國土部上收22座城市用地審批權(quán)

來源：育路教育網(wǎng) 時(shí)間：2011-08-29 10:56:57

　　繼住建部新一輪限購政策劍指二三線城市之后，國土資源部也把調(diào)控對象進(jìn)一步覆蓋部分二三線城市，將22個(gè)城市建設(shè)用地審批權(quán)收歸中央。
　　該舉措看似不與樓市調(diào)控直接掛鉤，但多位地方國土部門官員和業(yè)內(nèi)人士在接受《財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)認(rèn)為，此舉將進(jìn)一步收緊土地供應(yīng)，與土地市場唇齒相依的房地產(chǎn)市場勢必遭遇多方面間接影響。
　　助推房價(jià)上漲預(yù)期
　　國土資源部此次加強(qiáng)對城市建設(shè)用地控制，上收審批權(quán)的22個(gè)城市包括秦皇島、鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州、泰州、嘉興、紹興、臺州、溫州、馬鞍山、德州、東營、威海、南陽、江門、惠州、珠海、佛山、中山、東莞、桂林以及三亞。
　　上述22個(gè)城市無一不是房價(jià)在近兩年漲幅較快的城市，多數(shù)是毗鄰一線城市的二三線城市，三亞、佛山、溫州、紹興等部分城市已經(jīng)實(shí)施了限購政策。
　　一度因房價(jià)過快上漲的二三線城市，目前無疑正陷入宏觀調(diào)控的漩渦中心，其背后的原因是本地的投資需求和一線城市轉(zhuǎn)移的投資需求帶來雙重考驗(yàn)，使得全國的房地產(chǎn)市場壓力集中在二三線城市釋放。
　　按照國土資源部的要求，22個(gè)新增城市的土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。此前，這些城市的建設(shè)用地審批權(quán)由所在地的省、自治區(qū)人民政府負(fù)責(zé)。
　　佛山市國土資源局官員在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，該舉措與房地產(chǎn)市場并不直接掛鉤，但對樓市來說會發(fā)生滯后影響。江門市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場影響不大，長期來看則會影響房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)。
　　由于廣州、深圳、佛山的限購，部分投資者轉(zhuǎn)向了東莞等城市。據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月全市新建商品住宅銷售均價(jià)為8586元/平方米，單月突破東莞今年房價(jià)控制警戒線，即8200元/平方米。
　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，秦皇島6月新建商品住宅價(jià)格同比上漲高達(dá)8.6%，僅次于烏魯木齊9.3%的漲幅，在70個(gè)大中城市中排名第二。7月份高達(dá)8.3%，在70個(gè)大中城市中排名第六。此外，江門、珠海上半年房價(jià)漲幅在珠三角城市中靠前。
　　世聯(lián)地產(chǎn)(19.22,0.00,0.00%)在接受本報(bào)采訪時(shí)認(rèn)為，上述舉措無疑將強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場長期上漲的預(yù)期。在高速城市化發(fā)展背景下，房地產(chǎn)市場保持著旺盛的需求，而供給卻受到土地供應(yīng)量的限制。由于土地管理收緊帶來的供需失衡將會進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場長期上漲的預(yù)期。
　　知名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)(微博)在其微博上也稱，限購會造成短期價(jià)格波動，但限地大約只能減少供給而推動漲價(jià)，中國的住房價(jià)格首先從關(guān)緊土地閘門開始。
　　按照此前的程序，佛山和江門的建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃由廣東省審批，只有總量在供地指標(biāo)之內(nèi)可以不限制次數(shù)，改由國務(wù)院審批后只能一年一次，整個(gè)工作要進(jìn)行全面的調(diào)整，審批周期也變得更長，要求會更嚴(yán)格。
　　合富輝煌分析師黎文江認(rèn)為，審批權(quán)上移意味著包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)營性用地都會受到比之前更為嚴(yán)格的控制，而且可以想象，增添了國務(wù)院審批的環(huán)節(jié)，相應(yīng)的程序也會增多，恐怕建設(shè)用地供地會放慢。
　　但為平衡土地管理收緊政策和房價(jià)上漲的矛盾，做到既實(shí)現(xiàn)耕地保護(hù)目標(biāo)，又能使房價(jià)平穩(wěn)，世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，限購政策將可能會因此長期化和普及化。
　　在世聯(lián)地產(chǎn)看來，限購政策推行以來，確實(shí)起到了減少購房需求、抑制房價(jià)上漲的作用。在房地產(chǎn)市場長期上漲的預(yù)期之下，限購不失為政府削弱房價(jià)上漲勢頭的利器。
　　地方土地財(cái)政面臨沖擊
　　上述22個(gè)城市用地審批權(quán)上收被認(rèn)為是土地收緊信號，未來的土地供應(yīng)量難以大幅放大，而沖擊最為直接的無疑是中心城區(qū)建設(shè)用地供應(yīng)。
　　上述不愿透露姓名的國土局官員表示，大部分城市會把30%的指標(biāo)用于中心城區(qū)的建設(shè)，如果整體用地指標(biāo)收緊，其勢必影響中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場。
　　世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，舊城改造會因此加速，因?yàn)榻ㄔO(shè)用地審批管理收緊或?yàn)榈胤秸铀倥f城改造提供動力。一方面貫徹了中央提出的“節(jié)約集約用地”原則，另一方面能夠盤活城市土地價(jià)值，并彌補(bǔ)因建設(shè)用地審批收緊致使新土地開發(fā)受限帶來的經(jīng)濟(jì)增長損失。
　　與此相對應(yīng)的是，容積率低的住宅產(chǎn)品將會更加稀缺。中央政府堅(jiān)持節(jié)約集約用地原則，這將意味著容積率低的住宅產(chǎn)品用地，如低密度豪宅、別墅等產(chǎn)品的建設(shè)用地控制更加嚴(yán)格，審批更加難以獲得通過。換而言之，容積率低的住宅產(chǎn)品將會更加稀缺，價(jià)格上漲的壓力加大，更具有投資價(jià)值。
　　但世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，普通商品房供應(yīng)量不會減少，因?yàn)閲鴦?wù)院此舉意在保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地，遏制違法違規(guī)濫用土地資源的現(xiàn)象，并沒有跡象表明要收緊普通商品房用地。而國務(wù)院多次在出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中強(qiáng)調(diào)，要加大普通商品房供應(yīng)，建設(shè)用地審批權(quán)限的收緊沒有改變這一政策意圖。
　　相對于樓市的間接影響而言，國務(wù)院上收22個(gè)城市建設(shè)用地審批權(quán)舉措，被認(rèn)為將對地方土地財(cái)政產(chǎn)生不小的沖擊。
　　此次審批權(quán)變更的城市主要分布在環(huán)渤海、珠三角和江蘇、浙江等地，均為經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)增速較快的城市。在房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲的同時(shí)，這部分城市大多在今年出現(xiàn)了土地出讓金的大幅增長。
　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，從2011年1月至目前，在國務(wù)院新上收建設(shè)用地審批權(quán)的22個(gè)城市中，威海、東營、東莞、泰州、鎮(zhèn)江、臺州、江門、桂林這8個(gè)城市的土地出讓金都同比去年增長50%以上。
　　鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)?微博)認(rèn)為，這一措施一方面可以防止部分地方政府為單方面追求財(cái)政收入而造成的土地資源浪費(fèi)及大量占用耕地的情況，另一方面有助于加強(qiáng)地方政府對于部分開發(fā)商非法占用土地及違規(guī)建設(shè)的監(jiān)督，國務(wù)院也可以通過增多或減少土地供應(yīng)加強(qiáng)對于土地市場的宏觀調(diào)控。
　　此外，此次國土資源部收緊建設(shè)用地審批權(quán)，還被認(rèn)為與當(dāng)前土地違法現(xiàn)象嚴(yán)重有關(guān)。根據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，2011年上半年全國發(fā)現(xiàn)違法用地行為約3萬件，涉及土地面積27.8萬畝，同比分別上升8.0%和14.8%。
　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此舉可以規(guī)范房企在二三線城市的“圈地運(yùn)動”，因?yàn)橐痪€城市樓市調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，導(dǎo)致二三線城市上半年地價(jià)的快速上漲。房企尤其是大型房企在二三線城市圈地頻繁，但這些被圈占的地塊由于種種原因開發(fā)周期較長或長期閑置。
　　但在刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓看來，在目前土地流標(biāo)和底價(jià)成交下滑嚴(yán)重背景下，收回一些城市建設(shè)用地審批權(quán)被認(rèn)為會起到變相“托市”的嫌疑。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月全國土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊，比去年同期增長242%。緊縮土地入市量會對該城市的土地市場產(chǎn)生較大影響。