第一章 房地產(chǎn)市場和投資知識

▲市場=人口 購買能力 購買動機(jī)
▲房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。
▲具體一宗土地的范圍包括：地球表面、地球表面以下一定范圍的空間、地球表面以上一定范圍的空間。
▲房地產(chǎn)可以視為實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。
▲市場是：
①商品交換的任何場所；
②使商品交易雙方接觸的任何安排；
③商品交換關(guān)系的總和；
④連接商品生產(chǎn)者的橋梁；
⑤指某一特定商品的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。
▲市場包括：有形市場和無形市場。
▲房地產(chǎn)市場市場交易包括：買賣、租賃、抵押、互換等。
▲市場必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。
▲房地產(chǎn)市場必須具備：買方、賣方、用于交易的房地產(chǎn)。
▲房地產(chǎn)的特性：①不可移動性（決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場）；②獨一無二性（相同的房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大量供給）；③壽命長久性；④數(shù)量有限性；⑤用途多樣性；⑥相互影響性（外部影響性）；⑦易受限制性；⑧價值高大性；⑨難以變現(xiàn)性；⑩保值增值性。
▲房地產(chǎn)市場的主要特點：①交易的物質(zhì)實體不能進(jìn)行空間位置上的移動，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移；②交易的對象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個產(chǎn)品差異化的市場；③是一個地區(qū)性市場；④容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)；⑤較多地受到法規(guī)政策的影響和限制；⑥一般人非經(jīng)常性參與；⑦交易的金額較大，依耐于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合；⑧廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。
▲房地產(chǎn)市場分類：
1、按用途（功能）可分為：居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場；
2、按檔次可分為：高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場、低檔房地產(chǎn)市場；
3、按區(qū)域范圍可分為：整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場；
4、按交易方式可分為：房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場；
5、按交易目的可分為：房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場；
6、按流轉(zhuǎn)次數(shù)可分為：房地產(chǎn)一級市場（為土地使用權(quán)出讓市場）、房地產(chǎn)二級市場（為新開發(fā)的商品房交易市場）、房地產(chǎn)***市場（為房屋再次交易市場）；
7、按時間劃分可分為：過去的房地產(chǎn)市場、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場。
▲房地產(chǎn)市場競爭是指買賣雙方為各自利益的（最大）化而進(jìn)行的努力。
▲房地產(chǎn)市場競爭有：①賣方與買方之間的競爭；②賣方與賣方之間的競爭；③買方與買方之間的競爭。
▲根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場區(qū)分為：買方市場和賣方市場。
▲房地產(chǎn)市場：
①買方市場：供大于求，房地產(chǎn)相對過剩，買方掌握主動權(quán)；
②賣方市場：供不應(yīng)求，房地產(chǎn)相對短缺，賣方掌握主動權(quán)。
▲房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)根據(jù)競爭程度的不同，可分為：完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷（少數(shù)幾家廠商）、完全壟斷（市場上只有一個買方或一個賣方）。
▲完全競爭市場必須具備以下幾個條件：
①所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別；
②有相當(dāng)多的買者和賣者，每個人的買或賣在市場上只占微小的份額；
③市場信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完整信息，并能預(yù)測未來的價格；
④買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場；
⑤ 買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預(yù)。
▲壟斷競爭市場必須具備以下幾個條件：①買者和賣者都比較多；②產(chǎn)品存在差異；③市場信息完備。
▲完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。
▲賣方壟斷市場必須具有以下幾個特點：①只有一個賣者，而買者很多；②產(chǎn)品無相近的替代品；③新生產(chǎn)者不能進(jìn)入。
▲造成賣方壟斷的原因：①資源控制②政府許可限制③專利和規(guī)模經(jīng)濟(jì)等。
▲房地產(chǎn)市場周期：①上升期：租金、售價同步上漲，二手房價格上漲；②高峰期：售價增長大于租金增長，新建房交易量大；③衰退期：舊房交易量大，新房銷售困難，空置率上升，售價比租金下降快；④低谷期：市場極為蕭條；交易量很��；開發(fā)項目開工率低租金下降；消費需求依市場慣性降低，租金下降。
▲房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)泡沫的，第一是土地，二是期房（樓花），三是新建成的商品房。
▲在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”。
▲房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預(yù)期；②過度的投機(jī)炒作。
▲房地產(chǎn)需求種類：①消費性需求；②投資性需求；③投機(jī)性需求；④盲目性需求。
▲地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不利，體現(xiàn)在：
①會 降低外來投資的吸引力；
②會降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場競爭力；
③會使現(xiàn)有的投資者外遷。