入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來的機遇 1、有利于推動房地產(chǎn)管理體制改革。通過與國際接軌逐步建立起符合國際慣例的服務(wù)貿(mào)易體制,諸如政企分開,按市場規(guī)則組織開發(fā)建設(shè)及其中介服務(wù)等,迫使企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度,學習和借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗,了解和掌握國際慣例,不斷提高競爭力。 2、有利于加快我國住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐。目前,外資主要允許投入到公共建筑及外銷樓盤、寫字樓等經(jīng)營性項目中,住宅產(chǎn)業(yè)尚未完全放開,入世后這種限制將被打破。伴隨外商的大量涌入,城市住宅的設(shè)計、規(guī)劃、營銷、建筑、物業(yè)管理、法律、融資、信貸、保險等各方面的專業(yè)化水平將不斷提高,從而加速我國住宅產(chǎn)業(yè)化的進程。 3、有利于吸引更多海外資金,實現(xiàn)融資多元化。資金短缺,融資渠道過窄是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要障礙。人世后,隨著大量外資的涌入,將為房地產(chǎn)開發(fā)注入新的活力,形成融資多元化的格局。 4、有利于促進與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的金融制度創(chuàng)新。我國目前金融界對房地產(chǎn)業(yè)的參與程度及支持力度不夠,金融手段單一,僅以抵押貸款和按揭貸款為主要的融資手段,加上與之相關(guān)的擔保、保險業(yè)務(wù)尚未很好地開展起來,真正意義上的房地產(chǎn)金融市場尚未形成,嚴重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。入世后,隨著國外金融業(yè)、保險業(yè)的介入,這種現(xiàn)象將得到徹底改變。 5、有利于房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè),規(guī)范市場行為,不斷提高行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。入世后,房地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭將更加激烈,企業(yè)的危機意識和壓力增加,隨著國內(nèi)市場的進一步開放及大量外商涌入,寫字樓、高檔商品房等類型的物業(yè)將成為房地產(chǎn)市場中新的亮點,從而改變市場消費結(jié)構(gòu),并引帶國內(nèi)的房地產(chǎn)需求,繁榮房地產(chǎn)市場。 6、有利于擴大房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間。人世后可以享受最惠國待遇、國民待遇、市場準入等優(yōu)惠,為我國房地產(chǎn)企業(yè)拓展海外空間創(chuàng)造了有利的條件。 加入WT0給房地產(chǎn)業(yè)帶來的挑戰(zhàn) 1、人才缺乏。加入WT0后,房地產(chǎn)業(yè)人才缺乏的現(xiàn)狀將更顯突出。其中以既懂專業(yè)又精通外語,且具有較豐富的實踐經(jīng)驗,了解國際行情、慣例的涉外人才更為缺乏。 2、技術(shù)水平落后。房地產(chǎn)開發(fā)中,在規(guī)劃、設(shè)計、施工、材料、建筑設(shè)備等方面,技術(shù)水平與發(fā)達國家尚有較大差距,在國內(nèi)外市場技術(shù)含量較高項目的競爭中,短時期內(nèi)難以形成優(yōu)勢。 3、管理水平、服務(wù)水平較低。從房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理方面來看,違背市場經(jīng)濟規(guī)律的事情時有發(fā)生,政企不分的現(xiàn)象尚未根除。從企業(yè)管理的角度看,真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度尚未建立起來,大而全、小而全,企業(yè)的注意力仍主要放在非市場化的競爭手段,特別缺乏項目融資和資本運營的能力與意識。企業(yè)對消費者重管理、輕服務(wù),在物業(yè)管理等方面尤為突出。 4、管理體制不適應(yīng)。計劃經(jīng)濟沿襲下來的條塊分割的局面尚未打破,多頭領(lǐng)導、政出多門的現(xiàn)象時有發(fā)生,辦事效率低下,地方保護嚴重,尚未形成全國統(tǒng)一的公平、公開的房地產(chǎn)市場,嚴重阻礙了房地產(chǎn)市場機制的形式。 5、市場經(jīng)驗缺乏,對國際慣例了解較少。我國的市場經(jīng)濟體制尚不完善,由于法制建設(shè)滯后,加之典型的東方文化氛圍,關(guān)系、人情仍是獲取項目開發(fā)權(quán)的主要工具,企業(yè)的市場競爭能力常常受非市場因素影響,真正的市場競爭手段缺乏,經(jīng)驗不足。由于參與國際房地產(chǎn)開發(fā)有限,對國際工程招投標、合同管理、監(jiān)理、索賠、融資、保險等國際慣例了解較少。 6、信息不暢,中介組織不發(fā)達。近年來,盡管房地產(chǎn)領(lǐng)域的中介服務(wù)取得了長足進步,諸如:房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、工程監(jiān)理、物業(yè)代理、律師事務(wù)所等,但人員少、素質(zhì)低、服務(wù)差的問題尚未解決。 7、房地產(chǎn)金融市場亟待培育。極不發(fā)達的房地產(chǎn)金融市場,形成了對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制約的瓶頸作用. 房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取的對策建議 面對加入WTO所帶來的機遇與挑戰(zhàn),我們必須抓住這一難得的機遇,搶占時機,特別是應(yīng)抓住入世后前5年的過渡期,采取切實可行的對策,才能確保房地產(chǎn)業(yè)的各項工作全面上水平,在未來的激烈競爭中立于不敗之地。主要對策: 1、普及有關(guān)加入WT0的基本知識,盡快熟悉WT0的基本原則。 人們對加入WT0后對房地產(chǎn)業(yè)將如何產(chǎn)生影響,入世談判及行業(yè)發(fā)展的內(nèi)容有哪些,如何利用WTO的基本原則采取切實可行的對策等尚知之甚少,通過組織各種講座、研討等方式,對行業(yè)部門領(lǐng)導特別是企業(yè)決策人員普及有關(guān)加入WTO的基本知識十分重要,只有理解后才能增強緊迫感和危機感。 2、組織精干力量,加緊對加入WTO對房地產(chǎn)的影響及對策方面問題的研究 為抓住機遇,迎接挑戰(zhàn),建設(shè)部成立了領(lǐng)導小組,專門對《加入WTO對我國建設(shè)事業(yè)的影響及對策》進行專題研究,全國各地有很多建設(shè)行政主管部門也組織了有關(guān)專家進行了研究。 3、深化管理體制改革,形成與“入世”相宜的環(huán)境條件 這里的環(huán)境條件是指投資環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境,環(huán)境條件是吸引埠外、海外資金的前提和基礎(chǔ)。良好的投資環(huán)境要求政府主管部門具有良好的服務(wù)意識,高效的工作作風,市場有公平的競爭機制,完善的法制建設(shè),富于吸引力的項目,優(yōu)越的城市基礎(chǔ)設(shè)施。城市生態(tài)環(huán)境則主要指由土地、水資源、大氣條件等組成的物理環(huán)境,由動物、植物、微生物等組成的生物環(huán)境,由建筑物、交通設(shè)施、環(huán)境設(shè)施等組成的城市設(shè)施,由勞動力、科教、政法、醫(yī)療等組成的社會服務(wù)環(huán)境等。良好的環(huán)境條件是入世后在房地產(chǎn)領(lǐng)域贏得先機的首要條件。 4、加大開放力度,形成競爭有序的市場機制 為適應(yīng)加入WTO后帶來的沖擊,應(yīng)加大市場的開放力度,在房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、工程承包、建筑設(shè)計、咨詢服務(wù)等領(lǐng)域廣泛采取公開招標投標方式,增強透明度,促進競爭有序的市場機制的形成。 5、完善現(xiàn)代企業(yè)制度,提高企業(yè)的競爭能力。 加入WTO后市場將進一步開放,競爭將更加激烈,企業(yè)要想生存,必須不斷提高競爭能力。就國有企業(yè)而言,建立現(xiàn)代企業(yè)制度是提高企業(yè)競爭力的根本。從城建系統(tǒng)來看,雖然大中型國有企業(yè)已基本改制完畢,但翻牌形式居多,現(xiàn)代企業(yè)制度亟待完善,否則入世后面對埠外、海外的巨大沖擊,國有企業(yè)的處境將更為艱難。 6、認清行業(yè)形勢,把握對策要點 由房地產(chǎn)的不動屬性所決定,入世后,國外的房地產(chǎn)產(chǎn)品也不能直接輸入我國,其重點是把握加入WT0所帶來的商機,采取切實可行的方法吸引境外資金,引進國外先進的技術(shù)、管理、材料,提高設(shè)計、管理水平,加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐,在產(chǎn)品開發(fā)上則要充分考慮適應(yīng)外商需求的項目,加強法制建設(shè),規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。特別應(yīng)加強房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新,在投資、抵押、擔保、保險、證券化等方面逐漸與國際慣例接軌。 7、加大人才培養(yǎng)與人才引進的力度 一方面制訂科學、優(yōu)惠的政策,廣泛吸引海外人才,為他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境;另一方面要加強自有隊伍中的人才培養(yǎng),提供與國外同行業(yè)交流的機會,了解、認識國際慣例的機會,培養(yǎng)他們的涉外經(jīng)驗,為加入WT0后的競爭做充分的人才儲備。 8、大力發(fā)展中介組織 我們必須大力發(fā)展中介組織,建立更多具有社會監(jiān)督職能的服務(wù)機構(gòu);為企業(yè)提供多方預(yù)測、預(yù)警、報價、結(jié)算、技術(shù)交易等服務(wù)的監(jiān)督機構(gòu);企業(yè)自我管理、自我服務(wù)的行業(yè)協(xié)會、商會等自律性組織。實行國際通用的職業(yè)資格制度,并通過嚴格的考核與管理,確保中介隊伍的整體素質(zhì)。 |
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