三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

　�。ㄒ唬┥虅�(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點

　　1）所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2）多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善。

　　3）出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理。

　　（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

　　1.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

　　（1）集聚程度。（2）交通條件。（3）周邊環(huán)境。

　　2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的實物狀況

　　（1）外觀形象。（2）內(nèi)部裝修。（3）設(shè)備與設(shè)施。（4）智能化程度。（5）物業(yè)管理水平。（6）租戶類型。（7）樓層。

　　（三）商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。

　　1.收益法。

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。主要計算凈收益和收益率。收益率注意區(qū)分不同類型、不同檔次。

　　2.市場法。

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型寫字間更是如此，因此較易獲得交易實例，所以在對商務(wù)辦公房地產(chǎn)進行估價時，市場法也是常用方法之一。主要用來計算房地產(chǎn)價格和租金。

　　3.成本法。

　　在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用成本法作為輔助。