三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)（寫字樓）估價

    1、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素。除了一般影響商業(yè)房地產(chǎn)的主要因素外，還有：

    ①是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機構(gòu)附近。

    ②交通條件、停車條件。商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機場、火車站之間的交通方便程度。

    ③周圍環(huán)境。整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛。

    2、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個別因素。

    ①外觀：建筑物高度、體量、造型、外裝修等。

    ②內(nèi)部裝修；③設(shè)備、設(shè)施；④是否具有智能化辦公條件；⑤滿足不同公司的不同要求；

    ⑥物業(yè)管理條件。對于商業(yè)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級寫字樓而言，物業(yè)管理對提升其價值的作用非常明顯。

    四、旅館房地產(chǎn)估價（含娛樂）

    1、旅館房地產(chǎn)及其估價特點：旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價時，也是估算其整體價值的情況居多。

    注意：單獨估算旅館大堂等附屬的功能部位部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的。

    由于同類型旅館的價值在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標床位數(shù)或房間數(shù)常�？梢宰鳛楣纼r的指標。

    綜合性旅館房地產(chǎn)一般按各部位設(shè)置多種服務(wù)功能，其收益包括：各種服務(wù)功能部位的直接收益和由功能間相互作用所產(chǎn)生的間接收益。該類房地產(chǎn)一般不能參照市場租金水平分割單獨估價。

    2、影響旅館房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素：交通條件、周圍環(huán)境。

    3、影響旅館房地產(chǎn)的主要個別因素：設(shè)施設(shè)備及用具、經(jīng)螢管理。

    4、搜集資料：房價的標準、出租率（入住率）、潛在收益和實際收益、其他收益、餐飲、休閑設(shè)施、廣告收益；支出：客觀成本、裝修、更新、維修、保險費等。

    5、娛樂房地產(chǎn)