注重大綱和教材的變化及增加內(nèi)容

　　但是近幾年的考試特別注重出奇、出新，尤其是出新：一是當(dāng)年《房地產(chǎn)基本制度與政策及相關(guān)知識》大綱、指導(dǎo)教材的新增內(nèi)容；二是現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策的新變化內(nèi)容，都是當(dāng)年出題的重點(diǎn)。2007～2010年本門課程指導(dǎo)教材均進(jìn)行了修訂，新增了不少內(nèi)容，如物權(quán)法，注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法，城市規(guī)劃綠線、紫線、藍(lán)線、黃線管理制度，土地制度，房屋拆遷政策，環(huán)境知識等等。

　　需要指出的是，近幾年教材變化較大，變化的依據(jù)主要是：《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《耕地占用稅暫行條例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《房屋登記簿管理試行辦法》等。同時，2008年房地產(chǎn)估價相關(guān)知識打亂了過去的章節(jié)，重新進(jìn)行了編排，并新增了環(huán)境知識一章。這些變化的章節(jié)和內(nèi)容，應(yīng)是近年的必考點(diǎn)和易考點(diǎn)。近兩年，《房地產(chǎn)基本制度與政策》增加或變化的內(nèi)容包括針對房地產(chǎn)稅收政策的變化，一是自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。二是2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號)，被業(yè)界稱為“國十一條”。明確規(guī)定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。三是2009年12月22日，國家財政部、國家稅務(wù)總局出臺的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2009]157號)規(guī)定：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　例題1：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來三年連續(xù)獲得總額1．2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有(BD)。(2007年試題)

　　A．該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押

　　B．該抵押是最高額抵押

　　C．若銀行實(shí)際發(fā)放了1．5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1．5億元

　　D．若銀行實(shí)際發(fā)放了1．5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1．2億元

　　E．該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力

　　此題就是依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，最高額抵押是為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。設(shè)定最高額抵押權(quán)時，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔(dān)保將來債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān)保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權(quán)擔(dān)保。

　　例題2：某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款(A)。(2007年試題)

　　A．甲銀行優(yōu)先受償

　　B．按兩家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

　　C．乙銀行優(yōu)先受償

　　D．按兩家銀行的債權(quán)比例受償

　　做此題也要依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

　　需要指出的是，近幾年教材變化較大，變化的依據(jù)主要是：《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《耕地占用稅暫行條例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《房屋登記簿管理試行辦法》等。同時，2008年房地產(chǎn)估價相關(guān)知識打亂了過去的章節(jié)，重新進(jìn)行了編排，并新增了環(huán)境知識一章。這些變化的章節(jié)和內(nèi)容，應(yīng)是近年的必考點(diǎn)和易考點(diǎn)。近兩年，《房地產(chǎn)基本制度與政策》增加或變化的內(nèi)容包括針對房地產(chǎn)稅收政策的變化，一是自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。二是2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號)，被業(yè)界稱為“國十一條”。明確規(guī)定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。三是2009年12月22日，國家財政部、國家稅務(wù)總局出臺的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2009]157號)規(guī)定：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。