4．6 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與項(xiàng)目策劃

4．6．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用

4．6．1．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念

無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資，或者是政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀管理，其決策的關(guān)鍵在于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律，而尋找市場(chǎng)變化規(guī)律的過程實(shí)際上就是市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的過程。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是通過信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者(開發(fā)商、投資者或購(gòu)買者、政府主管機(jī)構(gòu)等)與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很大，開發(fā)商和投資者有可能獲得巨額利潤(rùn)，也有可能損失慘重。市場(chǎng)分析的目的，就是將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并盡可能通過及時(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，來(lái)爭(zhēng)取最大的盈利機(jī)會(huì)。
4．6．1．2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的角度是多元化的，對(duì)不同的使用者來(lái)說，市場(chǎng)分析應(yīng)該起到的作用也是有差別的。
(1)開發(fā)商。市場(chǎng)分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購(gòu)買者，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。
(2)投資者和金融機(jī)構(gòu)。市場(chǎng)分析結(jié)果能否支持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的結(jié)論，是金融機(jī)構(gòu)決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。商業(yè)銀行要求開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告中，必須包括市場(chǎng)分析的內(nèi)容。
(3)設(shè)計(jì)人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計(jì)人員，必須了解開發(fā)項(xiàng)目所面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)，以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計(jì)，滿足市場(chǎng)需求。
(4)營(yíng)銷經(jīng)理。在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場(chǎng)特征，并在此基礎(chǔ)上有針對(duì)性的制定銷售策略、廣告宣傳策略等。
(5)地方政府。不論是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場(chǎng)分析結(jié)果的支持。
(6)租戶和購(gòu)房者。租戶和購(gòu)房者在判斷租買時(shí)機(jī)和價(jià)格時(shí)，非常需要市場(chǎng)分析的支持。尤其是當(dāng)購(gòu)房者的購(gòu)買目的是置業(yè)投資時(shí)，更加重視對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系、租金價(jià)格水平、市場(chǎng)吸納情況和競(jìng)爭(zhēng)情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。
4．6．1．3 市場(chǎng)區(qū)域的確定
房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。因此，定義市場(chǎng)區(qū)域就成了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作。市場(chǎng)區(qū)域是指主要(潛在)需求的來(lái)源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給。定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括：描繪市場(chǎng)區(qū)域、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界、解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)。
在市場(chǎng)分析報(bào)告中應(yīng)該有描繪市場(chǎng)區(qū)域的部分，并有相應(yīng)區(qū)域的地圖，顯示出與該目標(biāo)物業(yè)臨近的公路或關(guān)鍵干線的位置、區(qū)域地名、道路及自然特征等。
(1)影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素
在定義市場(chǎng)區(qū)域時(shí)，關(guān)鍵要考慮市場(chǎng)交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)和人口情況。影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速路或鐵路；③人口密度的大�。虎苷�治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域；⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場(chǎng)區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來(lái)城市發(fā)展的方向、速度等；⑦競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域(競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重新組合的區(qū)域)。
(2)物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響
不同市場(chǎng)分析目的影響市場(chǎng)區(qū)域的確定。為政府宏觀市場(chǎng)管理進(jìn)行市場(chǎng)分析，其市場(chǎng)區(qū)域就可以用行政區(qū)劃為界限；物業(yè)類型也影響市場(chǎng)區(qū)域的確定，甚至同類物業(yè)，由于其特征不同，市場(chǎng)區(qū)域的確定也會(huì)有所不同。如居住物業(yè)和休閑旅游物業(yè)的市場(chǎng)區(qū)域，就會(huì)有很大的差別。
由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來(lái)確定市場(chǎng)區(qū)域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計(jì)及其它各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但這種分區(qū)內(nèi)的數(shù)據(jù)只能用于區(qū)域或某種物業(yè)類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，并不能用來(lái)進(jìn)行具體開發(fā)項(xiàng)目層次的市場(chǎng)研究。要準(zhǔn)確定義項(xiàng)目層次的市場(chǎng)區(qū)域，就必須實(shí)地考察該項(xiàng)目的地點(diǎn)和鄰里狀況，收集必要的數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定。
4．6．2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容
（一） 宏觀因素分析
（二） 市場(chǎng)供求分析
（三） 相關(guān)因素分析