第四章房地產(chǎn)價(jià)格影晌因素
　　第六節(jié)會(huì)因素
　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)等。
　　一、政治安定狀況
　　政治安定狀況是指有不同政治觀點(diǎn)的黨派、團(tuán)體的沖突情況，現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等。一般地說(shuō)，政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩，這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

　　二、社會(huì)治安狀況
　　社會(huì)治安狀況是指偷竊、搶劫、強(qiáng)奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類(lèi)犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì)造成該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格低落。
　　三、城市化
　　城市化也稱為城鎮(zhèn)化、都市化，是指人類(lèi)生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過(guò)程，表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過(guò)程。 城市化的具體內(nèi)涵包括4個(gè)方面：①依附于農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力越來(lái)越多地向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;②分散的農(nóng)村人口逐步向各種類(lèi)型的城鎮(zhèn)地域空間集聚;③城鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境的改善和城鎮(zhèn)景觀地域的拓展或更新;④城市文明與城市生活方式的傳播和擴(kuò)散。城市化是一個(gè)必然過(guò)程。衡量城市化水平應(yīng)當(dāng)包括數(shù)量和質(zhì)量?jī)纱蠓矫�，但至今尚無(wú)公認(rèn)的能全面反映城市化水平的復(fù)合指標(biāo)和測(cè)度方法，因此 一般采用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個(gè)單一指標(biāo)來(lái)測(cè)度城市化水平。這一指標(biāo)又被稱為城市化率。一般地說(shuō)，城市化意味著人口向城鎮(zhèn)地區(qū)集中，造成對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
　　四、房地產(chǎn)投機(jī)
　　房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租而是為了再出售(或再購(gòu)買(mǎi))而暫時(shí)購(gòu)買(mǎi)(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。房地產(chǎn)投機(jī)是建立在對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上的。
　　關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，普遍認(rèn)為它會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 顯然房地產(chǎn)投機(jī)有許多危害，但這種認(rèn)識(shí)是不夠全面的。一般地說(shuō)，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲;②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌;③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。至于房地產(chǎn)投機(jī)具體會(huì)導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時(shí)的多種條件，包括投機(jī)者的素質(zhì)和心理等。
　　當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的投機(jī)者紛 紛搶購(gòu)，哄抬價(jià)格，造成一種虛假需求，無(wú)疑會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。而當(dāng)情況相反時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。另外，當(dāng)投機(jī)者判斷失誤，或者被過(guò)度的熱烈 (樂(lè)觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅(qū)使時(shí)，也可能造成房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。但在某些情況下，房地產(chǎn)投機(jī)行為可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低落到一定程度時(shí)，懷有日后房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲心理的投機(jī)者購(gòu)置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)拋出，這樣就會(huì)出現(xiàn)：當(dāng)房地產(chǎn)需求較小的時(shí)候，投機(jī)者購(gòu)置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加;而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定程度時(shí)，投機(jī)者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。
　　第七節(jié)國(guó)際因素
　　一、世界經(jīng)濟(jì)狀況
　　世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
　　二、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況
　　房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，不像小轎車(chē)、小麥等類(lèi)可以移動(dòng)的商品那樣能夠在國(guó)與國(guó)之間進(jìn)行進(jìn)出口貿(mào)易，開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)，從而價(jià)格相互影響。因此，這里所說(shuō)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，主要是指國(guó)與國(guó)之間為吸引外來(lái)投資而展開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)。 當(dāng)這種競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采取低地價(jià)政策，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格低落;但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來(lái)投資者進(jìn)入，則對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　三、政治對(duì)立狀況
　　如果國(guó)與國(guó)之間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來(lái)等，這些一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。
　　四、軍事沖突狀況
　　一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有所下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，避難時(shí)無(wú)法隨身攜帶;如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭(zhēng)上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以在遭受戰(zhàn)爭(zhēng)威脅時(shí)，大家爭(zhēng)相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必大幅度下跌。
　　第八節(jié) 其他因素
　　一、行政隸屬變更
　　行政隸屬變更也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。例如，將某個(gè)非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，或者將某個(gè)建制鎮(zhèn)升格為市，將某個(gè)市由原來(lái)的較低級(jí)別升為較高級(jí)別，如縣級(jí)市升格為地級(jí)市，省轄市升格為直轄市，一般會(huì)使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上升。同樣，如果將原屬于某一較落后地區(qū)的地方劃歸另一較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，也會(huì)使這一地方的房地產(chǎn)價(jià)格上升;相反，則會(huì)導(dǎo)致這一地方的房地產(chǎn)價(jià)格下落。

　　二、心理因素
　　心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因 素主要有以下方面：①購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài);②個(gè)人欣賞趣味(偏好);③時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理;④接近名家住宅心理;⑤講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
　　三、重要政治人物的健康狀況等
　　還有許多因素會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，例如某些重要政治人物的健康或生死狀況有時(shí)也會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。
　　課后練習(xí)題
　　一、單項(xiàng)選擇題
　　1、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、可能上升，也可能下降
　　D、不確定
　　2、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、可能上升，也可能下降
　　D、不確定
　　3、一般地說(shuō)，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不包括( )。
　　A、引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲
　　B、引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌
　　C、起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用
　　D、不確定
　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1、關(guān)于人口與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，下列描述正確的是( )。
　　A、人口高密度地區(qū)一般地說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)的求多于供，供給相對(duì)缺乏，因而價(jià)格趨高
　　B、人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格
　　C、人口密度過(guò)高，特別是在大量低收入者涌入某一 地區(qū)的情況下，會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格
　　D、人口高密度地區(qū)總數(shù)房地產(chǎn)的求多于供，供給相對(duì)缺乏，因而價(jià)格趨高
　　E、人口密度過(guò)高，特別是在大量低收入者涌入某一 地區(qū)的情況下，會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，一定降低房地產(chǎn)價(jià)格
　　2、制度政策因素包括( )。
　　A、制度政策
　　B、稅收政策
　　C、金融政策
　　D、特殊政策
　　E、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

　　3、抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施包括( )。
　　A、增加土地供應(yīng)或者，加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給
　　B、采取稅收、金融 等政策
　　C、規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和利潤(rùn)率來(lái)定價(jià)
　　D、制定最高限價(jià)
　　E、建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作
　　4、有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，下列描述正確的是( )。
　　A、增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升
　　B、減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降
　　C、在賣(mài)方市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過(guò)漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升
　　D、在買(mǎi)方市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)降低開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等而“內(nèi)部消化”， 難以使房地產(chǎn)價(jià)格上升
　　E、增加或減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降
　　三、判斷題
　　1、低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下;同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。
　　2、一般情況下，土地使用期限越長(zhǎng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)越高，反之會(huì)越低。
　　3、一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。
　　4、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升。
　　5、不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià) 格的變動(dòng)。
　　6、房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。
　　7、當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買(mǎi)該國(guó)房地產(chǎn)，從而會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。
　　8、如果將原屬于某一較落后地區(qū)的地方劃歸另一較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，也會(huì)使這一地方的房地產(chǎn)價(jià)格上升。
　　參考答案
　　一、單項(xiàng)選擇題
　　1、A 2、A 3、D
　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1、ABC 2、ABCDE 3、ABCDE 4、ABCD
　　三、判斷題
　　1、對(duì) 2、對(duì) 3、對(duì) 4、對(duì) 5、對(duì) 6、對(duì) 7、對(duì) 8 、對(duì)