第三章 房地產(chǎn)價格和價值
　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件
　　一、房地產(chǎn)價格的含義，房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(貨幣額、商品或其他有價物)，價格通常用貨幣來表示，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。
　　二、房地產(chǎn)價格的形成條件，房地產(chǎn)之所以有價格，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求。需要具備3個條件：
　　(1)一種物品有用
　　(2)一種物品稀缺，是相對缺乏不是絕對缺乏
　　(3)人們對一種物品有需求是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。需求與需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。對其需求不僅有自用需求而且還有投資需求甚至投機需求。
　　價格實質(zhì)是在市場經(jīng)濟下對有用且稀缺的物品的一種分配方式，6種分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊、計劃、價格。
　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征
　　房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：
　�、俣际莾r格，用貨幣來表示;
　�、诙加胁▌�，受供求等因素的影響;
　　③都是按質(zhì)論價;優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。
　　一、地價與一般商品價格的不同
　　(1)生產(chǎn)成本不同，一般商品的價格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素。地價本質(zhì)上不是“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。地價=地租/利息率。
　　(2)折舊不同，土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而自然升高，不僅無折舊，而且有增值。中國有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個特例，在這種情況下土地應(yīng)計提折舊。而如果是無限年的土地所有權(quán)，就無須計提折舊。
　　(3)價格差異不同。土地由于具有獨一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大
　　(4)市場性質(zhì)不同，一般商品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。
　　(5)價格形成時間不同。
　　(6)供求變化不同。地價與一般商品的價格雖然都受供求變化的影響，但由于土地的數(shù)量難以增加或減少，且不可移動，其供給彈性較小。
　　二、房地產(chǎn)價格的特征主要有下列5個：
　　(1) 房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。
　　(2) 房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。
　　(3) 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。在估價中也不可忽視房地產(chǎn)的實物完好狀況對其價值的影響。
　　(4)房地產(chǎn)價格形成的時間較長。
　　(5)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格
　　一、房地產(chǎn)需求
　　1、形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買，如果沒有支付能力的約束，人們對房地產(chǎn)的需要可以說是無止境的。
　　2、決定房地產(chǎn)需求量的因素中除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：
　�、僭摲N房地產(chǎn)的價格水平;
　�、谙�費者的收入水平;
　�、巯�費者的偏好;
　�、芟嚓P(guān)房地產(chǎn)的價格水平;
　�、菹�費者對未來的預(yù)期。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。
　　3、房地產(chǎn)的需求曲線：一條向右下方傾斜的需求曲線。
　　二、房地產(chǎn)供給
　　1、形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量。
　　2、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：
　�、僭摲N房地產(chǎn)的價格水平;
　�、谠摲N房地產(chǎn)的開發(fā)成本;
　�、墼摲N房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;
　�、芊康禺a(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。
　　3、房地產(chǎn)供給曲線：一條向右上方傾斜的供給曲線。
　　三、房地產(chǎn)均衡價格，是指當房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，
　　在市場均衡狀態(tài)下，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)的需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)的供給負相關(guān)：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降;需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。
　　四、房地產(chǎn)供求彈性
　　1、房地產(chǎn)需求彈性，房地產(chǎn)需求彈性主要有房地產(chǎn)需求的價格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性和房地產(chǎn)需求的價格預(yù)期彈性。
　　2、房地產(chǎn)供給彈性，房地產(chǎn)供給彈性主要有房地產(chǎn)供給的價格彈性和房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。
　　3、彈性數(shù)值的類型，彈性較大，說明一個經(jīng)濟變量對于另一個經(jīng)濟變量的變化是廈舾械?彈性較小，說明一個經(jīng)濟變量對于另一個經(jīng)濟變量的變化是較不敏感的。彈性數(shù)值分為5種類型：
　�、購椥源笥�1的情況，稱為富有彈性;
　�、趶椥孕∮�1的情況，稱為缺乏彈性;
　　③彈性等于1的情況，稱為單一彈性;
　�、軓椥詾闊o窮大的情況，稱為完全彈性;
　�、輳椥缘扔诹愕那闆r，稱為完全無彈性。
　　一種房地產(chǎn)的需求價格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少種替代品。在有較相似的替代品存在的時候，價格的上漲會使消費者減少對該種房地產(chǎn)的購買，而轉(zhuǎn)向購買更多的替代晶，這時需求的價格彈性較大;如果沒有較相似的替代品，需求往往就缺乏價格彈性。
　　五、房地產(chǎn)供求與價格之間關(guān)系的特殊性，可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：
　�、偃珖�房地產(chǎn)總的供求狀況;
　�、诒镜貐^(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;
　　③全國本類房地產(chǎn)的供求狀況;
　�、鼙镜貐^(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類
　　一、價值、使用價值和交換價值，在房地產(chǎn)估價中一般所說的價值也是指交換價值。
　　二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值，
　　1、成交價格是一個已完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財務(wù)，動機、對交易對象和市場行情了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等不同而不同。理解成交價格，還應(yīng)對其形成的機制，即賣價(供給價格)、買價(需求價格)、成交價三者的關(guān)系有所了解，在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格，高于或等于賣者所愿意接受可最低價格時，交易才可能成功。一筆成功的交易中，最高買價成交價最低賣價。在賣方市場下，成交價格往往是偏高的;在買方市場下，成交價格往往是偏低的。
　　成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、脅迫等的影響;反之，則為非正常成交價格。正常成交價格的形成條件有7個：
　　(1)公開市場。
　　(2)交易對象本身具備市場性。
　　(3)眾多的買者和賣者。
　　(4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。
　　(5) 理性且自私的經(jīng)濟行為。
　　(6) 買者和賣者都具有完全信息。
　　(7)適當?shù)钠陂g完成交易。
　　2、市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。
　　3、理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。
　　市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。
　　4、評估價值還可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準價格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價格。
　　收益法求得的價值傾向于最高買價，成本法求得的價值傾向于最低賣價，市場法求得的價值傾向于成交價格。此外收益法求得的價值趨向于理論價格，市場法求得的價值趨向于市場價格。在市場泡沫時，市場法求得的價值(市場價格)大大高于收益法求得的價值(理論價格)。在市場不景氣時，成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值。
　　從理論上講，一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格。
　　三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、清算價值和投資價值。
　　某一房地產(chǎn)的投資價值，是該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費者)的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或做出的評價。而該房地產(chǎn)的市場價值，是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。 　　
　　在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。
　　四、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值。
　　采用公允價值的條件：
　�、偻顿Y性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。
　　②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格或其他信息。
　　市場價值與公允價值的內(nèi)涵基本相同。就原始價值、賬面價值、公允價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值、公允價值。
　　五、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值和征收價值
　　中國目前的房租有市場租金(或稱協(xié)議租金，是由市場供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤八項因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成)、準成本租金和福利租金。房租有按使用面積計算的，也有按建筑面積計算的。住宅一般是按使用面積計租，非住宅一般是按建筑面積計租。真正租金除了前述的八項外還有租賃費用和租賃稅費。
　　房地產(chǎn)抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估房地產(chǎn)在估價時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。再次抵押價值等于總評估市場價值一上次抵押貸款折成的價值。
　　保險價值通常不包含不可損毀的土地價值，是指建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟損失。
　　六、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格
　　中國通常不存在土地所有權(quán)價格評估。房地產(chǎn)使用價格主要是指土地使用權(quán)價格(建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán))，其他權(quán)益的價格主要有租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格、地役權(quán)價格。
　　七、實際價格和名義價格，實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。
　　八、現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格
　　房地產(chǎn)也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價格和期貨價格。在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格和期貨價格中，最典型的是現(xiàn)房價格(含土地價格)和期房價格(含土地價格)。期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：期房價格=現(xiàn)房價格一預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償。
　　九、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價，政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果應(yīng)以政府定價為準。
　　十、基準地價、標定地價和房屋重置價格，基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估價格。
　　十一、土地價格、建筑物價格和房地價格
　　根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格。房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：
　　(1)房地價格=土地價格+建筑物價格;
　　(2)土地價格=房地價格-建筑物價格;
　　(3)建筑物價格=房地價-土地價格。
　　十二、總價格、單位價格和樓面地價，樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價=土地總價/總建筑面積，由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價=土地單價/容積率。
　　十三、起價、標價、成交價和均價，起價是指所銷售的商品房的最低價格。所以，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。這個價格一般可以反映所銷售商品房的價格水平。
　　十四、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價，保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。當拍賣標的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達到保留價時，該應(yīng)價不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當停止拍賣標的的拍賣。因此有保留價的拍賣中，最高應(yīng)價不一定就是成交價，只有在最高應(yīng)價高于或等于保留價的情況下，該最高應(yīng)價才能成為成交價。