四、綜合分析題(共15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
(一)
甲開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)2003年3月擬在某地投資建設(shè)一處用地規(guī)模999000m2的綜合小區(qū)，該地塊原有133200m2工業(yè)生產(chǎn)用地、399600m2倉儲用地、266400m2居住用地，均為國有劃撥性質(zhì)，其余為郊區(qū)某村辦養(yǎng)牛場只宜種植牧草的鹽堿地。甲公司先委托乙房地產(chǎn)估價公司(以下簡稱乙公司)提供項目咨詢報告，項目實施后委托丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱丙公司)代理銷售。預(yù)售期間對外承諾一次性付款給5％優(yōu)惠。當(dāng)?shù)仄醵惗惵?％。丁某2002年秋通過公務(wù)員考試進(jìn)入某單位，2002年12月以14萬元的房改價格購得單位一套存量公有住房，2003年11月出售該房，售價20萬元。同時丁某看中丙公司代理甲公司銷售的一套標(biāo)價為38萬元的新建商品住宅期房，并一次性繳納了房價款。
1．乙公司的咨詢報告中，表述正確的是( )。
A．養(yǎng)牛場的那塊土地需辦理征地手續(xù)，應(yīng)報國務(wù)院審批
B．征地申請經(jīng)批準(zhǔn)后，征地費(fèi)中應(yīng)準(zhǔn)備青苗補(bǔ)償費(fèi)，但無須考慮新菜地開發(fā)建設(shè)基金
C．甲公司應(yīng)優(yōu)先考慮通過參加招標(biāo)、拍賣、掛牌方式獲得國有土地使用權(quán)．但如果該項目用地沒有其他意向用地人，可以選擇協(xié)議出讓方式來獲得土地使用權(quán)
D．如果最終出讓的是“毛地”，則除了準(zhǔn)備土地使用權(quán)出讓金和拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用外，甲公司還必須準(zhǔn)備一些必要的安置房和臨時周轉(zhuǎn)

2．甲公司實施房屋拆遷時，可對( )的房屋依法給予補(bǔ)償。
A．產(chǎn)權(quán)人下落不明
B．報建未批準(zhǔn)
C．被依法查封
D．產(chǎn)權(quán)有糾紛正在訴訟且法院尚未判決

3．下列情形中，可免征甲公司土地閑置費(fèi)的是( )。
A．銀行書面承諾的貸款資金不到位造成動工遲延
B．甲公司認(rèn)為開發(fā)時機(jī)不夠完全成熟造成動工遲延
C．因水泥、鋼筋等主要建材價格上漲且供應(yīng)不及時造成動工遲延
D．地質(zhì)勘探發(fā)現(xiàn)地下有古墓葬造成動工遲延

4．下列關(guān)于房屋拆遷估價的表述中，正確的是( )。
A． 乙公司在出具咨詢報告時，對拆遷范圍內(nèi)的房盡補(bǔ)償給出的估價結(jié)論，可以供甲公司及拆遷主管部門參考，但對被拆遷人不一定具有效力
B．估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告，其房屋補(bǔ)償金額一律不得包含被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的價值
C．房屋所有權(quán)證書記載的用途為住宅，實際用途為商業(yè)用房，根據(jù)合法原則，估價時一律按住宅估價
D．估價專家委員會應(yīng)當(dāng)在自收到申請之日起10日內(nèi)對申請鑒定的估價報告出具書面鑒定意見，所鑒定的估價報告確有技術(shù)問題的。同時出具估價報告

5． 下列表述中，不正確的是( )。
A．甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)不屬于抵押財產(chǎn)，但處分抵押房地產(chǎn)時可以一同處分
B．甲公司在取得《商品房預(yù)售許可證》前，不可以對外發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告
C．甲公司在交齊土地使用權(quán)出讓金并實施完拆遷工作后，如向銀行融資困難可隨時與有意向的其他開發(fā)商協(xié)商并辦理開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓
D．甲公司在交付商品房時，必須向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書)

6．甲公司在銷售商品房時，依據(jù)(房產(chǎn)測量規(guī)范》下列計算一半建筑面積的是 ( )。
A．坡屋頂層高在2．20m以上的部位
B．在批準(zhǔn)期限以內(nèi)的臨時房屋
C．供業(yè)主戶外運(yùn)動時休息用的屋頂平臺
D．外圍水平投影超過其底板外沿的有柱挑廊

7．下列表述中，不正確的是( )
A．丙公司如有代理銷售所得就應(yīng)繳納企業(yè)所得稅
B．丁某出售房改房的增值超過了原價的20％，應(yīng)繳納土地增值稅
C． 甲公司必須交耕地開墾費(fèi)
D．公司在咨詢報告中，應(yīng)考慮土地增值稅、企業(yè)所得稅、兩稅一費(fèi)的征收對甲公司預(yù)期投資回報率的影響

8．下列表述中，正確的是( )
A．承建單位9月1日領(lǐng)取施工許可證，如第二年5月12日仍未見施工，該施工許可證肯定已自行廢止
B．建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位應(yīng)在12小時內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門報告
C．商品房因設(shè)計缺陷導(dǎo)致嚴(yán)重質(zhì)量問題的，設(shè)計單位直接向購房者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任
D．工程驗收的前提條件之一是甲公司已按合同約定支付工程款

9，丁某新購商品住宅，辦理產(chǎn)權(quán)登記前應(yīng)繳納的契稅是( )
A．7220元
B．7600元
C．14440元
D．15200元 轉(zhuǎn)貼于：房地產(chǎn)估價師考試_考試大