三、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位

    ㈠ 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)產(chǎn)品即房屋建筑不論其用途屬何種類型，均為人類的生活或生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，這是其基本功能。從滿足人類入住需

    要的角度出發(fā)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能可從適用程度、屋宇設(shè)備完備程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑藝術(shù)等方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。

    隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在有無(wú)的問(wèn)題基本解決后，人們對(duì)各類房屋的輔助功能提出了越來(lái)越高的要求。例如，在居住建筑中，人們對(duì)書(shū)房、客廳、儲(chǔ)藏、陽(yáng)臺(tái)、廚房和衛(wèi)生間的有無(wú)或面積大小，對(duì)管

    道煤氣、集中供熱、公共電視天線、電線和電話線插座，對(duì)居住建筑公共部位的衛(wèi)生、保安，對(duì)住宅區(qū)的環(huán)境綠化等，均提出了很高的要求，甚至成為居民選擇購(gòu)買住宅時(shí)的主要制約因素。

    房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的主要特點(diǎn)，是其功能調(diào)整的難度大、費(fèi)用高，輔助功能如此，基本功能更是如此。由于房屋建筑的使用壽命相對(duì)

    較長(zhǎng)，為了盡可能降低房屋建筑的功能性貶值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，要求房屋建筑的功能設(shè)計(jì)和生產(chǎn)中具有超前性和適當(dāng)?shù)膹椥浴?/p>

    ㈡ 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的含義及重要性

    ⑴ 功能定位的含義

    房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位，是指在目標(biāo)市場(chǎng)選擇和市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)潛在的目標(biāo)消費(fèi)者使用需求的特征，結(jié)合房地產(chǎn)特定產(chǎn)

    品類型的特點(diǎn)，對(duì)擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能和輔助功能作出具體規(guī)定的過(guò)程。

    ⑵ 功能定位的重要性

    功能定位的目的是為市場(chǎng)提供適銷對(duì)路、有較高性能價(jià)格比的產(chǎn)品。因此，功能定位的準(zhǔn)確與否，在很大程度上決定了房地產(chǎn)商

    所提供的產(chǎn)品能否被市場(chǎng)所接受，能否按照房地產(chǎn)商所期望的價(jià)格被接受，這對(duì)房地產(chǎn)商投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要影響。隨著房地產(chǎn)

    市場(chǎng)的不斷發(fā)展，人們對(duì)房屋空間的認(rèn)識(shí)和購(gòu)買觀念也在不斷地發(fā)生變化，令房屋的平面布局及功能設(shè)計(jì)，成為房地產(chǎn)商項(xiàng)目市場(chǎng)策

    劃的一個(gè)重要內(nèi)容。以住宅為例，現(xiàn)代家庭居住的需求的變化，對(duì)住宅戶型與功能設(shè)計(jì)提出的要求包括：

    ①超前的戶型設(shè)計(jì)。

    傳統(tǒng)居住習(xí)慣受到新潮、海派的挑戰(zhàn)，大多數(shù)居民的需求已經(jīng)從求解困、圖實(shí)惠轉(zhuǎn)變?yōu)樾】敌�、舒適型。在

    房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低潮的情況下，仍然不乏受市場(chǎng)歡迎的"明星樓盤"，一經(jīng)面市，即為市場(chǎng)所吸納，除地段環(huán)境因素外，戶型設(shè)計(jì)

    的超前性也是一個(gè)重要原因。

    ②功能分明突出舒適便利。

    戶型設(shè)計(jì)，不僅要顯示其功能的綜合性與有機(jī)結(jié)合，各部位的獨(dú)立性也非常重要�，F(xiàn)時(shí)居民對(duì)戶型的

    設(shè)計(jì)，要求客廳、餐廳、臥室、書(shū)房、廚房、衛(wèi)生間等功能空間能夠體現(xiàn)最大的使用價(jià)值。購(gòu)房家庭的收入層次雖然高低有別，但都

    對(duì)住宅功能提出了更高的要求，休息、娛樂(lè)等缺一不可，戶型結(jié)構(gòu)和功能布局的合理性，已成為影響住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗的重要因素。

    ③嚴(yán)格控制每套住宅的價(jià)格與功能價(jià)格比。

    設(shè)計(jì)合理、功能齊全是居住建筑受市場(chǎng)歡迎的先決條件，但戶型面積和每套住宅的整

    體價(jià)格，也是發(fā)展商不可忽視的重要問(wèn)題。研究機(jī)構(gòu)對(duì)需求戶型抽樣調(diào)查的結(jié)果表明，70%以上的家庭認(rèn)為80~120㎡建筑面積的戶

    型較為合適，過(guò)大的面積容易形成多余或重復(fù)的不必要功能。因此，在安排住宅功能面積的分配時(shí)要精打細(xì)算，尤其是對(duì)自用型的買家，對(duì)每一平方米建筑面積都希望"物有所值".

    ④住宅結(jié)構(gòu)和設(shè)備布置最大限度滿足建筑功能及美觀的要求。

    建筑是一個(gè)整體，必須各方同心協(xié)力才能創(chuàng)作設(shè)計(jì)精品。如果住宅單元的室內(nèi)看不見(jiàn)一根梁、一條水管，建筑外部也很少見(jiàn)排水立管，

    采用變頻穩(wěn)壓給水、建筑頂部不設(shè)水箱，水表則選用遠(yuǎn)程式集中電腦抄表、計(jì)費(fèi)，準(zhǔn)確、可靠等，都會(huì)在滿足建筑功能要求的同時(shí)，還滿足了居民對(duì)美觀的需要。