土地估價機構(gòu)風險與防范

    隨著我國土地市場的建立和快速發(fā)展，以土地價格評估、土地登記代理和土地咨詢?yōu)橹饕�服務�?nèi)容的土地中介機構(gòu)獲得了長足的發(fā)展。然而隨著土地市場的不斷規(guī)范，市場競爭越來越激烈，對土地中介機構(gòu)的要求也越來越高，中介機構(gòu)承擔的責任也就越來越大。由于市場不確定因素的存在，中介機構(gòu)在提高專業(yè)化服務的同時，也面臨著各種各樣的風險，因此對風險的防范不容忽視。

    土地中介機構(gòu)的風險各種各樣，有社會的、政策的，也有企業(yè)內(nèi)部的，有法律方面的，也有技術(shù)層面的，有可控的，也有不可控的風險。有的風險是系統(tǒng)性的，有的風險卻是非系統(tǒng)性的。系統(tǒng)風險是土地中介機構(gòu)和從業(yè)人員所處的社會、政治、經(jīng)濟與市場環(huán)境所決定的。非系統(tǒng)風險是由機構(gòu)本身業(yè)務運作或從業(yè)人員自身造成的。本文對土地估價機構(gòu)如何防范上述風險提出一些建議，供有關人士參考。

    一、政策、制度變遷風險的防范

    目前我國的土地中介普遍處在初始發(fā)展階段，土地中介領域的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場經(jīng)驗都相對缺乏。國家和主管部門會隨著市場發(fā)展而不斷調(diào)整或制定新的相關政策、法律法規(guī)。這種不斷調(diào)整和出臺的新政策必然使土地估價機構(gòu)在一段較長的時間處在一個不確定的環(huán)境中，這種不確定就是土地估價機構(gòu)面臨的政策、法律風險，由于行業(yè)管理體制的變革，行業(yè)政策的變化及相關領域的政策變化（如土地開發(fā)政策、金融貸款政策）等所帶來的行業(yè)整體風險。這種風險一般是全行業(yè)性的，但不同的機構(gòu)所采取的應對措施不同、對其變化的敏感性程度不同，導致機構(gòu)間抵御風險的能力存在著差異。

    為了把握或應對各種可能的政策不確定性，除了低頭做事，還應抬頭看路。抬頭看路就是把握和洞悉行業(yè)發(fā)展規(guī)律、各發(fā)展階段特點和存在問題，才能有效地預測國家政策的變化，從而做好相應對策，化被動應付為主動順應，化風險為機遇。

    二、社會誠信風險的防范

    社會誠信不僅是一種理念，也是一種規(guī)則、體制、載體、資本，甚至是一種生產(chǎn)力。土地估價屬于信用經(jīng)濟成分。土地估價所面對的客體是特殊形態(tài)的商品——土地，其獨特的商品特性以及形態(tài)決定了服務的復雜性，時間長、專業(yè)性強、金額大，一般客戶非常慎重。從業(yè)者不僅必須具備良好的專業(yè)素質(zhì)，誠信也是必備條件。但在當前市場經(jīng)濟發(fā)展的“初級階段”，誠信的力量還很孱弱，土地估價機構(gòu)用不正當手段攬活，受利益驅(qū)動作不實估價報告等違規(guī)行為還大量存在。

    然而，我們必須清醒地看到誠信建設是一項系統(tǒng)工程，需要政府、行業(yè)組織、企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員幾方面來共同構(gòu)建，而不單單靠政府和行業(yè)組織來推動。傳統(tǒng)意義上的誠信是一種建立在人與人相互信任基礎上的道德要求，現(xiàn)代意義上的誠信則必須上升為建立在規(guī)則與契約基礎上的道德與法律的義務，成為人們自覺遵守的準則。其中，健全的信用規(guī)則、有效的司法保障、暢達的信息傳遞、科學的信用管理、良好的道德規(guī)范，是土地估價機構(gòu)誠信體制建立的五個基本環(huán)節(jié)。在這些環(huán)節(jié)建設中還必須把握如下一些原則：

    1.堅持職業(yè)操守，力求估價報告客觀、公正。

    誠信經(jīng)營的最大體現(xiàn)是要排除外界各種干擾，按照土地市場規(guī)律和估價對象自身的客觀情況進行獨立的分析判斷。同時通過內(nèi)部規(guī)章制度和操作流程貫徹落實，公司董事會以決議的形式要求公司經(jīng)營者規(guī)避防范經(jīng)營風險、合法經(jīng)營、誠信經(jīng)營，要明確規(guī)定對于風險較大、評估價格嚴重偏離正常范圍的業(yè)務，可以拒絕承接。對于風險較大的評估報告，估價師有權(quán)拒絕簽字，單位拒絕簽發(fā)。

    2.學會放棄、勇于放棄，堅持誠信，防范風險，確保品牌。

    評估機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中，經(jīng)常會遇到一些客戶甚至是業(yè)務較大的客戶，提出這樣或那樣的關于評估價格的不合理要求，評估人員要學會放棄。放棄的不過是一單不應該做的業(yè)務，放棄了不該承擔的高風險，同時，卻保留了誠信，獲得了更多客戶的認可和尊重，確保了逐步形成的估價品牌知名度不斷增大。

    3.一諾千金，信守合同并全面認真履行。

    誠信經(jīng)營就要做到一諾千金，不但遵守書面簽定的合同，也要遵守口頭約定的事項。不但要在簽訂合同之前努力表現(xiàn)、認真服務，合同簽定后同樣一如既往；不但要在收費之前認真履行，收費之后同樣認真履行。不但全面履行合同約定，對合同之外客戶提出的合理要求同樣要盡自己所能給予滿足。不但要出具合格的估價報告，還要做好說明、解釋工作，使客戶能夠讀懂估價報告，并學會如何使用估價報告。全面認真履行合同，盡最大努力滿足客戶的合理要求。

    4.建立信用保障體系，加大對失信行為的懲罰力度。

    首要的是建立信用保障體系，強化誠信觀念。從懲罰的角度，大幅度提高失信的社會成本和經(jīng)濟成本，以此來為社會經(jīng)濟活動建立一道保護墻，使失信、背信、無信和騙信行為失去活動空間和立足之地，使誠實守信的機構(gòu)人員能夠獲得褒揚，不誠實守信的機構(gòu)和人員受到懲戒。

    三、業(yè)務風險的防范

    估價機構(gòu)在承攬業(yè)務、執(zhí)行業(yè)務過程中所形成的風險，如與委托方接觸過程中資料獲取與保密、雙方權(quán)利義務的不合理或不嚴密等，可能會引起糾紛風險、責任風險等。這種風險與公司業(yè)務量和業(yè)務素質(zhì)有關，業(yè)務量越大，風險越大，業(yè)務素質(zhì)越高，風險越小。在估價機構(gòu)內(nèi)部，風險在機構(gòu)與估價師之間的傳遞主要是由于內(nèi)部管理和風險控制環(huán)節(jié)不完善而導致的。從風險的防范來說，建立完善的項目承接、資料調(diào)查、估價報告編寫、價格與報告審核等流程，并上下監(jiān)控，可以很好地防止風險在估價機構(gòu)內(nèi)部傳遞，從而降低業(yè)務風險的影響。

    在估價機構(gòu)內(nèi)部還有兩種業(yè)務損失風險，一種為“黑單”風險，一種為“跑單”風險。“黑單”是指估價機構(gòu)經(jīng)營人員自己私下處理客戶的估價業(yè)務，自己從中提傭，未將應得的費用交給單位。“跑單”是指經(jīng)營人員得到有關信息后，避開估價單位與業(yè)主聯(lián)系，估價單位在信息收集與服務方面做了很多工作，結(jié)果單子“跑”了。

    估價機構(gòu)在“黑單、跑單”風險防范上，應把握住幾個原則：一是信息公開化，客戶的相關信息公開化，使得公司所有管理人員與經(jīng)營人員了解客戶的相關狀況；二是業(yè)務操作公開化，經(jīng)營人員聯(lián)系的客戶要做到信息透明公開；三是嚴格管理制度、獎懲制度，一旦出現(xiàn)“黑單、跑單”，處罰決不手軟。

    四、市場風險的防范

    市場風險是由土地市場狀況變化的不確定性給土地評估機構(gòu)帶來的風險。土地評估行業(yè)由于土地本身特質(zhì)的自然性，以及由此衍生的社會經(jīng)濟特性所決定的高風險特征，決定了土地評估機構(gòu)風險具有其自身的特點。

    1.評估價格與評估對象實際價值之間的差異所形成的風險。

    在估價中所采用方法失當、參數(shù)確定不合理、對市場資料和市場價格掌握不全面等，都會引起定價過程失誤，從而造成價格偏差。當然，有的價格偏差是無意識產(chǎn)生的，有時也是估價師有意識確定的，如迫于委托方的特殊要求，或者估價者自身的某種特殊考慮等，只考慮眼前利益，故意將價格定高或定低等。

    2.估價人員對有關政策法規(guī)掌握不全面、使用不合理所引起的估價失誤而造成的風險。

    估價人員未能全面掌握最新的法規(guī)政策，對地方的一些特殊規(guī)定不了解等，尤其目前我國正處于體制變革時期，有關政策規(guī)定變動頻率比較大，而且各地均會根據(jù)本地的特點出臺不同的規(guī)定，這給估價人員帶來很多麻煩，稍不留意就有可能埋下隱患。其中利用法規(guī)政策界定估價對象產(chǎn)權(quán)是最關鍵的問題。因為在我國現(xiàn)行制度體系下土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成等比較復雜而且其直接影響評估的價格，乃至影響評估結(jié)果的有效性，因此必須在估價過程中予以高度重視。

    3.市場風險的防范可通過估價報告中特殊說明來防范自身責任。

    報告描述的準確性、充分使用法律語言也是防范風險的良好措施。質(zhì)量是任何有效風險管理系統(tǒng)中的一個基本要素，評估質(zhì)量規(guī)程越嚴密，風險就能控制在可接受的范圍內(nèi)。制定一套完整嚴密的評估質(zhì)量控制規(guī)程，并促使評估人員遵照執(zhí)行，可以識別估價、評價和控制風險，以保證地產(chǎn)評估機構(gòu)的質(zhì)量和信譽。

    評估機構(gòu)投保職業(yè)責任險是一種國際慣例。即能有效保障委托人的利益，也能幫助化解評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)風險，更是評估機構(gòu)規(guī)模能力和信譽的體現(xiàn)。根據(jù)保險協(xié)議，在保險合同有效期內(nèi)，參保的評估師或評估機構(gòu)在為委托人提供評估服務的過程中，由于過失造成委托人經(jīng)濟損失，應由被保險人評估師或評估公司承擔經(jīng)濟賠償責任，由保險公司負責部分賠償。

    五、職業(yè)道德風險的防范

    職業(yè)道德是一個涉及到社會生活方方面面的問題，對于經(jīng)濟發(fā)展和社會進步有著巨大的影響，職業(yè)道德水平的高低是衡量社會發(fā)展水平的重要標志之一。我國政府在制定《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》時，倡導誠實守信的職業(yè)道德，明確提出“嚴格資質(zhì)認定，強化行業(yè)自律，提高中介組織的質(zhì)量”。專家認為“即使估價人員很精通估價理論，有豐富的估價經(jīng)驗，但如果沒有良好的職業(yè)道德，評估出的價值也不會客觀公正。評估價值如果不客觀公正，就會損害有關當事人的利益，不僅難以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序，還會借著‘公正’的外衣擾亂市場秩序，甚至與委托人‘合謀’坑害第三者的利益。這樣就違背了國家實行房地產(chǎn)價格評估制度的初衷”。地產(chǎn)評估發(fā)展進程中，職業(yè)道德方面自然存在著很多問題，比如個別評估機構(gòu)或評估人員違法違紀，為謀求不正當利益，無原則地高評或低評土地價值；有的評估機構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員不顧能力、水平所限，承擔無力承接的評估項目，導致評估的資產(chǎn)價值扭曲，這些做法加大了評估風險。

    政府及土地相關管理部門首要的是應加強地產(chǎn)市場的建設和規(guī)范，根據(jù)土地估價中無理由的行政干預，打破地區(qū)壟斷，通過經(jīng)濟和法律的手段，對不正當競爭采取積極有效的措施加以制止，這樣才能為土地估價創(chuàng)造良好的職業(yè)環(huán)境。

    我們應借鑒國外的做法，制定“土地估價行業(yè)職業(yè)道德標準”、“土地估價師守則”等規(guī)定，規(guī)范土地估價機構(gòu)和估價師的行為，讓他們明確應該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯了應受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，使行業(yè)自律落到實處，從根本上提高估價行業(yè)的信譽。應建立有效可行的客戶反饋投訴體系，如設立指定的投訴站或者是在網(wǎng)上開通投訴專欄，保證客戶和其他社會成員能及時安全地對土地估價人員的職業(yè)道德進行監(jiān)督，對土地評估機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員應加強職業(yè)道德教育，重視專業(yè)知識技能教育。估價師個人也要通過學習估價專業(yè)技能，提高自身專業(yè)水平，樹立執(zhí)業(yè)風險意識，這樣才能使職業(yè)道德建設落到實處，起到實效。同時，在評估行業(yè)中要加大打擊力度，對于行業(yè)中個別缺乏職業(yè)道德，違反評估準則的害群之馬應堅決于以打擊。要在行業(yè)中形成誠信執(zhí)業(yè)，勤勉盡職的氛圍。

    為了防范土地估價機構(gòu)風險，一方面應當規(guī)范土地評估機構(gòu)，嚴格機構(gòu)的審查制度，充分發(fā)揮行業(yè)學會（協(xié)會）的作用，加強行業(yè)自律與監(jiān)督。另一方面要提高估價機構(gòu)的專業(yè)化水平，注重品牌的創(chuàng)建，加強從業(yè)人員內(nèi)部管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)，建立嚴格的處罰制度。土地評估機構(gòu)存在的風險是毋庸質(zhì)疑的，有些風險是可以防范的，有些是難以預知和防范的。但隨著估價行業(yè)的發(fā)展，土地估價機構(gòu)防范風險能力一定可以逐步提高，在服務過程中土地估價機構(gòu)自身會不斷的完善、規(guī)范。