九、房地產(chǎn)糾紛估價

    1、房地產(chǎn)糾紛估價的類型。

    ①針對房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價格類糾紛。由法院、仲裁機構(gòu)請房地產(chǎn)估價機構(gòu)完成。

    ②針對估價結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結(jié)果糾紛。由專門的估價仲裁部門出面對估價結(jié)果做出鑒定和裁決。

    2、房地產(chǎn)價格類糾紛的特點。

    ①房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時存在兩個以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復(fù)雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時，房地產(chǎn)證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。

    ②房地產(chǎn)糾紛爭議標的價值一般較大。

    ③房地產(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門有時以第三者的身份對房地產(chǎn)糾紛進行調(diào)處，有時直接是糾紛中的一方當事人，處理糾紛時注意協(xié)調(diào)各方關(guān)系。

    ④房地產(chǎn)糾紛政策性強，適用法律的難度較大。

    3、房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的特點。

    ①房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是針對估價機構(gòu)已經(jīng)做出的估價結(jié)論的糾紛。

    ②房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專門的估價仲裁機構(gòu)進行，否則無法讓原來提供估價結(jié)果報告的估價機構(gòu)信服，也無法讓糾紛其他當事人接受。

    4、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點。

    房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。

    ①除為抵押貸款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。

    A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產(chǎn)交易價格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補償糾紛估價時，估價時點為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期；

    B 遺產(chǎn)、共有財產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價時，估價時點一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財產(chǎn)關(guān)系確定日期；

    C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時點；

    D 房地產(chǎn)估價服務(wù)糾紛，以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。

    ②價格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。

    ③不能以當前房地產(chǎn)市場實際價格作為原估價結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標準。

    ④糾紛估價的評估依據(jù)是估價時點對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。