第四節(jié) 基準地價修正法

　　基準地價修正法也稱為基準地價系數(shù)修正法，是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法。基準地價修正法是一種間接的估價方法，其估價結(jié)果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。

　　運用基準地價修正法評估宗地價格，一般分為以下4個步驟：①搜集有關(guān)基準地價的資料;②查出估價對象宗地所在土地級別或地價區(qū)段的基準地價;③進行市場狀況調(diào)整、土地狀況調(diào)整等;④求出估價對象宗地的價格。

　　進行市場狀況調(diào)整，是將基準地價在其基準日期時的值，調(diào)整為在估價時點時。的值。此處的市場狀況調(diào)整的方法，與市場法中市場狀況調(diào)整的方法相同。進行土地狀況調(diào)整，是將估價對象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、土地開發(fā)程度、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與在評估基準地價時設(shè)定的有關(guān)條件或狀況進行比較，將基準地價調(diào)整為在估價對象宗地狀況下的價格。此處的土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，與市場法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法類似。

　　由于在不同的城鎮(zhèn)，基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式等可能有所不同，所以具體應(yīng)調(diào)整的內(nèi)容和方法也可能不同。基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式等的不同，具體表現(xiàn)為：基準地價是熟地價還是生地價(具體為幾通一平)，尤其是在城市建成區(qū)內(nèi)是否包含市政配套費、拆遷補償安置費;是土地級別的基準地價，還是區(qū)片價的基準地價或路線價的基準地價;是用土地單價表示的，還是用樓面地價表示的;對應(yīng)的土地用途、土地使用期限和容積率等，如在評估基準地價時設(shè)定的土地用途是分商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途還是一個綜合用途，土地使用期限是相應(yīng)用途的法定最高出讓年限還是統(tǒng)一為某個固定期限(如50年、無限年)，等等。

　　第五節(jié) 補地價的測算

　　補地價是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、土地使用權(quán)出讓金、租金、土地收益等。需要補地價的情形主要有以下3類：①改變土地用途、容積率等土地使用條件;②延長土地使用期限(包括建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期);③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

　　對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的，補地價的數(shù)額理論上等于批準變更時新舊土地使用條件下的土地市場價格之差額，即：

　　補地價=新土地使用條件下的土地市場價格-舊土地使用條件下的土地市場價格

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