潘石屹的救贖

來源：時間：2008-01-29 22:48:38

　　SOHO中國在最合適的時間實現(xiàn)“諾曼底登陸”之后，它的創(chuàng)始人能否在掌聲與非議之中完成自身商業(yè)使命的自我救贖？
　　
　　10月9日晚上10點，伴著清涼的夜幕，潘石屹和他的團隊回到北京。30多個小時之前，他在香港略顯潮濕的天氣里見證了SOHO中國有限公司（以下簡稱SOHO中國）成功登陸香港證交所，首日開盤價為10.1元，比招股價上漲21.69%。
　　在回到北京之后的幾天里，潘石屹沒有再去關(guān)注SOHO中國的股價。“一上一下的，我的心臟可受不了那種刺激�！边@位SOHO中國的董事長用一種幸福的語調(diào)告訴《當(dāng)代經(jīng)理人》，“壓力從未像今天這么大！”
　　僅從他要應(yīng)對的利益相關(guān)者來看，壓力確實不小。在上市之前，SOHO中國有大約5800個客戶需要維系和服務(wù)，而上市之后，其股票認(rèn)購者達到57萬之眾，潘石屹坦言必須要對這57萬人負責(zé)。更重要的是，個人財富突然被放大了。以上市當(dāng)日收市價9.55港元計算，潘石屹夫婦所持股份的市值達317.45億港元，由此躋身中國各種富豪榜前列。
　　不可否認(rèn)，這種個人與企業(yè)兩種身份的同時轉(zhuǎn)換讓潘石屹興奮不已，在接受《當(dāng)代經(jīng)理人》專訪的過程中，談興很濃的他甚至把親自去美國買來的最新款iPhone手機展示給記者看。顯然，他對面前的壓力充滿了樂觀。
　　

　　對于此時的潘石屹來說，終于擺脫了五年前那次失敗的上市經(jīng)歷的陰影。
　　2002年初，為準(zhǔn)備海外上市，潘石屹在英屬開曼群島注冊成立了SOHO中國，將SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、博鰲藍色海岸、長城腳下的公社四個地產(chǎn)項目一起打包放入了SOHO中國。當(dāng)年10月12日，在為長城腳下的公社舉辦的開業(yè)典禮上，潘石屹首次向媒體披露，SOHO中國已順利通過香港聯(lián)合交易所和紐約證券交易所的上市聆訊，上市在即。然而，不久即傳出SOHO中國被迫無限期推遲上市進程的消息，原因是中國內(nèi)地和香港、美國等海外地區(qū)的財務(wù)制度存在差異，使得SOHO中國當(dāng)年盈利較預(yù)期出現(xiàn)巨大落差，承銷商無法成功說服基金經(jīng)理和其他機構(gòu)投資者。
　　這次成功上市有什么不同？答案是沒有什么不同，而且上市過程更像一部充滿曲折的好萊塢電影。最關(guān)鍵的一點是，2002年未能成功上市的敗因，恰恰成了2007年成功的動因：原本被海外投資者詬病的土地零儲備，在潘石屹看來，已經(jīng)成了SOHO中國獨特商業(yè)模式的底線。
　　這正是整個故事的離奇之處：同一個公司，同一個團隊，同一種商業(yè)模式，為何五年之后所經(jīng)歷的際遇會有天壤之別？這也正是潘石屹在贏得掌聲的同時遭受非議的地方所在。如果說潘石屹已經(jīng)成功地把SOHO中國的商業(yè)模式跟投資者解釋清楚了的話，那么故事實際上才剛剛開始，一個顯而易見的常識是，SOHO中國成功上市并不等于SOHO中國成功，一切都需要從零開始。
　　同樣，暴富之后能否承受因之而來的商業(yè)使命并將其變現(xiàn)，更是擺在“升級版”的潘石屹面前的一道終極命題。
　　
　　“交代”問題
　　
　　香港、新加坡、倫敦、法蘭克福、迪拜、紐約、波士頓和舊金山，潘石屹團隊用9天時間走完了這8個城市，平均每天開10場會議，這就是SOHO中國路演的時空隧道。在這個過程中，一對一的會議共有58場，分組會議有73個投資基金參加，午餐會議有291個投資基金參加。一對一的會議后，那些海外基金經(jīng)理們的下單率為94.8%。這是潘石屹最想看到的結(jié)果，因為5年前正是這些基金經(jīng)理們向SOHO中國投下了不信任票。
　　“2002年之所以沒能上市成功，主要原因就是當(dāng)時的投資機構(gòu)和基金經(jīng)理更看重PA（市凈率）�！比疸y亞洲執(zhí)行董事、中國股票資本市場部主管朱俊偉透露說，“隨著這兩年房地產(chǎn)市場的日益火爆，投資機構(gòu)轉(zhuǎn)而以PE（市盈率）來看待地產(chǎn)企業(yè)，更加注重企業(yè)的成長性，這才會有今天對SOHO 中國的踴躍認(rèn)購�！币驗槁费莘磻�(yīng)熱烈，SOHO中國面向散戶公開發(fā)售的股票獲得169倍的超額認(rèn)購，從而使散戶投資者與機構(gòu)投資者共享15.49億股股票。
　　事實上，這對潘石屹來說多少有點意外，因為就在SOHO中國發(fā)布招股書之日起，就有機構(gòu)投資者認(rèn)為其6.3至8.3港元的招股價偏高，而SOHO中國2006年的利潤只有3.4億元，與前幾年相比大為縮水，“招股書里2007年將近16.24億的預(yù)期利潤從何談起”？
　　在之前半年籌備上市的過程中，潘石屹向投資者們解釋了無數(shù)遍的一個“疑點”：SOHO中國為何2006年利潤突然下滑？“很多人不了解的情況是，在2005年年底，香港會計師工會出臺了一個新的會計準(zhǔn)則�！迸耸僭俅蜗颉懂�(dāng)代經(jīng)理人》解釋，“在這個新的會計準(zhǔn)則之下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤核算體系發(fā)生重大變化。之前是完成多大工程量，就記入多大的銷售收入；現(xiàn)在則是只有全部工程完工，才開始記入銷售收入�！边@就造成SOHO中國2005年之前的公司利潤所有財務(wù)數(shù)據(jù)都是直線上升，而到了2006年突然下滑的直接原因。
　　潘石屹需要向海外，特別是香港的投資者“交代”清楚的另一個關(guān)鍵問題就是SOHO中國的土地零儲備戰(zhàn)略。這是直接導(dǎo)致5年前上市折戟的原因所在。熟悉香港房地產(chǎn)市場的人都知道，由于香港是一個土地極為稀缺的城市，所以大大小小的房地產(chǎn)公司、尤其是上市的房地產(chǎn)公司，都非�？粗刈陨淼耐恋貎�，把大量的土地儲備視為企業(yè)生存的安全閥，這也就直接影響了包括散戶在內(nèi)的各種投資者的投資口味。
　　而SOHO中國的土地戰(zhàn)略顯然成了香港投資者眼中的另類。在今年年初拿下北京三里屯47萬平方米的商業(yè)項目之前，SOHO中國已經(jīng)經(jīng)歷了3年的“地荒”，對于一個即將在香港上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是很讓人費解的一種“無為”。無論是已經(jīng)功成名就的萬科，還是剛剛名聲大噪的碧桂園，這些大陸的“明星地產(chǎn)企業(yè)”無一不是以大量的土地儲備為根基的�！癝OHO憑什么另類？”這是潘石屹受到的最大質(zhì)疑。
　　潘石屹不得不為此展開平生以來最密集的游說攻勢�！皫缀趺看闻c投資者會談，我都要著重解釋這個問題�！迸耸俑嬖V《當(dāng)代經(jīng)理人》。事實上，這個問題的答案簡單得已經(jīng)不能再簡單。“SOHO中國首先是一個商用物業(yè)公司，其次SOHO中國是一個專注CBD項目的商用物業(yè)公司�！迸耸龠M一步解釋道，“這就決定了我們只能在黃金地段拿地，而要看到利潤，就必須快速完工、快速交易。所有拿到的地都蓋了房子，所以看起來似乎永遠是土地零儲備�！�
　　有人曾經(jīng)向潘石屹討教，為何不把SOHO中國在前門的土地存起來。潘石屹的回答道出了問題的關(guān)鍵：“現(xiàn)在前門大街已經(jīng)封閉了，如果再等上兩年開發(fā)的話，土地可能會有所升值，但政府會有耐心等嗎？”按照潘石屹的說法，一個房地產(chǎn)商可以把他在內(nèi)蒙的土地存上十年八年都沒問題，但在北京，在CBD，“顯然不可能”。這種獨特的市場環(huán)境決定了SOHO中國只能走“快速拿地，快速完工”的土地戰(zhàn)略。
　　
　　上市：救贖之門？
　　
　　盡管可以說服投資者們認(rèn)可SOHO中國的土地戰(zhàn)略，但潘石屹無法改變的卻是宏觀環(huán)境，這讓他在SOHO中國路演過程中經(jīng)歷了從地獄到天堂般的戲劇性輪回。
　　如果把SOHO中國今年的上市歷程看作一部小說的話，那這部小說的時代背景就是一直纏繞在潘石屹耳邊的美國次級房貸市場危機。一旦這場危機演變成金融危機，直接的受害者極有可能就是SOHO中國股票購買者的國際各大投資機構(gòu)，對于SOHO中國來說，此時無疑身處一個隨時可能會崩裂的利益鏈條之上。
　　與此同時，SOHO中國的上市時機也極為敏感，因為9月中旬美國各大銀行的上一季度財報遲遲沒有出來，這些潛在投資者們顯然也不敢輕舉妄動。此時，不僅SOHO中國5年前上市擱淺的一幕總是在潘石屹眼前浮現(xiàn)，他甚至還想到了當(dāng)年中國電信、中海油海外上市功虧一簣的場景�！澳钦媸强梢宰屓艘灰归L滿白發(fā)啊！”潘石屹感慨道。
　　