估價(jià)目的

　　例如，是為房地產(chǎn)買賣雙方或某一方確定有關(guān)價(jià)格提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權(quán)人確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)，或者是為征收人與被征收人確定拆遷補(bǔ)償金額、為人民法院確定被拍賣房地產(chǎn)的保留價(jià)、為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)、為保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、為政府掌握劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)(簡稱出讓金等費(fèi)用)提供參考依據(jù)。

　　委托人不會無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要。因此，任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且估價(jià)目的來源于委托人的真實(shí)估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。對房地產(chǎn)估價(jià)的不同需要及相應(yīng)的估價(jià)目的可分為：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、征收征用補(bǔ)償、分割、損害賠償、爭議調(diào)處、司法鑒定、稅收、保險(xiǎn)，企業(yè)合并、分立、改制、上市、對外投資、合資、合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭議中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定，等等。在實(shí)際估價(jià)中，還應(yīng)根據(jù)委托人的具體需要對上述估價(jià)目的進(jìn)行細(xì)分或者作進(jìn)一步的說明。例如，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，可按照出讓方式分為招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓估價(jià)，按照服務(wù)對象分為為出讓人服務(wù)的估價(jià)和為投標(biāo)人、競買人等欲取得土地者服務(wù)的估價(jià);房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，可按照轉(zhuǎn)讓方式分為買賣、互換、贈與、以房地產(chǎn)作價(jià)人股、以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)、以房地產(chǎn)抵償債務(wù)等估價(jià);房地產(chǎn)買賣估價(jià)中除了為賣方確定要價(jià)、買方確定出價(jià)或者買賣雙方協(xié)商成交價(jià)的估價(jià)外，還有普通拍賣的保留價(jià)(底價(jià))評估;房地產(chǎn)征收征用估價(jià)，可分為集體土地征收估價(jià)、房屋拆遷估價(jià)、房地產(chǎn)征用估價(jià)，房屋拆遷估價(jià)又可按照拆遷補(bǔ)償方式，分為貨幣補(bǔ)償估價(jià)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償估價(jià)。

　　不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對象的范圍可能不同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能不同，評估的價(jià)值類型可能不同，估價(jià)依據(jù)可能不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時(shí)帶有租賃期間未屆滿的租賃合同(也稱為租約)，許多法律明確規(guī)定保護(hù)這種租賃關(guān)系，如《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日中華人民共和國主席令第15號公布，以下簡稱《合同法》)第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”《中華人民共和國物權(quán)法》(2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布，以下簡稱《物權(quán)法》)第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(2000年9月29日法釋[2000]44號)第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”。因此，購買者、抵押權(quán)人應(yīng)尊重并履行這些租賃合同的各項(xiàng)條款，即所謂“買賣不破租賃”。將這種房地產(chǎn)稱為有租約限制的房地產(chǎn)、帶租約的房地產(chǎn)或已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金(簡稱合同租金、租約租金)與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產(chǎn);但如果為房屋拆遷補(bǔ)償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)。在對價(jià)值構(gòu)成的各要素，如成本、費(fèi)用、稅金和利潤等的取舍上，也應(yīng)服從于估價(jià)目的。此外，估價(jià)目的還限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的。

　　例題：在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則(　)(2003年試題)

　　A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同

　　B.估價(jià)的方法有可能不同

　　C.估價(jià)對象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性

　　E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途

　　答案：ABC