì)或相互影響所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。
　　第三節(jié) 房地產(chǎn)分類
　　一、房地產(chǎn)按其用途來劃分為下列10類：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途、綜合。
　　二、按開發(fā)程度來劃分為下列5類：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。
　　三、按是否產(chǎn)生收益來劃分為下列2類：收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)。
　　收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。
　　四、按經(jīng)營使用方式來劃分的類型
　　房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分為下列4類：出售、出租、營業(yè)、自用。
　　這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià);出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià);自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。
　　五、按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類：
　　(1)土地
　　(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)
　　(3)土地與建筑物的合成體(包括在建工程和現(xiàn)房)
　　(4)未來狀況下的房地產(chǎn)
　　(5)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)
　　(6)房地產(chǎn)的局部
　　(7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分
　　(8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)
　　(9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。
　　六、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類有：干凈的房屋和出讓土地、干凈的房屋和劃撥土地、干凈的房屋和集體土地、共有房地產(chǎn)、部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)、有租約限制的房地產(chǎn)、設(shè)置了地役權(quán)的房地產(chǎn)、設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)、有拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)、列入公告拆遷或征收征用的房地產(chǎn)、臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)、手續(xù)不全的房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)、被依法查封財(cái)產(chǎn)保全或其他限制的房地產(chǎn)、違法占地或違法違章建筑的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的租賃權(quán)、房地產(chǎn)的抵押權(quán)、房地產(chǎn)的空間利用權(quán)、房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)的描述與分析
　　一、土地的描述與分析
　　1.名稱
　　2.位置
　　3.四至
　　4.面積,此為依法確認(rèn)的面積，通常以平方米(m2)或公頃(hm2)為單位
　　5.形狀
　　6.地勢(shì)，包括地勢(shì)高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等
　　7.土壤及地基狀況
　　8.權(quán)利狀況
　　9.使用條件
　　10.開發(fā)利用情況
　　11.交通條件
　　12.周圍環(huán)境景觀
　　13.公共服務(wù)設(shè)施完備程度
　　14.其他
　　使用條件主要包括：
　　(1)用途
　　(2) 容積率
　　(3) 建筑密度
　　(4) 綠地率(是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例)
　　(5) 建筑高度
　　(6) 建筑后退紅線距離(是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度) 
　　(7) 建筑間距
　　(8)交通出入口方位
　　(9)停車泊位
　　(10)建筑體量、體型、色彩
　　(11)地面標(biāo)高
　　(12)其他要求
　　上述城市規(guī)劃限制條件可通過下列文件了解：
　　(1)規(guī)劃要點(diǎn)
　　(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書
　　(3)審定設(shè)計(jì)方案通知書
　　(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證
　　(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證
　　二、建筑物的描述與分析認(rèn)識(shí)
　　1. 名稱
　　2.位置
　　3.規(guī)模
　　4.年齡
　　5.層數(shù)和高度。通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑
　　6.建筑結(jié)構(gòu)
　　7.設(shè)施設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)�、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能
　　8.裝飾裝修
　　9.層高或凈高
　　10.空間布局
　　11.防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照
　　12.外觀
　　13.維修養(yǎng)護(hù)情況完好程度
　　14.權(quán)利狀況
　　15.占有使用情況
　　16.其他情況，物業(yè)管理(因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素)，還需要了解其建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預(yù)計(jì)交付使用的日期等。