在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)、先抵押再出售等嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益，引發(fā)群體性糾紛等事件不時(shí)出現(xiàn)，此種情況在商品房預(yù)售階段尤為突出，產(chǎn)生了大量的糾紛和訴訟。多數(shù)情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)只是違規(guī)操作，尚有償債能力，消費(fèi)者權(quán)益的損害尚可獲得救濟(jì)。但在開(kāi)發(fā)商將房屋重復(fù)出售后卷款而逃不知所蹤，或者已將款項(xiàng)揮霍罄盡，或者以其他方式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)無(wú)力償債的情況下，由于同一標(biāo)的房屋上并存眾多權(quán)利，各權(quán)利人只能就同一財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)利保護(hù)，購(gòu)房人要求辦理房屋“兩證”的，如何處理購(gòu)房消費(fèi)者與抵押權(quán)人、工程款權(quán)利人等間的權(quán)利沖突？這一問(wèn)題是人民法院審判實(shí)踐中面臨的重要課題。為準(zhǔn)確適用《合同法》第286條規(guī)定，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》），及時(shí)對(duì)審判實(shí)踐給予了指導(dǎo)，但不能完全解決實(shí)踐中的問(wèn)題。本文從審判實(shí)踐角度提出以下意見(jiàn)，旨在通過(guò)探討尋求更加準(zhǔn)確、具體、妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方法。
　　一、保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利的依據(jù)和條件
　�。ㄒ唬┡袆e購(gòu)房消費(fèi)者的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)
　　《批復(fù)》第2條規(guī)定，“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”，首次采用了購(gòu)房“消費(fèi)者”的概念，將商品房列入“商品”的范圍，確認(rèn)了審判實(shí)踐中可以援引《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）對(duì)購(gòu)房“消費(fèi)者”進(jìn)行特殊保護(hù)，購(gòu)房“消費(fèi)者”有權(quán)請(qǐng)求依照《消法》的規(guī)定保護(hù)其合法權(quán)益。《批復(fù)》首次明確規(guī)定對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者予以優(yōu)先保護(hù)，即購(gòu)房消費(fèi)者可以對(duì)抗工程款的優(yōu)先權(quán)，解決了購(gòu)房消費(fèi)者與工程款優(yōu)先權(quán)人的受償順位問(wèn)題。購(gòu)房人基于“消費(fèi)者”的特殊身份起訴請(qǐng)求辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，人民法院裁判其對(duì)房屋享有所有權(quán)能夠?qū)�抗承包人的工程款�?yōu)先受償權(quán)，應(yīng)以《批復(fù)》第二條規(guī)定為依據(jù)。
　　在適用《批復(fù)》時(shí)首先要解決的是“消費(fèi)者”的識(shí)別問(wèn)題。筆者認(rèn)為，對(duì)《批復(fù)》規(guī)定的“消費(fèi)者”應(yīng)當(dāng)按照《消法》關(guān)于“消費(fèi)者”的規(guī)定進(jìn)行識(shí)別。根據(jù)《消法》第2條“消費(fèi)者為生活需要購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)”的規(guī)定，判斷“消費(fèi)者”的標(biāo)準(zhǔn)是：
　�。�1）行為目的以生活消費(fèi)所需。購(gòu)買(mǎi)、使用商品有可能基于消費(fèi)的目的，也有基于經(jīng)營(yíng)的目的；同樣的商品，可能因使用于生活活動(dòng)而構(gòu)成消費(fèi)品，也可能因使用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而成為生產(chǎn)資料。如果為自己的生活消費(fèi)而購(gòu)買(mǎi)商品或接受服務(wù)，該行為為消費(fèi)行為。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者是否以生活消費(fèi)為目的，可以憑一般人的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合購(gòu)買(mǎi)者的主觀動(dòng)機(jī)和客觀行為表現(xiàn)加以判斷。凡是和人類生活有關(guān)，基于求生存便利或舒適的生活目的，為滿足衣食住行娛樂(lè)等方面生活欲望的行為，原則上均屬于生活消費(fèi)行為。
　　（2）行為主體為處于弱勢(shì)地位的自然人，而非法人或其他組織。法人或者其他組織作為自然人的集合體，具有團(tuán)體之法律人格，不存在缺乏專門(mén)知識(shí)、交涉能力的問(wèn)題，即使其購(gòu)買(mǎi)的商品最終由自然人用于生活消費(fèi)（如公司購(gòu)買(mǎi)日用品發(fā)給職工），法律也并無(wú)給予特殊保護(hù)的必要。正是基于此，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織消費(fèi)者政策委員會(huì)于1978年首屆年會(huì)上將消費(fèi)者定義為“以個(gè)人消費(fèi)為目的而購(gòu)買(mǎi)或使用商品或服務(wù)的個(gè)體社會(huì)成員”[注1]，我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)局于1985年頒布的《消費(fèi)品使用說(shuō)明總則》也規(guī)定“消費(fèi)者為滿足個(gè)人或家庭的生活需要而購(gòu)買(mǎi)、使用商品或服務(wù)的個(gè)體社會(huì)成員�！�
　　根據(jù)《消法》和《批復(fù)》的規(guī)定，并非所有的購(gòu)房人都能成為消費(fèi)者，只有以生活消費(fèi)為目的而購(gòu)房自然人才屬于購(gòu)房消費(fèi)者的范疇。判別購(gòu)房人是否為消費(fèi)者，通常有兩點(diǎn)外在表現(xiàn)：一是所購(gòu)買(mǎi)的房屋為住宅而非營(yíng)業(yè)用房；二是供自己或家人居住。判別購(gòu)房者是否以生活需要為目的面臨的難題是，隨著人們生活水平的提高，生活需要的范圍難于界定。例如，已有一套甚至多套住宅的自然人，又購(gòu)買(mǎi)房屋用于居住，可否認(rèn)定其為生活需要？自然人所購(gòu)房屋用于出租，以租金為家庭生活主要來(lái)源，其購(gòu)房行為可否認(rèn)定為滿足生活需要？筆者認(rèn)為，即便消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品既供自己使用，同時(shí)又用于經(jīng)營(yíng)用途時(shí)，如果其購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的目的是偏重自己使用或者作為家庭生活主要來(lái)源的，則應(yīng)屬于生活消費(fèi)所需。在審判實(shí)踐中，可根據(jù)購(gòu)房人所購(gòu)房屋為住宅或非住宅而推定購(gòu)房人是否為消費(fèi)者，消費(fèi)者只需證明其所購(gòu)房屋為住宅為已足。即如購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的房屋為住宅，則應(yīng)推定為生活消費(fèi)行為；如要證明購(gòu)房人非基于消費(fèi)目的而購(gòu)房，則應(yīng)實(shí)行舉證責(zé)任倒置，由訴訟對(duì)方當(dāng)事人舉證證明，此符合舉證責(zé)任分配規(guī)則的要求。