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　　1.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開(kāi)市場(chǎng)土最可能形成的價(jià)格或類(lèi)似含義。

　　2.成本法中的主要參數(shù)：土地取得費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)管理費(fèi)用、利潤(rùn)率。

　　3.收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、資本化率。

　　4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的主要參數(shù)：未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤(rùn)率（或折現(xiàn)率）、工期。

　　5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀(guān)合理的（正常）、社會(huì)平均水平的。

　　注：1.如只答參數(shù)的不給分。

　　　　2.參數(shù)中答不全者視情況給分，多答者視情況給分。

　　（二）答：

　　1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。

　　2.將兩種估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值。

　　3.收益法、市場(chǎng)比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評(píng)估。

　　4.答①：選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金；

　　答②：評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)條件的價(jià)值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金；

　　答⑧：說(shuō)明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價(jià)值；

　　5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類(lèi)出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

　　（三）答：

　　1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益）資料；

　　2.規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）；

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況（或發(fā)展趨勢(shì)）（或租金：售價(jià)水平）（或經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流）資料；

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用（或建造成本費(fèi)用）；

　　5.相關(guān)稅費(fèi)：

　　6.貸款利率；

　　7.該地區(qū)類(lèi)似居住物業(yè)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)水平；

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；

　　9.市政配套費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

　　10.該地區(qū)土地出讓金（地價(jià)）的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　注：多答合理的可給分。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　�。ㄒ唬�1.D 2.B

　　（二）3.C 4.C

　�。ㄈ���5.B 6.B 7.D 8.D

　　（四）9.D 10.D

　　三、指錯(cuò)題

　　1.估價(jià)時(shí)間用語(yǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　　2.缺少估價(jià)原則；

　　3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義；

　　4.未分析租金水平的變化趨勢(shì)；

　　5.一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　6.三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　7.六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，來(lái)考慮使用面積系數(shù)；

　　8.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)；

　　9.未說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、氣、熱等費(fèi)用；

　　10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算；

　　11.資本化率取值未說(shuō)明理由；

　　12.可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年；

　　13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法（公式）錯(cuò)；

　　14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過(guò)年限錯(cuò)，應(yīng)為4年；

　　15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法無(wú)評(píng)估過(guò)程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚；

　　16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用（建安費(fèi)）；

　　17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)（應(yīng)2/38）；

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響；

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷(xiāo)售費(fèi)用；

　　20.未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果確定的理由。

　　四、改錯(cuò)題

　　1.K_A計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：

　　1051/1048=100.3％

　　2.比準(zhǔn)價(jià)格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101

　　比準(zhǔn)價(jià)格：

　　A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101

　　　=6487元/m²

　　3.比準(zhǔn)價(jià)格C，容積率修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/99

　　比準(zhǔn)價(jià)格：

　　C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100
　　　×100/99×101/102×100/103=6326元/m²

　　注：1.指出錯(cuò)誤未做改正計(jì)算（或計(jì)算結(jié)果錯(cuò)的）酌情給分。

　　　　2.將區(qū)域因素及個(gè)別因素下的4個(gè)因素的系數(shù)平均后作分母處理的不扣分。