| 五、估價報告中須作的兩項說明 在集體房地產(chǎn)的抵押價值評估報告中，須作如下兩項說明，以便抵押當(dāng)事人參考，特別是為抵押權(quán)人確定抵押物所能擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額時提供參考。建議估價報告作的兩項說明內(nèi)容如下：“說明一：估價結(jié)果的內(nèi)涵。雖然抵押當(dāng)事人希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)處分（折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)）時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值，但由于處分時點的不確定性這種預(yù)期價值難以準(zhǔn)確把握，按照《估價規(guī)范》的規(guī)定，實際評估的抵押價值是設(shè)定抵押權(quán)時的集體房地產(chǎn)價值。抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)考慮抵押抵押權(quán)設(shè)定時點到處分時點期間的房地產(chǎn)市場變化的風(fēng)險、抵押物處分的費用，以估價結(jié)果某一比例確定抵押房地產(chǎn)可擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額�！� 之所以要作此項說明，因為處分時點確定是難以確定的，參照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，可以處分抵押房地產(chǎn)的情形包括債務(wù)履行期滿抵押權(quán)人未受清償、抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)、抵押人死亡等情形，估價人員無法把握何時需要處分抵押物。 之所以要作此項說明，還因為這樣可以明確估價結(jié)果是抵押權(quán)設(shè)定時的價格，而非處分時的價格，以避免抵押當(dāng)事人對兩種價格的混淆，避免出現(xiàn)諸如“珠海電子大廈”的估價糾紛。 “說明二：抵押權(quán)實現(xiàn)時房地產(chǎn)權(quán)屬的不同轉(zhuǎn)移方式對房地產(chǎn)處分的影響。抵押權(quán)人使用本報告的估價結(jié)果作為抵押貸款的參考時，應(yīng)當(dāng)注意，評估結(jié)果是以抵押房地產(chǎn)處分時土地所有權(quán)不轉(zhuǎn)為國有為前提的，若處分時買受不是委估對象所屬有且買受人須交納土地征用費和土地出讓金，這可能會增加對委估對象的處分難度�！� 之所以要作此項說明，旨在提醒抵押權(quán)人集體房地產(chǎn)的抵押處分因法律限制而有其特殊性。若處分時買受人是委估對象所屬的集體經(jīng)濟組織內(nèi)單位或個人，則買受人只須交納集體房地產(chǎn)的價格，也即集體土地的使用權(quán)和建筑物的整體價格，其價格類型同用本文介紹的方法評估得出的結(jié)果，只是因時點的變化，價格在數(shù)額上發(fā)生變化而已；若處分時買受人不是委估對象所屬的集體經(jīng)濟組織內(nèi)單位或個人，則須經(jīng)過一定的法定程序包括列入征地計劃、出讓計劃及相應(yīng)的規(guī)劃許可等方可進行處分，且按規(guī)定買受人所須支付的是征地費和土地出讓金，無論從程序上還是價格上都會增加處分抵押房地產(chǎn)的難度。因而在說明中應(yīng)提醒抵押權(quán)人采取謹(jǐn)慎的原則確定抵押房地產(chǎn)可擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額。 以上兩項說明可以安排在《估價規(guī)范》規(guī)定的“估價的假設(shè)和限制條件”中。 |
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【責(zé)任編輯：趙桂萍 糾錯】 |
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報考直通車 |
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| 考試時間：2009年10月18、19日。 |
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| 考試內(nèi)容：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價案例與分析。 |
| ·2006年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方 |
| ·2005年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方 |
| ·2004年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方 |
| ·2007年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方 |
| ·2003年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方 |
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