2012年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理練習(xí)題88
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-22
四、簡(jiǎn)答題
1.
「正確答案」：正確答案：解法一：
購買商鋪總投資：38000×80=3040000（元）（1分）
購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權(quán)益投資）：
3040000×30%=912000（元）（0.5分）
購買商鋪的貸款額（P）：
3040000×70%=2128000（元）（0.5分）
抵押貸款年還本付息額：
i=2%+5.31%=7.31%，n=10年（1分）
A=p×i（1+ i）n /[（1+i）n-1]（1分）
=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]（1分）
=307335.47（元）（0.5分）
凈經(jīng)營(yíng)收入（利用現(xiàn)金回報(bào)率）：
（凈經(jīng)營(yíng)收入-年還本付息額）/首付款=12%（0.5分）
所以：凈經(jīng)營(yíng)收入=首付款×12%+年還本付息額=912000×10%+307335.47=398535.47（元）（0.5分）
毛租金收入=凈經(jīng)營(yíng)收入+經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=398535.47+毛租金收入×25%
則：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）（0.5分）
最低月租金單價(jià)=毛租金收入/（可出租面積×12個(gè)月）=531380.63/（80×12）=553.52（元/㎡？月） （1分）
解法二：
（1）購買總價(jià)：3.8×80=304（萬元）
（2）自有資金：304×30%=91.2（萬元）
（3）抵押貸款年等額償還額：
抵押貸款總額：304×70%=212.8（萬元）
已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%
則：A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]=307335.47
（元）
（4）設(shè)月租金單價(jià)為Y元/（㎡？月）
年租金：80×12Y=960Y
年稅前現(xiàn)金流：960Y-960Y×25%-307335.47
則：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%
則：Y=553.52（元/㎡）
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