上市等于上岸？

來(lái)源：時(shí)間：2008-01-30 10:53:18

　　地產(chǎn)企業(yè)新一輪上市風(fēng)潮背后的隱憂
　　
　　在前不久剛剛出爐的兩個(gè)最具權(quán)威的中國(guó)富豪榜——《福布斯》富豪榜和胡潤(rùn)百富榜的前十名當(dāng)中，地產(chǎn)老板分別達(dá)到7人和6人，“地產(chǎn)圈貢獻(xiàn)富豪”的說(shuō)法可謂名至實(shí)歸。但這種說(shuō)法成立的一個(gè)前提是，上市，上市！
　　是的，2007年，再?zèng)]有什么比上市更能牽動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)商們的欲望神經(jīng)的了。碧桂園、復(fù)星、SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)……僅僅這四家在香港上市成功的地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)募集到約為500億港幣，但這并不是其中的最大亮點(diǎn)：拋開(kāi)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這家國(guó)企不算，碧桂園、復(fù)星、SOHO中國(guó)三家民企造就的三個(gè)富豪的總身價(jià)（按掛牌當(dāng)日市值核算）約為1300億港幣，而且已經(jīng)看到，這個(gè)總身價(jià)在上市之后“長(zhǎng)勢(shì)喜人”。
　　但是，如果僅僅把地產(chǎn)企業(yè)的上市看作是關(guān)于“一夜暴富”神話的個(gè)人問(wèn)題，那顯然忽略了問(wèn)題的實(shí)質(zhì)——如何維系個(gè)人和公司暴富之后的可持續(xù)性？這正是“潘石屹們”要面對(duì)的問(wèn)題。
　　
　　融資悖論？
　　
　　

　　動(dòng)輒上百億的融資額度，這實(shí)在是一個(gè)2007年才開(kāi)始的上市神話。以萬(wàn)科為例，1989年首次發(fā)行股票時(shí)，其上市前凈資產(chǎn)為1325萬(wàn)元，首次募集資金2800萬(wàn)元。隨后，萬(wàn)科在證券市場(chǎng)進(jìn)行了多次再融資，截至2004年6月底，萬(wàn)科在證券市場(chǎng)累計(jì)融資31億元，凈資產(chǎn)56.4億元。直到2004年9月底，萬(wàn)科再次以發(fā)行可轉(zhuǎn)債的方式融資19.9億元，公司規(guī)模才空前壯大。以2004年9月15日A、B股總流通市值計(jì)算，萬(wàn)科雄踞第八。
　　不能說(shuō)萬(wàn)科沒(méi)有趕上好時(shí)候，只能說(shuō)碧桂園、復(fù)星和SOHO中國(guó)正逢其時(shí)。不久前由《證券時(shí)報(bào)》發(fā)布的《2007年房地產(chǎn)上市公司投資策略》表明，人民幣持續(xù)穩(wěn)步升值、居民收入增長(zhǎng)及消費(fèi)升級(jí)、城市化進(jìn)程加快、開(kāi)發(fā)投資增速高企、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性供需矛盾長(zhǎng)期存在等因素成為支持2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)的最大動(dòng)因。
　　大環(huán)境的持續(xù)走強(qiáng)令如今的上市地產(chǎn)企業(yè)受益頗豐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年8月29日，已公布2007年半年報(bào)的房地產(chǎn)上市公司達(dá)73家。這些房地產(chǎn)公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入436.16億元，比去年同期增長(zhǎng)42.29%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)97.73億元，同比增長(zhǎng)77.46%；完成凈利潤(rùn)67.74億元，同比增長(zhǎng)80.13%。行業(yè)總市值達(dá)到10827.79億元。公布的73份半年報(bào) 數(shù)據(jù)顯示，42家公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，36家凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，其中增長(zhǎng)幅度在50%以上的達(dá)到了21家。
　　而在遠(yuǎn)洋、復(fù)星、SOHO中國(guó)之后，還有一長(zhǎng)串名單正在厲兵秣馬的同時(shí)經(jīng)受上市前的最后煎熬，它們包括：華遠(yuǎn)、中遠(yuǎn)、恒大、旅游地產(chǎn)……在這些后來(lái)者（無(wú)論是民企還是國(guó)有）看來(lái)，上市不僅是募集資金那么簡(jiǎn)單，考慮到宏觀調(diào)控政策越來(lái)越具有針對(duì)性，上市幾乎成了地產(chǎn)企業(yè)不被排除在游戲之外的最后希望。
　　9月27日中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布的關(guān)于“商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年”的通知以及10月9日國(guó)土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》兩項(xiàng)最新地產(chǎn)調(diào)控措施，被業(yè)內(nèi)人士看作是“全國(guó)五萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)的釜底抽薪”，因?yàn)殡S著上述兩項(xiàng)政策的出臺(tái)，“拿地赤裸裸地變成了考驗(yàn)地產(chǎn)公司是不是大款的一種交易行為”。
　　以碧桂園為例，在上市融資之后的不到半年里，其土地儲(chǔ)備已達(dá)4500萬(wàn)平方米，若以目前全年銷(xiāo)售200萬(wàn)平方米商品房的進(jìn)度計(jì)算，足夠開(kāi)發(fā)20多年。難以想象，如果沒(méi)有上市籌得巨額資金，拿地還會(huì)這般瀟灑。
　　問(wèn)題就這么簡(jiǎn)單？當(dāng)然不是。事實(shí)上，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地產(chǎn)新政的出臺(tái)只會(huì)對(duì)那些中小型地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接影響，這些企業(yè)由于融資渠道等實(shí)力問(wèn)題，已經(jīng)不可能對(duì)資金充沛的上市公司構(gòu)成威脅了，但是，針對(duì)那些極具投資價(jià)值的地塊的競(jìng)拍，依然是大公司之間的較量。“無(wú)論是住宅市場(chǎng)還是商業(yè)地產(chǎn)，新政的影響是普遍性的，雖然會(huì)有一些中小企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中掉隊(duì)，但實(shí)力雄厚公司之間的較量遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束�！敝禺a(chǎn)金融專(zhuān)家易憲容告訴《當(dāng)代經(jīng)理人》，“上市之后由于資金量更加充裕，因而其競(jìng)爭(zhēng)也就更加激烈�！�
　　一個(gè)顯著的現(xiàn)象是，今年出現(xiàn)的圍繞“地王”的爭(zhēng)奪幾乎全被上市公司包攬，鮮有非上市公司的身影。今年7月，北京北辰實(shí)業(yè)聯(lián)合北京城開(kāi)以92億元的天價(jià)中標(biāo)湖南長(zhǎng)沙城北新河三角洲地塊，成為“中國(guó)地王”；8月份，黃浦區(qū)163#街坊地塊掛牌出讓成功。蘇寧環(huán)球旗下的南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以44.04億元人民幣的總成交價(jià)、66930元/平方米的樓板價(jià)，從層層包圍中拿下這一內(nèi)地“單價(jià)地王”。而這兩起“地王”故事中的贏家，北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和蘇寧環(huán)球，都是根正苗紅的地產(chǎn)上市公司，它們挫敗的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中則包括了北京金融街、新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、華潤(rùn)置地等老牌上市公司。
　　如果說(shuō)上市之后資金比以前多了的話，還有一點(diǎn)就是競(jìng)爭(zhēng)格局更大了，也更慘烈了。
　　
　　形象工程
　　
　　如果說(shuō)中國(guó)社會(huì)存在一股仇富思潮的話，那么，對(duì)地產(chǎn)富豪的不滿甚至憤恨可能就屬于矛盾中的矛盾了。事實(shí)上，這其中的一個(gè)視角需要澄清：那就是對(duì)地產(chǎn)商的仇恨并不在于他們的財(cái)富，甚至都不在于他們的第一桶金來(lái)自何處，而恰恰在于他們?nèi)找媾蛎浀呢?cái)富值與不斷攀升的房?jī)r(jià)之間的某種關(guān)系。
　　2006年8月以前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)近8年的繁榮，但美國(guó)房?jī)r(jià)8年累計(jì)漲幅也僅50%左右，每年房?jī)r(jià)上漲幅度不足5%。相比之下，深圳市用半年不到的時(shí)間，就走完了美國(guó)房市的8年繁榮歷程，而這背后的推動(dòng)力，除了市場(chǎng)需求，大部分矛頭被指向了囤地捂盤(pán)的地產(chǎn)商。
　　從這個(gè)角度看，地產(chǎn)商在通過(guò)上市獲得財(cái)富增量之后，如何把自己的正面形象適時(shí)、準(zhǔn)確地表現(xiàn)出來(lái)，就成了一個(gè)尤為迫切的問(wèn)題。另外，與國(guó)內(nèi)富豪榜形成鮮明對(duì)比的是，在日前，《福布斯》雜志公布的2007年度美國(guó)400富豪排行榜上，前十名當(dāng)中沒(méi)有一名地產(chǎn)商，而在今年的世界十大富豪中，同樣也找不出一個(gè)房地產(chǎn)商的身影。
　　2007胡潤(rùn)、《福布斯》中國(guó)富豪榜揭曉之后，面對(duì)由地產(chǎn)商占據(jù)半壁江山的這兩個(gè)榜，輿論給出的直接評(píng)價(jià)就是“技術(shù)含量太低”。這其實(shí)引出了關(guān)于中國(guó)地產(chǎn)富豪形象的另一個(gè)命題：在無(wú)法像IT、互聯(lián)網(wǎng)富豪那樣享受通過(guò)手中的技術(shù)創(chuàng)造財(cái)富的時(shí)候，能否通過(guò)管理創(chuàng)新來(lái)提升自己的形象。
　　潘石屹認(rèn)為自己正走在這種道路上，而他的武器也就是他最為看重的SOHO中國(guó)獨(dú)特的商業(yè)模式�！吧虡I(yè)模式最核心的方向就是別人都干的事情你別去干�！痹谒磥�(lái)，這就是一種創(chuàng)新，但他同時(shí)認(rèn)為，一個(gè)企業(yè)家執(zhí)著地追求財(cái)富是很正當(dāng)?shù)男袨�，“只要不違法”。
　　