第七章　成本法
　　第一節(jié)　成本法概述
　　一、成本法含義，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構成部分的累加為基礎來求取房地產(chǎn)價值的方法。成本法也稱為積算法，求得的價值也稱為積算價格。成本法的本質是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向求取房地產(chǎn)的價值。
　　二、成本法的理論依據(jù)，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。成本法中拆舊可以視為對房地產(chǎn)狀況的調(diào)整，即將估價對象假定為新的狀況下的重新價格調(diào)整為實際上是舊的狀況下的價格。成本法與市場法本質的區(qū)別在于看重新購建價格或可比實例價格的來源方式，若重新購建價格是直接還原于市場上類似的房地產(chǎn)成交價格，則就屬于市場法，若是通過價格構成各部分的累加方式求取的重新開發(fā)建設成本則就屬于成本法。不過，成本法價格的各個構成部分以及建筑物折舊的求取會用市場法。
　　三、成本法適用的對象和條件，只要是新近開發(fā)建設完成的房地產(chǎn)、可以假設重新開發(fā)建設的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于很少交易、又沒有收益或沒有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)以及單純建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法。在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。成本法一般適用于評估那些可獨立開發(fā)建設的整體房地產(chǎn)的價值。成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。

　　在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構成價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進入市場)，二是該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)。
　　要注意如下三個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設開發(fā)建設時大多數(shù)開發(fā)商的正�；ㄙM。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結合市場供求分析來確定評估價值。當市場供大于求時，價值應向下調(diào)整，當求大于供時，價值應向上調(diào)整。三是應地客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等分析進行調(diào)整。
　　成本法評估出的價值一般是房地產(chǎn)所有權的價值，在中國可視為房屋所有權和在估價時點剩余使用期限的土地使用權的價值。
　　四、成本法估價的操作步驟：①弄清估價對象房地產(chǎn)價格構成，搜集相關資料;②測算重新購建價格;③測算折舊;④求取積算價格。
　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價格的構成
　　以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，房地產(chǎn)價格通常由7大項構成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發(fā)利潤。
　　一、土地取得成本，土地取得成本的構成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：(1) 通過市場購買取得，土地取得成本包括土地使用權購買價格(用市場法、基準地價修正法、成本法取得)和買方繳納的稅費。(2) 通過征收集體土地取得，土地取得成本包括在征用中發(fā)生的費用(土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、社會保障費用以及征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費和新菜地開發(fā)建設基金)和土地使用權出讓金等。(3) 通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用(被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額、搬遷補助費、安置補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費和房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務費、房屋拆遷估價費、房屋拆除和渣土清運費)和土地使用權出讓金等。
　　二、開發(fā)成本，開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：(1)勘察設計和前期工程費，對于土地取得成本中含有的房屋拆除費和場地平整費用的，則在此就不應沒有或只有部分場地平整費用。(2)房屋建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用和裝飾裝修工程費用。(3)基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力、有線電視等設施的建設費用。(4)公共配套設施建設費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用。(5)其他工程費，如工程監(jiān)理費、竣工驗收費(6)開發(fā)期間的稅費。公共配套設施建設費用視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設成本中，或在兩者進行合理分攤。
　　三、管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。
　　四、銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。
　　五、投資利息，此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用的利息。不僅僅指的是借款的利息和手續(xù)費。銷售稅費不計算投資利息。
　　計算投資利息的基礎工作是估算開發(fā)期，在成本法中，開發(fā)期的起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是估價對象開發(fā)完成的日期，也一般是估價時點。若估價對象是現(xiàn)房的一般是假設估價對象有估價時點時竣工驗收完成的。估算開發(fā)期也可以采用類似于市場法的方法，即通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的開發(fā)期的比較、修正和調(diào)整來求取。
　　確定開發(fā)期后，各項成本和費用均應按照它們在估價時點的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常來估算。在確定計算期時，起點是該項費用發(fā)生的時點，終點是開發(fā)期的終點，一般不考慮預售和延遲銷售的情況。費用也是假設在計息期均勻發(fā)生的并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。
　　六、銷售稅費，銷售稅費是指預售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，簡稱“兩稅一費”(2)其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的印花稅、交易手續(xù)費等。不包括由買方負擔的契稅。也不包括應由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。在估價時通常是按售價乘以比率來測算。

　　七、開發(fā)利潤，現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。測算開發(fā)利潤應掌握下列幾點：
　　(1)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱為稅前利潤，開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費。
　　(2)開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。
　　(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應的利潤率有下列4種：
　　1)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：
　　直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
　　2)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用，相應的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)
　　3)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：
　　成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)
　　4)計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即：
　　銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
　　開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤)X銷售利潤率。公式變形得到
　　開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)X銷售利潤率/(1-銷售利潤率)。
　　所以，在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應選用相對應的利潤率 　　
　　(4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的
　　第三節(jié)　成本法的基本公式
　　一、成本法最基本的公式：積算價格=重新購建價格一折舊，可以根據(jù)兩類估價對象具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)②舊的房地產(chǎn)。
　　二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
　　1、適用于新開發(fā)的房地的基本公式，
　　新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤
　　2、適用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及與土地開發(fā)有關費用。)
　　新建成的建筑物價值=建筑物建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤
　　3、適用于新開發(fā)的土地的基本公式，
　　新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息十銷售稅費+開發(fā)利潤
　　對于新開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地是成片開發(fā)，對于某宗土地的單價要考慮其可轉讓土地面積所占的比率，開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū) 用地總面積×100%。實際測算時通常分為下列3大步驟進行：(1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。(2)計算開發(fā)區(qū)可轉讓土地的平均價格。(3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。
　　新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法雖然一般不存在物質折舊，但功能折舊、經(jīng)濟折舊和可能的增值因素，予以適當?shù)臏p價或增價調(diào)整。
　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式，舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊。
　　第四節(jié)　重新購建價格的求取
　　一、重新購建價格的含義，重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。前者可以理解為重新購買后者可以理解為重新生產(chǎn)。理解其含義應特別記住下列3點：(1)重新購建價格是估價時點時的價格。(2)重新購建價格應是客觀的價格。(3)建筑物的重新購建價格應是全新狀況下的價格，未扣除折舊;土地的重新購建價格是在估價時點狀況下的價格，而土地的增價、減價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中�！　《�、重新購建價格的求取思路
　　求取房地的重新購建價格，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分而是模擬開發(fā)商的開發(fā)過程，在價格構成基礎上采用成本法求取。二是分為二個部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。后者適用于直接在熟地上進行房地建設的或有關成本費用可以在土地和建筑物進行分配的情況。在實際估價中，也可以采用類似于評估新建房地價格的成本法來求取。

　　求取土地的重新購建價格，通常是假設土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準地價修正法等求取其重新購置價格，注意，有舊建筑物反而會降低土地價值減損的情況。
　　求取建筑物的重新購建價格，是假設舊建筑物所在的土地已取得，且該土地為沒有該建筑物的空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在該土地上建造與舊建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物必要支出應得利潤，也可以設想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應支付給建筑承包商的全部費用及發(fā)包人應得利潤。
　　三、建筑物重新購建價格的求取方式，建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種：(1)重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復制”。(2)重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。
　　一般建設物適用于重置價格，有歷史或美學價值的建筑物適用重建價格。但年代久遠、缺乏與舊建筑物相同材料工藝使復制有困難的一般也只好用重置價格。重置價格要比重建價格低。
　　四、建筑物重新購建價格的求取方法，建筑物的重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或其授權部門公布的房屋重置價格或房地產(chǎn)市場價格扣除基中可能包含的土地價格來求取。其基本求取公式有：
　　建筑物重新購建價格=建筑安裝工程費+專業(yè)費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。具體方法有：
　　1、單位比較法，單位比較法是以估價對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費相關的某種計量單位為比較單位，通過調(diào)查了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費，并對其做適當?shù)男拚�、調(diào)整再加上相應的費用來求取建筑物重新購建價格的方法。單位比較法實質是一種市場法。主要有單位面積法和單位體積法。
　　2、分部分項法，分部分項法是以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來求取建筑物重新購建價格的方法。即先測算各個獨立構件或工程的數(shù)量，然后乘以相應的單位價格或成本，將它們相加之后，再加上相應的費用來求取建筑物重新購建價格的方法。
　　在運用分部分項法估算建筑物的重新購建價格時，需要注意如下2點：(1)應結合各構件或工程的特點使用計量單位;(2)不要漏項或重復計算，以免造成估算不準。
　　3、工料測量法，工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時相應的單價和人工費標準，再將其相加，再加上相應費用來求取建筑物重新購建價格的方法。工料測量法的優(yōu)點是詳細準確，缺點是費時費力并需有其他專家(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷史價值的建筑物估價。
　　4、指數(shù)調(diào)整法，指數(shù)調(diào)整法是利用有關成本指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結果。具體方法與市場狀況調(diào)整的方法相同。
　　第五節(jié)　建筑物折舊的求取
　　一、建筑物折舊的含義和原因
　　估價上的折舊與會計上的折舊，雖然有相似之處，但由于兩者內(nèi)涵不同而有著本質上的區(qū)別。估價上的建筑物折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其金額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。從建筑物重新購建價格中扣除建筑物折舊，相當于對其實際上不是全新狀況進行在相應減價調(diào)整，所得的結果表示建筑物在估價時點狀況下的市場價值。在實際估價中，建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三個方面。
　　物質折舊又稱為有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失。進一步可以歸納為4個方面：①自然經(jīng)過的老朽;②正常使用的磨損，工業(yè)用途的建筑物分為受腐蝕和不受腐蝕的;③意外破壞的損毀，包括自然方面和人為方面;④延遲維修的損壞殘存。
　　功能折舊又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值損失。造成的原因可能是建筑設計上的缺陷，過去的建筑標準過低，人們的消費觀念變更、建筑技術，出現(xiàn)了更好的建筑物等等。
　　經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失，不利因素可能是經(jīng)濟因素(供給過量、需求不足)，區(qū)位因素(景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變)、也可能是其他因素(政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施)�？蓪⒔�(jīng)濟折舊分為永久性的和暫時性的。
　　二、建筑物折舊的求取方法，可歸納為3類：①年限法;②市場提取法;③分解法。
　　1、年限法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工之日起開始到不堪使用時的年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到建筑物地房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。對于收益性房地產(chǎn)來說，就是從建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收人大于運營費用，即凈收益大于0的持續(xù)時間。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定、相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命也可能不同。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際年齡和有效年齡。實際年齡是建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年數(shù)。有效年齡是在估價時點的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。有效年齡可能短于也可能長于實際年齡：①建筑物的維修養(yǎng)護正常的，有效年齡與實際年齡相當;②建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造的，有效年齡短于實際年齡;③建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，有效年齡大于實際年齡。建筑物的剩余壽命有剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽命，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命。建筑物的有效年齡是從估價時點向過去計算的時間，剩余經(jīng)濟壽命是從估價時點開始到建筑物經(jīng)濟壽命結束為止的時間。兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟壽命。利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。年限法中最主要的是直線法。每年折舊額是一個常數(shù)。成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或大范圍建筑估價摸底調(diào)查時用。
　　2、市場提取法，是利用含有與估價對象中的建筑具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實例中的建筑物的折舊類型(物質折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊)和折舊程度與估價對象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或相當。市場提取法是先知道舊的房地價值，然后利用適用于舊的房地成本法公式反求出建筑物折舊。建筑物折舊=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-舊　房地的價值，步驟有：①從當?shù)胤康禺a(chǎn)市場搜集大量的交易實例②從所搜集的交易實例中選取三個以上可比實例，要求與估價對象有類似折舊狀況③對可比實例的成交價格進行付款方式等有關換算交易情況修正，房地產(chǎn)狀況調(diào)整(不對其中的折舊狀況進行調(diào)整)，但不進行市場狀況調(diào)整。④求取每個可比實例在其成交日期的土地重新購建價格，然后用換算修正和調(diào)整后的可比實例成交價格減去土地重新購建價格得出建筑物折舊后價值。⑤求取每個可比實例在其成交日期時的建筑重新購建價格，然后將每個可比實例的建筑物重新購建價格減去前面求出的建筑物折舊后的價值得出建筑物折舊⑥將每個可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉換為總折舊率。若可比實例與估價對象的建筑物年齡相近，則可以將可比實例的總折舊率調(diào)整為估價對象的總折舊率，若兩者相關較大則用總折舊率除以建筑物年齡轉換為年平均折舊率，然后將各個年平均折舊率調(diào)整為適用于估價對象的年平均折舊率。⑦將估價對象建筑物的重新購建價格乘以總折舊率或年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價對象建筑物的折舊。建筑物經(jīng)濟壽命=1/年平均折舊率。建筑物成新率=1-總折舊率。
　　3、分解法，將建筑物各種類型的物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，根據(jù)各自的具體情況分別采用適當?shù)姆椒▉砬笕　?
　　物質折舊分為可修復項目和不可修復項目兩類。預計修復費用小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復的，反之是不可修復的。對于可修復項目，其折舊額為使估價對象恢復到新的或相當新的狀況下所必要的費用。對于不可修復的項目可根據(jù)剩余使用壽命是否短于整體建筑的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目。短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建價格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計算折舊額。長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命，利用年限法計算折舊額。最后將可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加。即為物質折舊額。
　　功能折舊，功能折舊可分為功能缺乏、功能落后和功能過剩三類，并進一步將它們分為可修復的和不可修復的。
　　對于可修復的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的重建價格下的求取方法：①估算在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用;②估算該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用;③將①減去②即為增加該功能所超額的費用為折舊額。如果是采用具有該功能的重置價格，則減去在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用，便直接得到了扣除該功能缺乏引起折舊后的價值。對于不可修復的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求�。孩倮�用租金損失資本化法求取缺乏該功能導致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和;②估算該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用;③將①減去②即得到折舊額。其實就是用后①替換成了后①內(nèi)容。
　　對于可修復的功能落后引起的折舊，與可修復功能缺乏引起的折舊相比折舊額增加了舊的設備尚未折舊的價值(按重置價格減去該落后功能設備已提折舊)減去了功能落后設備拆除后的凈殘值(拆除后回收的殘值減去拆除費用)后的金額。對于不可修復的功能落后引起的折舊，與可修復的功能落后引起的折舊計算差不多，只是用租金損失資本化法求取缺乏該功能落后導致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和替換在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用
　　功能過剩一般是不可修復的，功能過剩引起折舊首先應包括功能過剩所造成的無效成本。該無效成本通過采用重置價格而自動得到消除，但如果采用重建價格則不能消除。功能過剩引起折舊還包括超額持有成本，可以利用超額運營費用資本化法，即功能過剩導致的未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和來求取。公式有：
　　扣除功能過剩引起折舊后的價值=重置價格-超額持有成本
　　扣除功能過剩引起折舊后的價值=重建價格-無效成本-超額持有成本。
　　最后將功能缺乏的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起折舊相加就得到功能折舊額。
　　經(jīng)濟折舊通常是不可修復的，但它可能是暫時性的，因此先分清它是暫時性的還是永久性，然后可以根據(jù)收益損失期限不同，利用收益損失資本化求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟折舊額。
　　三、求取建筑物折舊應注意的問題，
　　1、估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。會計上，資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價值，它無須與資產(chǎn)的市場價值相一致，在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實際價值，它必須與資產(chǎn)的市場價值相一致。
　　2、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響，①建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。②建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結束的，分為土地使用權出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。未約定不可續(xù)期的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。約定不可續(xù)期的則按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。

　　第六節(jié)　成本法應用中涉及的有關規(guī)定
　　一、商品住宅和經(jīng)濟適用住房價格構成的有關規(guī)定
　　1、商品住宅價格構成的有關規(guī)定，商品住宅價格由下列項目構成：
　　(1)成本。包括：1)征地費及拆遷安置補償費2)勘察設計及前期工程費3)住宅建筑、安裝工程費4)住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費5)管理費：以上述1)至4)項之和為基數(shù)的l%～3%計算;6)貸款利息：計入成本的貸款利息
　　(2)利潤 
　　(3)稅金
　　(4)地段差價。
　　下列費用不計入商品住宅價格：
　　(1)非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用;
　　(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施的建設費用。根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數(shù)和應趨近于零。
　　2、經(jīng)濟適用住房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構成：
　　(1)開發(fā)成本。包括：1)征地和拆遷安置補償費。2)前期工程勘察、規(guī)劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設計和前期工程費。3)主體房屋建筑安裝工程費4)基礎設施建設費，非營業(yè)性公共配套設施建設費。5)管理費按照不超過以上1)至4)項費用之和的2%計算。6)貸款利息按。7)行政事業(yè)性收費按照國家有關規(guī)定計收。
　　(2)稅金。依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。
　　(3)利潤。按照不超過開發(fā)成本中1)至4)項費用之和的3%計算。考試大房地產(chǎn)估價師
　　下列費用不得計人經(jīng)濟適用住房價格：(1)住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設施的建設費用;(2)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用;(3)各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用;(4)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;(5)按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應計人價格的費用。
　　二、集體土地征收和城市房屋拆遷費用的有關規(guī)定
　　1、在農(nóng)地征用中發(fā)生的費用主要有：
　　(1)征地補償費用。
　　1)征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。
　　2)征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。仍不足以使被征收農(nóng)民保持原有生活水平的的，由人民政府從土地收益中劃出一定比例給予補貼。
　　3)地上附著物和青苗的補償費。
　　4)安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。
　　(2) 征地管理費
　　(3) 耕地占用稅
　　(4) 耕地開墾費
　　(5) 新菜地開發(fā)建設基金
　　(6)政府規(guī)定的其他有關稅費。
　　2、城市房屋拆遷費用的有關規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷所發(fā)生的費用主要有：
　　(1)房屋拆遷補償安置費用。1)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。該價格不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。2)被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。3)各種補助費、補償費。它們包括搬遷補助費、安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費。
　　(2) 房屋拆遷管理費
　　(3) 房屋拆遷服務費
　　(4)房屋拆遷估價費
　　(5)房屋拆除和渣土清運費
　　(6)政府規(guī)定的其他有關稅費。
　　三、房屋完好等級評定的有關規(guī)定，房屋完損等級是用來檢查房屋維修養(yǎng)護情況的一個標準，是確定房屋實際新舊程度和測算折舊的重要依據(jù)。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建價格。

　　(1)房屋完損等級是根據(jù)房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為下列5類：1)完好房;2)基本完好房;3)一般損壞房;4)嚴重損壞房;5)危險房。
　　(2)房屋結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目為：
　　1)房屋結構組成分為：地基基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面;
　　2)房屋裝修組成分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修;
　　3)房屋設備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設備(如消防栓、避雷裝置等)。

　　(3)房屋新舊程度的判定標準是：
　　1)完好房：十、九、八成; 2)基本完好房：七、六成;
　　3)一般損壞房：五、四成; 4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。
　　四、房屋折舊的有關規(guī)定，經(jīng)租房產(chǎn)折舊的有關規(guī)定如下：
　　(1)計算折舊必須確定房產(chǎn)的價值、使用年限、殘值和清理費用，計算公式為：
　　年折舊額=原價X(1-殘值率)÷耐用年限
　　(2)經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結構分為下列4類7等：
　　1)鋼筋混凝土結構2)磚混結構一等3)磚混結構二等4)磚木結構一等5)磚木結構二等 6)磚木結構三等7)簡易結構 　　
　　(3)各種結構房屋的耐用年限一般為：
　　1)鋼筋混凝土結構：　　　　生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。
　　2)磚混結構一、二等：　　　生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。
　　3)磚木結構一、二、二等：　生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。
　　4)簡易結構10年。
　　(4)殘值減去清理費用，即為殘余價值，其與房屋造價的比例為殘值率。各種結構房屋的殘值率一般為：1)鋼筋混凝土結構0;2)磚混結構一等2%;3)磚混結構二等2%;4)磚木結構一等6%;5)磚木結構二等4%;6)磚木結構三等3%; 7)簡易結構。