企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要

　　企業(yè)合并、分立、改制、上市、對(duì)外投資、合資、合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為有關(guān)決策等提供參考依據(jù)。

　　(1)企業(yè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的行為。企業(yè)合并有吸收合并和新設(shè)合并。吸收合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并時(shí)，其中的一個(gè)企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，被吸收的企業(yè)解散。新設(shè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并設(shè)立一個(gè)新的企業(yè)，合并各方解散。在現(xiàn)實(shí)中，一個(gè)企業(yè)吸收其他企業(yè)的動(dòng)機(jī)之一，是看中了被吸收企業(yè)的場地和房屋，以取得企業(yè)發(fā)展所需要的場所。在這種情況下，根據(jù)具體情況，需要評(píng)估被吸收企業(yè)的價(jià)值或者其場地和房屋的價(jià)值。

　　(2)企業(yè)分立是指一個(gè)企業(yè)分為兩個(gè)以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財(cái)產(chǎn)需要作相應(yīng)的分割，從而需要估價(jià)為財(cái)產(chǎn)分割提供參考依據(jù)。

　　(3)企業(yè)改制是指國有或集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或者部分改為有限責(zé)任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　(4)企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規(guī)的規(guī)定及監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求的程序在證券交易所公開發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。

　　(5)企業(yè)對(duì)外投資是指企業(yè)以貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者購買股票、債券等有價(jià)證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)對(duì)外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)提供服務(wù)。

　　(6)企業(yè)合資是指兩個(gè)以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權(quán)，以進(jìn)行某些新產(chǎn)品、新技術(shù)或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)提供服務(wù)。

　　(7)企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開發(fā)產(chǎn)品或市場，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢的經(jīng)營方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設(shè)備，開展有關(guān)合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關(guān)的利益。在這種情況下，需要評(píng)估所提供的土地、房屋的價(jià)值，以便與所提供的資金、設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行比較，從而為確定各方的利益分配比例提供參考依據(jù)。

　　(8)企業(yè)資產(chǎn)重組是指根據(jù)業(yè)務(wù)重組的需要，對(duì)同一企業(yè)內(nèi)部或者不同企業(yè)之間現(xiàn)存的各類資產(chǎn)進(jìn)行重新組合。

　　(9)企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者將所持有的企業(yè)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)移給他人(法人、自然人或者其他組織)的行為。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方需要估價(jià)為其確定企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)，受讓方需要估價(jià)為其確定出價(jià)或報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(10)企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。

　　(11)企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財(cái)產(chǎn)清理、處理等。

　　此外，企業(yè)運(yùn)營中的房地產(chǎn)，根據(jù)會(huì)計(jì)計(jì)量的需要或者有關(guān)監(jiān)管的要求，對(duì)其公允價(jià)值或市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。例如，為財(cái)務(wù)報(bào)告或相關(guān)會(huì)計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行的估價(jià)。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》(2006年2月15日財(cái)會(huì)[2006]3號(hào))第三章第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。”投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。《證券法》第一百四十九條規(guī)定：“國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要時(shí)，可以委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)證券公司的財(cái)務(wù)狀況、內(nèi)部控制狀況、資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行審計(jì)或者評(píng)估。”

　　房地產(chǎn)行政管理的需要

　　中國經(jīng)濟(jì)體制改革將過去高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)，相應(yīng)地，對(duì)于各類資產(chǎn)的行政管理從過去單純的實(shí)物管理轉(zhuǎn)到重視價(jià)值管理，實(shí)行實(shí)物管理與價(jià)值管理相結(jié)合。在這種情況下，房地產(chǎn)行政管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數(shù)量、質(zhì)量，也需要搞清楚土地和房屋的價(jià)值量及其增值或貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　　有關(guān)法律法規(guī)提出了許多房地產(chǎn)行政管理的要求，搞好這些房地產(chǎn)行政管理工作，需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)，例如《城市房地產(chǎn)管理法》提出的下列房地產(chǎn)行政管理要求：

　　(1)第十三條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)”—如何確定最低價(jià)，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(2)第十八條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”;第四十三條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)�土地使用�?quán)出讓合同約定的土地用途的，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”—如何相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金(即改變土地用途的補(bǔ)地價(jià)應(yīng)為多少)，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(3)第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評(píng)估”;第三十三條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”—如何確定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(4)第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)”—如何判斷申報(bào)的成交價(jià)是否瞞報(bào)或者作了不實(shí)的申報(bào)，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(5)第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”，或者“按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”;第五十五條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家”—如何確定應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，如何知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中多少為土地收益，出租房屋的租金中含有多少土地收益，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(6)第五十一條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”—如何知道拍賣所得的價(jià)款中多少為土地使用權(quán)出讓金，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(7)第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償”—如何知道拍賣所得的價(jià)款中多少為新增房屋所得，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。