第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概述 
　　第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí) 
　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義 
　　1、作為一種提供專業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。 
　　2、專業(yè)估價(jià)的五個(gè)特點(diǎn)：由專業(yè)人員完成;是一種專業(yè)意見(jiàn);具有社會(huì)公信力;實(shí)行有償服務(wù);承擔(dān)法律責(zé)任。 
　　3、專業(yè)估價(jià)的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)地特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專業(yè)意見(jiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)就是房地產(chǎn)估價(jià)。其中，分析是測(cè)算的基礎(chǔ)、測(cè)算是判斷的基礎(chǔ)。 
　　4、房地產(chǎn)估價(jià)以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)師還可以進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告等房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)。 
　　二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì) 
　　1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。 
　　2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷。 
　　3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)的作用有：咨詢性或參與性;鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。 
　　4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí)，采用多個(gè)假設(shè)來(lái)處理現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對(duì)估價(jià)師評(píng)價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評(píng)價(jià)其估價(jià)的過(guò)程是否符合規(guī)范的要求。 
　　5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 
　　三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 
　　1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 
　　2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。 
　　第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素 
　　一、估價(jià)當(dāng)事人 
　　1、房地產(chǎn)估價(jià)人員，具備房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格的人員，合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，必須具有房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)估價(jià)專業(yè)能力的要求;具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)估價(jià)行為規(guī)范的要求。 
　　2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，有自然人出資，有暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)資質(zhì)。 
　　3、估價(jià)委托人，委托人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必須的情況和資料。 
　　二、估價(jià)對(duì)象
　　當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，可稱為被估價(jià)權(quán)益。估價(jià)對(duì)象有在建工程、期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分。概括起來(lái)有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。

　　三、估價(jià)目的
　　土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算。 
　　四、價(jià)值類型
　　同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的，價(jià)值類型有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的特點(diǎn)有：雙方自愿進(jìn)行交易;交易雙方出于利已動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易;交易雙方是清明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象知曉市場(chǎng)行情;交易雙方有充裕時(shí)間進(jìn)行交易;不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。非市場(chǎng)價(jià)值有：快速變現(xiàn)價(jià)值;謹(jǐn)慎價(jià)值;清算價(jià)值;投資價(jià)值。 
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，價(jià)值估算在后。 
　　六、估價(jià)依據(jù)
　　有相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。 
　　七、估價(jià)假設(shè)
　　是房地產(chǎn)估價(jià)師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。在估價(jià)中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價(jià)假設(shè);不明確估價(jià)假設(shè);無(wú)針對(duì)性列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的估價(jià)假設(shè)。對(duì)于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)。
　　八、估價(jià)原則
　　合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。
　　九、估價(jià)程序
　　獲取估價(jià)業(yè)務(wù);受理估價(jià)委托;擬定估價(jià)作業(yè)方案;搜集估價(jià)所需資料;實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象;分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)上;選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算;確定估價(jià)結(jié)果;撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告;出具估價(jià)報(bào)告;估價(jià)資料歸檔。
　　十、估價(jià)方法
　　市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。
　　十一、估價(jià)結(jié)果
　　估價(jià)師不宜在完成估價(jià)之前與委托人或任何其他與該估價(jià)業(yè)務(wù)有利害關(guān)系人討論估價(jià)結(jié)果。這樣會(huì)影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行。
　　第三節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要
　　土地使用權(quán)出讓的需要，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(買賣、互換、贈(zèng)與、出資、入股、抵債)和租賃的需要， 房地產(chǎn)抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押貸款、抵押期間監(jiān)測(cè)、轉(zhuǎn)抵押、續(xù)貸抵押、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià))，房地產(chǎn)征收和征用需要，房地產(chǎn)分割需要，房地產(chǎn)損害賠償需要，房地產(chǎn)稅收需要，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要，房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定需要，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要(出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算)，房地產(chǎn)管理的需要，其他方面的需要
　　第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德
　　獨(dú)立客觀公正，專業(yè)勝任能力，誠(chéng)實(shí)守信，勤勉盡責(zé)，保守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)，社會(huì)責(zé)任。
　　第五節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r
　　估價(jià)的困難表現(xiàn)有：土地和房屋的所有制不同;土地所有制在城市和農(nóng)村不同，市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利是使用權(quán)不是所有權(quán)，土地和房屋的登記機(jī)關(guān)不同，行政管理不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)。