第八章　收益法
　　第一節(jié)　收益法概述
　　一、收益法含義，收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法又分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。
　　二、收益法的理論依據(jù)，收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低;②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低;③獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。
　　三、收益法適用的對(duì)象和條件，收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。
　　四、收益法的操作步驟，運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料;②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益(如凈收益);③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。
　　第二節(jié)　報(bào)酬資本化法的公式
　　一、報(bào)酬資本化法最一般公式，
　　V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]，酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。實(shí)際估價(jià)中如果凈收益發(fā)生的時(shí)間相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng)對(duì)凈收益或者對(duì)公式做相應(yīng)調(diào)整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在年末的公式為：
　　A末=A初(1+Y)
　　二、凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]，收益年限為無限年的公式 ：V=A/Y
　　凈收益每年不變公式的作用，凈收益每年不變的公式除了可以用于計(jì)算價(jià)格，還有許多其他作用：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下簡(jiǎn)稱不同年限)價(jià)格之間的換算，若已知V50，求V∞、V40如下：V=V50/K50，V50=V∞*V50，V40=V50*K40/K50;②用于比較不同年限價(jià)格的高低，要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下(如年限為∞的)價(jià)格;③用于市場(chǎng)法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。對(duì)于市場(chǎng)法中因可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年限不同而需要對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整是特別有用的。在市場(chǎng)法中，可比實(shí)例房地產(chǎn)的年限可能與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年限不同，因此需要對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，使其成為與估價(jià)對(duì)象相同年限下的價(jià)格，公式就是如V45=V50*K45/K50，意思是把50年基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為45年的基準(zhǔn)地價(jià)。
　　三、凈收益在前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。
　　1、普遍公式
　　2、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n 收益年限為無限年的公式：V=A/Y+b/Y2 。凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有有限年一種，公式為：V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n，不存在有限年公式因?yàn)楫?dāng)收益小于0時(shí)，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)人就不會(huì)再經(jīng)營(yíng)下去，年限公式為：A-(n-1)b=0得出n=A/b+1.
　　3、凈收益按一定比率遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}。收益年限為無限年的公式：V=A/(Y-g)。凈收益按一定比率遞減的公式，收益年限為有限年的公式： V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}。收益年限為無限年的公式：V=A/(Y+g)。
　　凈收益為有效毛收入減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。
　　4、預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式，V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)n ,Vt是預(yù)知的未來若干年后的價(jià)格，公式的作用一是適用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測(cè)其未來的價(jià)格或未來價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率時(shí)，特別是在某地區(qū)將會(huì)出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下;二是對(duì)于收益年限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，有時(shí)不是按其收益年限來估價(jià)，而是先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測(cè)持有期間的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將它們折算為現(xiàn)值。
　　第三節(jié)　凈收益的求取
　　運(yùn)用收益法估價(jià)(無論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有4種：①潛在毛收入②有效毛收入③凈運(yùn)營(yíng)收益④稅前現(xiàn)金流量。稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。
　　一、凈收益測(cè)算的基本原理，收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤(rùn)法。租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。
　　基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。對(duì)于壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件設(shè)備裝飾裝修等的折舊費(fèi)應(yīng)包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，會(huì)計(jì)上的折舊額是指建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用如果能大大提高房地產(chǎn)的價(jià)值，則屬于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的范圍。收益法估價(jià)是假設(shè)房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用與其所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額相當(dāng)，兩者相抵消，因此不將它作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的一部分。

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入相比得到的是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。凈收益率是指凈收益占有效毛收入的比率。兩者關(guān)系互補(bǔ)，凈收益率=1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。
　　基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營(yíng)業(yè)方式獲取收益的，如旅館、 娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測(cè)算與基于租賃收入的凈收益測(cè)算，主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)�；�于租金收入測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。
　　二、幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
　　1、出租的房地產(chǎn)凈收益求取，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是(例如表6—1所列的費(fèi)用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用。
　　2、營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取，營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒有分開。(1)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。(2)工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。(3)農(nóng)地凈收益的測(cè)算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣 除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。
　　3、自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取，自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。
　　4、混合的房地產(chǎn)凈收益求取，對(duì)于現(xiàn)實(shí)中包含上述多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列方式之一求取：一是把費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。二是先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，然后將兩者相減。三是把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。
　　三、求取凈收益應(yīng)注意的問題
　　1、房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。無形收益通常難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)難以考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率來考慮無形收益。同時(shí)值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。
　　2、實(shí)際收益和客觀收益，房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價(jià)�？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正�？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡(jiǎn)稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正�？陀^的市場(chǎng)租金。
　　收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評(píng)估其價(jià)值。該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值。承租人權(quán)益的價(jià)值評(píng)估是這種方法的一種典型。承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場(chǎng)租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。如果租約租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值;反之，如果租約租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。
　　同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值三者之間的關(guān)系為：有租約限制下的價(jià)值=無租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值
　　3、樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)要求估價(jià)師同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)，除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)采用保守估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)采用最可能估計(jì)。
　　四、收益期限和收益流模式的確定
　　1、收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的時(shí)間。它應(yīng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余期限來確定。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期的。對(duì)于未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。對(duì)于已約定不可續(xù)期的，按土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)收益期限計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于求取承租人權(quán)益的價(jià)值的，則收益期限為剩余租賃期限。
　　2、未來凈收益流屬于下列哪種類型，就選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算：①每年基本上固定不變;②每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減;③每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;④其他有規(guī)則變動(dòng)的情形。在實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有下列幾種：(1)“過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”(過去3-5年)(2)“未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”(過去3-5年)(3)“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。通過調(diào)查、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來若干年的凈收益，一般是3-5年的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法演變出公式求取不變的凈收益。

　　第四節(jié)　報(bào)酬率的求取
　　一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。即：報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本。從全社會(huì)來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。認(rèn)識(shí)到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。在不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型的房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以其報(bào)酬率也不相同，因此在估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率。

　　二、報(bào)酬率的求取方法。
　　1、累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個(gè)基本公式為：
　　報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠
　　無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般是選取國(guó)債利率或銀行存款利率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。
　　2、市場(chǎng)提取法，市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時(shí)，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯(cuò)法和線性內(nèi)插法。市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來各項(xiàng)收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。
　　3、投資報(bào)酬率排序插入法，報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：(1)調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。(4)根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就確定出了所要求取的報(bào)酬率。確定報(bào)酬率時(shí)都含有主觀性。
　　第五節(jié)　直接資本化法
　　一、直接資本化法概述
　　1、直接資本化法的概念和基本公式，直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。
　　未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：資本化率=年收益/價(jià)格，利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法，常用的是下列公式：價(jià)格=年收益/資本化率。利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的公式為：資本化率=年收益/價(jià)格。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益。則房地產(chǎn)價(jià)值=年收益X收益乘數(shù)。
　　2、幾種收益乘數(shù)，對(duì)應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
　　毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料;②由于在同一市場(chǎng)上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值;③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)如下：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入;②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價(jià)。但由于它的計(jì)算方法比較粗糙，往往作為市場(chǎng)法或其他收益法的一個(gè)部分。
　　與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。該方法也比較粗糙，適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。
　　有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是，不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因?yàn)橥顿Y者在估算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，是會(huì)考慮空置率的差異的。該方法的缺點(diǎn)是沒有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異，因而也只用于做粗略的估價(jià)。
　　凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。
　　二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法，資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益年限的長(zhǎng)短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價(jià)格)求取。
　　綜合資本化率(Ro)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系(見后面“資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系”)及投資組合技術(shù)求取。通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：
　　綜合資本化率=凈收益率/有效毛收入乘數(shù)

　　三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系，資本化率R和報(bào)酬率Y都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率;報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)值來計(jì)算)，僅僅表示從凈收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力;報(bào)酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。例
　　如，在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：
　　V=A/Y 其中 　　　　　　資本化率R=Y
　　在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：
　　V=A/Y*[1/(1+Y)n] 　　　　資本化率R=Y/[1-1/(1+Y)n]
　　在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：
　　V=A/(Y-G) 　　　　　　　　　資本化率R=Y-G
　　在預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：
　　V=A/{Y-△*Y/[(1+Y)t-1]} 資本化率R= Y-△*Y/[(1+Y)t-1]
　　由以上公式可知，報(bào)酬率與凈收益本身的變化、與獲得凈收益的期限的長(zhǎng)短等無直接關(guān)系。而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。
　　四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較
　　1、直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算來來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況;③計(jì)算過程較為簡(jiǎn)單。但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。
　　2、報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ);②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解;③由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測(cè)未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價(jià)人員的主觀判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合市場(chǎng)的實(shí)際情況。

　　當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場(chǎng)信息時(shí)，直接資本化法會(huì)是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場(chǎng)可比信息缺乏時(shí)，報(bào)酬資本化法則能提供一個(gè)相對(duì)可靠的評(píng)估價(jià)值，因?yàn)楣纼r(jià)人員可以通過投資者在有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資上要求的報(bào)酬率來確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。
　　第六節(jié)　投資組合和剩余技術(shù)
　　在收益法中，報(bào)酬率和資本化率都可以從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成(土地與建筑物)或資金構(gòu)成(抵押貸款與自有資金)中求出各構(gòu)成部分的報(bào)酬率和資本化率，或?qū)⑵鋱?bào)酬率和資本化率運(yùn)用到各構(gòu)成部分上以測(cè)算其價(jià)值。
　　一、投資組合技術(shù)，主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。
　　1、土地與建筑物的組合，綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。建筑物資本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可利用下列公式求出另外一種資本化率，綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關(guān)系。其公式如下：
　　Ro=L×RL +B×RB式中 L——土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率;B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，L+B=100%。
　　2、抵押貸款與自有資金的組合，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)緊密聯(lián)系的現(xiàn)代社會(huì)，購(gòu)買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸款，另一部分為自有資金。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報(bào)酬率來求取房地產(chǎn)的報(bào)酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即： Ro=M*RM+(1-M)*RE 式中 Ro——綜合資本化率;M——貸款價(jià)值比率，即抵押貸款金額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率，一般介于60%～90%之間;RM——抵押貸款常數(shù)：RE——自有資金資本化率。抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數(shù)是將每月的償還額乘似12，然后除以抵押貸款金額;或者將月抵押貸款常數(shù)(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，其實(shí)就是年還款等額/抵押貸款金額。自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額(稅前現(xiàn)金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。綜合資本化率必須同時(shí)滿足貸款者對(duì)抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對(duì)稅前現(xiàn)金流量的要求。

　　二、剩余技術(shù)是當(dāng)已知整個(gè)房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價(jià)值和各構(gòu)成部分的資本化率或報(bào)酬率時(shí)，從整個(gè)房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另一構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報(bào)酬率折現(xiàn)，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價(jià)值的方法。此外，把求得的未知構(gòu)成部分的價(jià)值加上已知構(gòu)成部分的價(jià)值還可得到整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。

　　1、土地剩余技術(shù)，土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的價(jià)值時(shí)，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報(bào)酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價(jià)值。直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式：
　　土地價(jià)值=(房地產(chǎn)凈收益-建筑物價(jià)值*建筑物資本化率)/土地資本化率，報(bào)酬資本化法的土地剩余技術(shù)公式：
　　土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價(jià)方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時(shí)沒有可參照的土地交易實(shí)例，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，此時(shí)可以采用土地剩余技術(shù)估價(jià)。另外，在需要對(duì)附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用市場(chǎng)法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對(duì)于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，市場(chǎng)法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。
　　2、建筑物剩余技術(shù)與土地的剩余技術(shù)類似，建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測(cè)算建筑物的折舊。將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值即為建筑物的折舊。
　　3、自有資金剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額求取自有資金權(quán)益價(jià)值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場(chǎng)上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計(jì)算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價(jià)值。自有資金剩余技術(shù)的計(jì)算公式為：
　　自有資金權(quán)益價(jià)值=(房地產(chǎn)凈收益-抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù))/自有資金資本化率
　　4、抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價(jià)值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價(jià)值。抵押貸款剩余技術(shù)的計(jì)算公式為：
　　抵押貸款金額=(房地產(chǎn)凈收益-自有資金權(quán)益價(jià)值*自有資金資本化率)/抵押貸款常數(shù)
　　抵押貸款剩余技術(shù)假設(shè)投資者愿意投在房地產(chǎn)上的自有資金數(shù)量已確定，并且假設(shè)投資者需要從房地產(chǎn)中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現(xiàn)金流量和抵押貸款常數(shù)。
　　在正常情況下，抵押貸款剩余技術(shù)不適用于對(duì)已設(shè)定其他特定抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)檫@時(shí)剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。
　　名義凈收益與名義報(bào)酬率或名義資本化率相匹配，實(shí)際凈收益與實(shí)際報(bào)酬率或?qū)嶋H資本化率相匹配，稅前凈收益與稅前報(bào)酬率或稅前資本化率相匹配，稅后凈收益與稅后報(bào)酬率或稅后資本化率相匹配，自有資金凈收益與自有資金報(bào)酬率或自有資金資本化率相匹配，等等。