2012年造價(jià)工程師《案例分析》模擬題精選83
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-07-12
答案部分
一、簡(jiǎn)答題
1.
「正確答案」：采用收益法估價(jià)時(shí)應(yīng)進(jìn)行如下操作：
（1）確定未來(lái)收益期限。
（2）求取未來(lái)凈收益。
（3）求取報(bào)酬率。
（4）選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化公式計(jì)算收益價(jià)格。
「答疑編號(hào)10063355」
2.
「正確答案」：（1）不一定。
因?yàn)殡m然商場(chǎng)與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同。
這些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，有可能不具有可比性。
（參見(jiàn)《估價(jià)理論與方法》教材177頁(yè)）
（2）確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：
①租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正常客觀的市場(chǎng)租金計(jì)；
②應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；
③應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。
（3）確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：
①應(yīng)根據(jù)客觀經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。
②因向商戶收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場(chǎng)的正常管理費(fèi)水平作為測(cè)算之用。
③測(cè)算時(shí)不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無(wú)形收益。
「答疑編號(hào)10063356」
3.
「正確答案」：評(píng)估該商場(chǎng)出售價(jià)值的技術(shù)路線：①用收益法和市場(chǎng)比較法評(píng)估出該商場(chǎng)的完全產(chǎn)權(quán)售價(jià)；②測(cè)算出土地總價(jià)，再用地價(jià)分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算出商場(chǎng)應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)，然后乘上一定的比例，得出商場(chǎng)需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金；③測(cè)算商場(chǎng)裝修轉(zhuǎn)讓所造成的價(jià)值損失；④由完全產(chǎn)權(quán)的售價(jià)，減去需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，再減去裝修轉(zhuǎn)讓所造成的價(jià)值損失，得出商場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓價(jià)。
「答疑編號(hào)10063358」
4.
「正確答案」：用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估甲工廠廠區(qū)土地熟地價(jià)格時(shí)，估價(jià)人員主要應(yīng)掌握的相關(guān)資料有：
1.甲廠區(qū)土地使用證或能夠證明土地權(quán)屬的有關(guān)資料。
2.該工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為住宅用地的規(guī)劃許可批文。
3.該工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為住宅用地需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金的有關(guān)規(guī)定。
4.甲廠區(qū)土地現(xiàn)狀情況資料（或該土地的地形、地勢(shì)、土質(zhì)、承載力以及市政配套設(shè)施等土地現(xiàn)狀資料）。
5.該地塊4500 ㎡的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求（或規(guī)劃容積率、建筑密度、建筑層數(shù)、建筑高度等具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求）。
6.當(dāng)?shù)刈≌墓┣笄闆r、類似住宅的正常成交價(jià)格及價(jià)格走勢(shì)分析預(yù)測(cè)資料。
7.擬建的住宅建筑造價(jià)的社會(huì)一般水平（或擬建住宅的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等與建筑造價(jià)有關(guān)的資料）。
8.當(dāng)?shù)刈≌_發(fā)的管理費(fèi)用、投資利息、取得待開發(fā)土地的稅費(fèi)等資料。
9.當(dāng)?shù)刈≌_發(fā)的銷售費(fèi)用（或租售費(fèi)用）資料。
10.當(dāng)?shù)刈≌_發(fā)的銷售稅費(fèi)（或租售稅費(fèi)）資料。
11.當(dāng)?shù)刈≌_發(fā)的平均利潤(rùn)率資料。
「答疑編號(hào)10063360」