郭炳湘家族：最成功的子承父業(yè)

來源：時間：2008-01-22 10:06:42

　　郭炳湘為新鴻基地產(chǎn)創(chuàng)辦人郭得勝的子嗣。新地創(chuàng)立于1972年，主要從事地產(chǎn)發(fā)展和投資。郭得勝去世后，新鴻基地產(chǎn)掌舵的成了郭家第二代，長子郭炳湘出任集團(tuán)董事局主席兼行政總裁，老二郭炳江和老三郭炳聯(lián)則出任副主席兼董事總經(jīng)理。郭氏兄弟順利接班，并使公司更上層樓，成為市場公認(rèn)子承父業(yè)最成功的家族企業(yè)之一。1992年底，新鴻基地產(chǎn)市值超越李嘉誠的長實地產(chǎn)，成為香港市值最大的地產(chǎn)公司，堪稱“地產(chǎn)巨無霸”。
　　郭炳湘率領(lǐng)的新鴻基崛起于八十年代中期。當(dāng)時，香港政府實行50公頃高地價政策，幾乎所有小規(guī)模地產(chǎn)公司都無法投得土地，大地產(chǎn)商因而受惠，而新鴻基地產(chǎn)的純利由1977年的1.02億港元上升至1997年的141.6億港元，升幅達(dá)到13,783%，復(fù)式年增長率為27.9%。2003年的地產(chǎn)低潮時，新鴻基仍錄得65億港元的利潤。
　　新鴻基地產(chǎn)的經(jīng)營手法，簡單來說是將地產(chǎn)項目變成流水作業(yè)，成本便宜的發(fā)展項目，只要有毛利，市場能接受，就會出售；相反，成本貴的項目，蝕本亦會出售。這就是傳統(tǒng)中國人所謂的貨如輪轉(zhuǎn)，西方的流水作業(yè)。歸根究底，新鴻基地產(chǎn)不是靠囤積居奇來獲取最高利潤，當(dāng)市勢逆轉(zhuǎn)時，靠囤積居奇的地產(chǎn)公司，往往逃不過破產(chǎn)的惡夢，而新鴻基地產(chǎn)就是用流水作業(yè)的經(jīng)營方式，在市場中建立起經(jīng)濟(jì)專利。
　　此外，除了透過收購新界農(nóng)地，又與地鐵及九鐵合作發(fā)展沿線車站物業(yè)，新鴻基地產(chǎn)的強(qiáng)項，是發(fā)展大規(guī)模屋苑，以薄利多銷形式賣出住宅單位，保留龐大的商場及停車場作收租之用。這策略就是將出售住宅的利潤，轉(zhuǎn)作投資在商場及停車場，而商場及停車場的租金收入，則變成長遠(yuǎn)的經(jīng)常性收入。2004年度，新鴻基地產(chǎn)的租金總收入接近50億港元。屋苑的人流，令到商場的商戶生意蓬勃，愿意接受租金調(diào)整�？傆^新鴻基的經(jīng)濟(jì)專利，是發(fā)展大型屋苑，銷售住宅，營造人流，保留商場作長遠(yuǎn)收益。
　　在七十、八十年代，新鴻基能夠維持一定的邊際利潤，如果售樓利潤特別豐厚，管理層就將部分純利用作撥備，減低高價地皮的成本，容許這些高價土地，在經(jīng)過撇除減值后，仍然能夠在完成時錄得利潤。這種手法對新鴻基在七十、八十年代的盈利，起了正面的作用。
　　不過，近年來本港的會計制度趨向與世界接軌，地產(chǎn)公司每年需要為土地及收租物業(yè)，作出專業(yè)價值重估；因此，價格的變動，在損益帳及資產(chǎn)負(fù)債表中反映出來，此舉是提高透明度，以賬面價值反映出公司的資產(chǎn)凈值，方便投資者參考。在地產(chǎn)上升周期，新準(zhǔn)則對新鴻基地產(chǎn)是絕對有利的，因為有龐大的收租物業(yè)，如果價格上升，股東資金增加，相對之下負(fù)債與股東資金的比例會下跌，財務(wù)狀況更加健康。相反地，在地產(chǎn)下跌周期，這個新會計制度帶來很大沖擊及負(fù)面影響。2005年香港的會計制度，進(jìn)一步向國際準(zhǔn)則看齊，屆時所有投資物業(yè)重估時的變動，將會全部在損益帳反映出來，等同收租物業(yè)價格的升降，直接影響公司純利。
　　新鴻基的管理層當(dāng)然明白，地產(chǎn)的黃金時代無法長期持續(xù)，所以它亦有分散投資，例如：九巴、數(shù)碼通及新意網(wǎng)等，不過這些收益與其租金收入相比，只是小巫見大巫。在人口老化及出生率下降的情況下，香港地產(chǎn)能否恢復(fù)昔日黃金歲月呢？這是一個疑問。但是，話得說回來，相對于其他公司，新鴻基地產(chǎn)擁有最大的土地儲備，過去幾年，新鴻基成功地以補(bǔ)地價方式，將部分土地儲備重新部署，作未來發(fā)展，換句話，它的土地成本又會比其他發(fā)展商便宜。
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