一、土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產開發(fā)用地的必要支出。在目前情況下，土地取得成本的構成因取得房地產開發(fā)用地的途徑不同而不同。取得房地產開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3個：①通過市場購置取得;②通過征收集體土地取得;③通過征收國有土地上房屋取得。在實際估價中，應根據估價對象的實際情況(如在估價對象所處的地段，當地同類土地取得的主要途徑)選取上述三個途徑之-來求取。

　　(一)市場購置下的土地取得成本

　　在完善、成熟的土地市場下，土地取得成本一般是由購買土地的價款和應當由買方(在此為房地產開發(fā)商)繳納的稅費和可直接歸屬于該土地的其他支出構成。目前主要是購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者房地產開發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的建設用地使用權。這種情況下的土地取得成本一般包括：

　　(1)土地使用權購買價格。一般是采用市場法求取，也可以采用基準地價修正法、成本法求取。

　　(2)買方應當繳納的稅費。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照土地使用權購買價格的一定比例來測算。

　　例如，某宗面積為5000㎡的房地產開發(fā)用地，市場價格(樓面地價)為800元/㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為：

　　800×5000×2×(1+3%)=824(萬元)

　　(二)征收集體地下的土地取得成本

　　征收集體土地的土地取得成本一般包括土地使用權出讓金、城市基礎設施建設費、征地補償安置費、相關稅費以及地上物拆除、渣土清運和場地平整費等。

　　土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費一般是按照規(guī)定的標準或者采用市場法求取。

　　征地補償安置費一般由下列4項費用組成：

　　(1)土地補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6～10倍。征收其他土地的土地補償費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標準規(guī)定。土地補償費的計算公式為：

　　土地補償費=被征土地前3年平均年產值×補償倍數

　　(2)安置補助費。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數計算。

　　需要安置的農業(yè)人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。征收其他土地的安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標準規(guī)定。安置補助費的計算公式為：

　　(被征土地需安置人數×補償倍數)≤15時，

　　總安置補助費=被征土地前3年平均年產值×補償倍數×被征土地需安置人數(被征土地需安置人數×補償倍數)>15時，

　　總安置補助費=被征土地前3年平均年產值×15

　　依照規(guī)定支付土地補償費和安置助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。

　　省級國土資源部門會同有關部門制定省域內各縣(市)耕地的最低統(tǒng)一年產值標準，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行。制定統(tǒng)一年產值標準可考慮被征收耕地的類型、質量、農民對土地的投入、農產品價格、農用地等級等因素。土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產值倍數，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內確定;按法定的統(tǒng)一年產值倍數計算的征地補償安置費用，不能使被征地農民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，經省級人民政府批準應當提高倍數;土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經依法批準占用基本農田的，征地補償按當地人民政府公布的最高補償標準執(zhí)行。

　　有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關部門制定省域內各縣(市)征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行，實行征地補償。制定區(qū)片綜合地價應考慮地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。

　　(3)地上附著物和青苗的補償費。地上附著物補償費是對被征收土地上諸如房屋及其他建筑物(含構筑物)、樹木、魚塘、農田水利設施、蔬菜大棚等給予的補償費。青苗補償費是對被征收土地上尚未成熟、不能收獲的諸如水稻、小麥、蔬菜、水果等給予的補償費。可以移植的苗木、花草以及多年生經濟林木等，一般是支付移植費;不能移植的，給予合理補償或作價收購。地上附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　　(4)安排被征地農民的社會保障費用。

    相關內容：

    各地2012年房地產估價師考試報名時間及方式匯總

    重慶2011年房地產估價師合格證書辦理通知

    2012年房估師考試理論與實務知識點匯總