2012年房估師《案例分析》考點輔導(dǎo)（14）
來源：考試吧發(fā)布時間：2012-05-30
工業(yè)房地產(chǎn)估價
1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點。①涉及的行業(yè)多;②非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價相差大;③要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價;④受腐蝕的可能性大。
2、工業(yè)房地產(chǎn)估價常采用的方法。市場比較法(適用于標(biāo)準(zhǔn)廠房)、收益法(撥離房地產(chǎn)收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價和設(shè)備基礎(chǔ)，要分別估算，扣除設(shè)備基礎(chǔ)價值)。
由于工業(yè)房地產(chǎn)的特點，所以估價時多采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價格表。非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑：一是參考預(yù)算價格計算;二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。
3、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。
4、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要個別因素：用地面積、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價)。
特殊用途房地產(chǎn)估價
即這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營權(quán)，因此最理想的估價方法應(yīng)該是利潤法。采用利潤法估價，意味著在對該房地產(chǎn)估價時已經(jīng)考慮了專營權(quán)的價值。如：加油站和停車場。應(yīng)撥離出特許經(jīng)營權(quán)的收益，即超額剩余價值。
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