房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實現(xiàn)的法律保障（三）
來源：發(fā)布時間：2008-10-06 11:34:53
根據(jù)我國的情況。我們可以將“高空建筑權(quán)”稱為“土地空間使用權(quán)”，其范圍為土地使用面積的直線上升，其權(quán)屬分別為土地使用權(quán)人和國家所有，即假定相當(dāng)于二十層樓（不同的城市可以有不同的規(guī)定）以下的土地空間使用權(quán)屬土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的則為國家所有。其主要理由是二十層樓以下是土地使用權(quán)人對建筑高度的最一般和最標(biāo)準(zhǔn)的要求，因此在這個高度范圍內(nèi)的空間使用權(quán)理應(yīng)歸土地使用權(quán)人所有。二十層樓以上的空間使用權(quán)為什么屬于國家是基于以下兩個方面的考慮：一是考慮到土地作為一種很難再生的資源，它的價值不僅僅及于地面，而且還應(yīng)當(dāng)及于它的延伸部分——空間。就房地產(chǎn)商來說，他所瞄準(zhǔn)的不僅僅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構(gòu)筑物，因為房屋或構(gòu)筑物的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)的價值。如果國家放棄空間使用權(quán)的價值，無異于放棄了一部分應(yīng)有的國有受益，如果這種放棄又為外商所得，樹立土地高空使用權(quán)就顯得更為必要了；二是考慮到如果不設(shè)置空間使用權(quán)，就可能導(dǎo)致這樣的結(jié)果，即有的土地使用權(quán)人就可能低價從國家手中取得土地使用權(quán)，然后再高價轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而這種高價的結(jié)果不僅可能引發(fā)土地使用權(quán)的炒賣，同時還可能引發(fā)建筑物高度的無限制發(fā)展。如果二十層以上的空間使用權(quán)歸國家，就可能在很大程度上控制以上情況的發(fā)生。確立土地空間使用權(quán)的真正意義在于土地使用權(quán)的價格應(yīng)當(dāng)包含其空間使用權(quán)的價格，而空間使用權(quán)的價格除了考慮地價計算的有關(guān)因素外，主要應(yīng)是建筑物的高度，建筑物越高，空間使用權(quán)的價格越高，因此，國家應(yīng)當(dāng)規(guī)定空間使用權(quán)收益二十層樓以下的歸土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的空間使用權(quán)收益屬國家或集體所有，但是考慮到加層修建，可能給不屬于國家的空間使用權(quán)人造成不良影響，因此雙方還可以約定相應(yīng)的補(bǔ)償方式。當(dāng)然，土地空間使用權(quán)的設(shè)立，不應(yīng)具有溯及力。
控制目標(biāo)之四：控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量
如果說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當(dāng)?shù)呐蛎浀脑�，那么，其中一個重要的原因就是不適當(dāng)或者混亂的貸款推動。在人們心目中（當(dāng)然也在事實上）開發(fā)房地產(chǎn)是“一本萬利”的事情。因此，吸引了大量資金流人房地產(chǎn)市場，這樣亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也就應(yīng)運(yùn)而生，甚至銀行部門也紛紛涉足房地產(chǎn)，于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有的銀行還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象，這樣的結(jié)果，不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的混亂，同時，還引發(fā)了金融秩序的混亂。圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)而引起的不正之風(fēng)、行賄受賄等現(xiàn)象也愈演愈烈。為了扭轉(zhuǎn)這種局面，當(dāng)前特別需要作以下幾件事。
第一，國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模
發(fā)行債券額度等列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃，以便從總量上進(jìn)行控制，銀行發(fā)放貸款不得超過計劃所確定的指標(biāo)；同時，所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款，都必須以相當(dāng)于貸款額的實物作為抵押或者由有擔(dān)保能力的第三人提供擔(dān)保，凡是未能提供抵押或擔(dān)保的，銀行一律不予貸款。為了克服我國現(xiàn)實生活中的虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生，抵押物的真實性應(yīng)當(dāng)提交公證，公證機(jī)關(guān)應(yīng)對明顯的公證失誤或者假公證承擔(dān)責(zé)任。
第二，加強(qiáng)對投資方向的引導(dǎo)。
我國現(xiàn)在房地開發(fā)的結(jié)構(gòu)很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，許多不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的為重點建設(shè)配套的開發(fā)項目和居民職工住宅，而是脫離國民一般消費(fèi)水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此，今后，專業(yè)銀行對與重點建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項目、職工住宅項目、舊城改造項目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先貸款，對高檔消費(fèi)建筑、占用大量土地的建筑項目，原則上應(yīng)不予貸款，對占用耕地的高檔消費(fèi)建筑根本不批。
第三，對己經(jīng)到期尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進(jìn)行一次嚴(yán)肅認(rèn)真的清理。
現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要區(qū)別對待，但是對于那些因為行賄受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守而造成貸款本息不能收回的，無論涉及什么人一定要堅決查處。中國的有些事情之所以禁而不止，其中一個重要原因就是對那些違法亂紀(jì)而發(fā)了橫財?shù)娜藳]有給予應(yīng)有制裁，這不僅是對某一個違法者沒有處罰，更為嚴(yán)重的是違法者本人還可能有恃無恐和變本加厲的繼續(xù)進(jìn)行違法勾當(dāng)，同時，還可能帶動一大批“僥幸者”接踵而來，其后果是不堪設(shè)想的。
控制目標(biāo)之五：符合生態(tài)環(huán)境的要求
控制目標(biāo)之四：控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量
如果說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當(dāng)?shù)呐蛎浀脑�，那么，其中一個重要的原因就是不適當(dāng)或者混亂的貸款推動。在人們心目中（當(dāng)然也在事實上）開發(fā)房地產(chǎn)是“一本萬利”的事情。因此，吸引了大量資金流人房地產(chǎn)市場，這樣亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也就應(yīng)運(yùn)而生，甚至銀行部門也紛紛涉足房地產(chǎn)，于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有的銀行還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象，這樣的結(jié)果，不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的混亂，同時，還引發(fā)了金融秩序的混亂。圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)而引起的不正之風(fēng)、行賄受賄等現(xiàn)象也愈演愈烈。為了扭轉(zhuǎn)這種局面，當(dāng)前特別需要作以下幾件事。
第一，國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模
發(fā)行債券額度等列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃，以便從總量上進(jìn)行控制，銀行發(fā)放貸款不得超過計劃所確定的指標(biāo)；同時，所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款，都必須以相當(dāng)于貸款額的實物作為抵押或者由有擔(dān)保能力的第三人提供擔(dān)保，凡是未能提供抵押或擔(dān)保的，銀行一律不予貸款。為了克服我國現(xiàn)實生活中的虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生，抵押物的真實性應(yīng)當(dāng)提交公證，公證機(jī)關(guān)應(yīng)對明顯的公證失誤或者假公證承擔(dān)責(zé)任。
第二，加強(qiáng)對投資方向的引導(dǎo)。
我國現(xiàn)在房地開發(fā)的結(jié)構(gòu)很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，許多不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的為重點建設(shè)配套的開發(fā)項目和居民職工住宅，而是脫離國民一般消費(fèi)水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此，今后，專業(yè)銀行對與重點建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項目、職工住宅項目、舊城改造項目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先貸款，對高檔消費(fèi)建筑、占用大量土地的建筑項目，原則上應(yīng)不予貸款，對占用耕地的高檔消費(fèi)建筑根本不批。
第三，對己經(jīng)到期尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進(jìn)行一次嚴(yán)肅認(rèn)真的清理。
現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要區(qū)別對待，但是對于那些因為行賄受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守而造成貸款本息不能收回的，無論涉及什么人一定要堅決查處。中國的有些事情之所以禁而不止，其中一個重要原因就是對那些違法亂紀(jì)而發(fā)了橫財?shù)娜藳]有給予應(yīng)有制裁，這不僅是對某一個違法者沒有處罰，更為嚴(yán)重的是違法者本人還可能有恃無恐和變本加厲的繼續(xù)進(jìn)行違法勾當(dāng)，同時，還可能帶動一大批“僥幸者”接踵而來，其后果是不堪設(shè)想的。
控制目標(biāo)之五：符合生態(tài)環(huán)境的要求
【糾錯】
