××房地產(chǎn)合并估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）

    ㈡ 區(qū)位狀況因素分析：（略）

    先以市場(chǎng)比較法求A、B及C的空地價(jià)格，然后求取以兩筆土地合并后效用增值部分中應(yīng)該歸屬于A及B的部分，將此部分加入A及B的空地價(jià)格中，即可求得A及B的鄰地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。

    ② B地的空地價(jià)格（b），單價(jià)為9075元/㎡；總價(jià)為49912500元。

    ② 計(jì)算增值分配率。A、B兩塊土地合并后的增值源于下列三個(gè)因素：一是面積因素；二是臨街環(huán)境因素；三是A、B各自對(duì)增值的貢獻(xiàn)度。因此，增值分配率的確定應(yīng)首先分別計(jì)算，然后通過(guò)綜合調(diào)整來(lái)確定。

    A：1500/（1500+5500）×100%≈21%

    B：79%

    ⒉ 計(jì)算臨街及環(huán)境因素對(duì)增值的影響

    B：38%

    ⒊ 計(jì)算增值貢獻(xiàn)度對(duì)增值的影響

    a.計(jì)算B對(duì)A的貢獻(xiàn)。若將增值都?xì)w于B地，則A地所有者購(gòu)買(mǎi)B地的價(jià)格為：

    c-a＝87450000元

    b.計(jì)算A對(duì)B的貢獻(xiàn)。若將增值都?xì)w于A地，則B地所有者購(gòu)買(mǎi)A地的價(jià)格為：

    c-b＝59812500元

    c.計(jì)算增值分配率：

    A：59812500/（59812500+87450000）×100%＝40.6%

    B：59.4%

    ⒋ 綜合調(diào)整確定增值分配率。綜合①、②、③所計(jì)算出的增值分配率，給出最后所采用的增值分配率。依據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于本例采用平均值決定最終增值分配率。

    A：（21%+62%+40.6%）/3=41.2%

    B：58.8%

    ㈦ 估價(jià)結(jié)果確定

    ⑴ 計(jì)算A、B的增值分配額

    ① A地的增值分配額為：

    37537500×41.2%＝15465450（元）

    ② B地的增值分配額為：

    37537500×58.8%＝22072050（元）

    ⑵ 計(jì)算A、B的鄰地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

    ① A地的鄰地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。A地的鄰地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格即為B地所有者購(gòu)買(mǎi)A地的價(jià)格，其數(shù)額應(yīng)為A地的空地價(jià)格加上A地的增值分配額，其結(jié)果如下：

    總額＝22275000+15465450＝37740450（元）

    單價(jià)＝37740450÷1500＝25150（元）

    ② B地的鄰地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。B地的鄰地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格即為A地所有者購(gòu)買(mǎi)B地的價(jià)格，其數(shù)額應(yīng)為B地的空地價(jià)格加上B地的增值分配額，其結(jié)果如下：

    總額＝49912500+22072050＝71984550（元）

    單價(jià)＝71984550÷5500＝13088（元）