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2012年房估師考試?yán)碚撆c實(shí)務(wù)備考資料16

來(lái)源:考試吧發(fā)布時(shí)間:2012-05-30

  第四節(jié) 制度政策因素

  影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素,主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、相關(guān)特殊政策及有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。

  (一)房地產(chǎn)制度政策

  房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的,特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。例如,在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度下,嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地價(jià)、地租根本不存在;在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下,對(duì)住房實(shí)行實(shí)物分配、低租金使用,必然使住房?jī)r(jià)格和租金極低。而改革城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度和住房制度,允許土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租,推行住宅商品化、社會(huì)化,實(shí)行住房分配貨幣化,就使得房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái),并反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況,同時(shí)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響。

  目前,中國(guó)房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有(其中,住宅絕大部分為私人所有),而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國(guó)家或者農(nóng)民集體,不能買賣,僅能通過(guò)征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲?guó)家所有這種單向流動(dòng)。因此,土地仍然沒(méi)有所有權(quán)價(jià)格,所謂的土地價(jià)格均是指某種土地使用權(quán)價(jià)格。如果土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格同時(shí)存在,則土地使用權(quán)價(jià)格一般會(huì)低于土地所有權(quán)價(jià)格。另外,土地使用權(quán)一般是有使用期限的,因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長(zhǎng)短有關(guān)。一般情況下,土地使用期限越長(zhǎng),土地及房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越高;反之,就會(huì)越低。國(guó)有建設(shè)用地還是政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的,供地政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

  在房地產(chǎn)制度政策中,房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施等,包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)還是政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來(lái)看可分為兩類,一是高價(jià)格政策,二是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策,一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管,或者有意通過(guò)某些措施來(lái)抬高房地產(chǎn)價(jià)格。低價(jià)格政策,一般是指政府采取種種措施來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此,高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲,低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是,低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下;同理,高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。

  政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)方式,可能是直接定價(jià)或者制定最高限價(jià)或最低限價(jià),也可能是通過(guò)一些其他措施或手段來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格。其中,抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的,它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的速度和幅度不盡相同,這些措施主要有:①政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快時(shí)通過(guò)增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè),以增加房地產(chǎn)供給,從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格,②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤(rùn)率來(lái)定價(jià);③制定最高限價(jià),規(guī)定出售房地產(chǎn)的價(jià)格不得突破此價(jià)格;④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度,遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。此外,還可以采取稅收、金融等政策來(lái)穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

  低價(jià)格房地產(chǎn)政策,并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。( )(2005年試題)

  答案:√

  (二)城鄉(xiāng)規(guī)劃

  城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務(wù)、促進(jìn)土地科學(xué)使用為基礎(chǔ)、促進(jìn)人居環(huán)境根本改善為目的,涵蓋城鄉(xiāng)居民點(diǎn)的空間布局規(guī)劃。它是各級(jí)政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)空間布局,保護(hù)生態(tài)和自然環(huán)境,合理利用自然資源,維護(hù)社會(huì)公正與公平的重要依據(jù)。城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。這里主要講一下城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

  城市規(guī)劃主要有城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和實(shí)施措施,是引導(dǎo)和調(diào)控城市建設(shè),保護(hù)和管理城市空間資源的重要依據(jù)和手段。城市總體規(guī)劃的內(nèi)容有:城市職能、性質(zhì)和發(fā)展目標(biāo),市域各城鎮(zhèn)人口規(guī)模、職能分工、空間布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)、已建區(qū)及空間管制措施,建設(shè)用地的空間布局、土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)(建筑高度、建筑密度、容積率、人口容量等),城市各類綠地的布局,城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的布局等。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃詳細(xì)確定了規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍,提出了建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo),規(guī)定了各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型,規(guī)定了交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求,提出了各地塊的建筑體量、體型、色彩等規(guī)劃引導(dǎo)性要求,確定了各級(jí)道路的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高,確定了工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線,確定了公共設(shè)施的位置、規(guī)模和布局,制定了相應(yīng)的土地使用與建筑管理細(xì)則。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)。城市修建性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)所在地塊的建設(shè)提出了具體的安排和設(shè)計(jì)。因此,城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大。

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