2013年一級(jí)建造師工程法規(guī)及相關(guān)知識(shí)考試要點(diǎn)（7）
來(lái)源：考試吧發(fā)布時(shí)間：2013-02-25
1Z301035 物權(quán)制度(掌握)
1.物權(quán)的概念☆是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。 ☆物權(quán)的2 大法律特征：直接支配和排他 ·物權(quán)的種類(三類)☆所有權(quán)-對(duì)自己的物☆用益物權(quán)-對(duì)他人的物☆擔(dān)保物權(quán)(抵押權(quán)+質(zhì)權(quán)+留置權(quán))
2.抵押權(quán)
2.1 抵押的概念·指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保方式
2.2 在建工程抵押
·在建工程可以作為抵押物，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立
2.3 抵押財(cái)產(chǎn)的確定(自下列情形之一發(fā)生時(shí)確定)·債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)
·抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷
·當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形·嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形2.4 抵押權(quán)對(duì)第三人的效力·對(duì)買受人的效力☆抵押不得對(duì)抗已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人(抵押不破買賣)·對(duì)承租人的效力☆抵押合同訂立前已出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響(抵押不破租賃)☆抵押權(quán)設(shè)立后出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)
2.5 抵押權(quán)的放棄與順位的變更·抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位·但這種變更未經(jīng)其它抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響·其他擔(dān)保人在此范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但擔(dān)保人承諾仍提供擔(dān)保的除外
2.6 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與其他債權(quán)人的撤銷權(quán)·債務(wù)屆滿，可協(xié)議將抵押物折價(jià)、拍賣或變賣來(lái)償還
·該協(xié)議損害其它債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議·土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但處分時(shí)應(yīng)該房地合一處分，但新增建筑物部分所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償·行使抵押權(quán)應(yīng)在訴訟時(shí)效期內(nèi)
3.1 質(zhì)權(quán)的概念與分類
·概念☆債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)權(quán)利移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保方式
·種類☆動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押☆權(quán)利質(zhì)押(票據(jù)類、股票類、可轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán))
3.2 質(zhì)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)
·權(quán)利☆放棄質(zhì)權(quán)的權(quán)利
·義務(wù)☆質(zhì)權(quán)人不得擅自使用、處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn)(須經(jīng)出質(zhì)人同意)☆質(zhì)權(quán)人不得擅自轉(zhuǎn)質(zhì)(須經(jīng)出質(zhì)人同意)
3.3 出質(zhì)人的權(quán)利義務(wù)·出質(zhì)人可請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人到期及時(shí)行使質(zhì)權(quán)
4. 留置權(quán)概念·債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償·不能通過(guò)合同約定產(chǎn)生留置權(quán)·能夠留置的僅限于動(dòng)產(chǎn)，且只能基于保管合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)
4.2 留置權(quán)人的權(quán)利·收取留置財(cái)產(chǎn)的孳息·留置權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)-留置權(quán)優(yōu)先于抵押或質(zhì)權(quán)
4.3 留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)·雙方應(yīng)當(dāng)約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間·沒(méi)有約定或約定不明確的，有兩個(gè)月的履行債務(wù)期間
5. 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
5.1 不動(dòng)產(chǎn)·一般規(guī)定☆不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力，自登記是生效☆未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外☆屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可不登記
·不動(dòng)產(chǎn)登記與合同效力的關(guān)系☆一般情況下，自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記的不影響合同效力☆但法律規(guī)定或合同有約定的，必須按其規(guī)定或約定(如抵押必須登記生效)
·預(yù)告登記☆由于合同的效力與登記之間不存在必然聯(lián)系，可能出現(xiàn)當(dāng)事人簽訂了合同也無(wú)法實(shí)現(xiàn)物權(quán)(如買商品房)☆預(yù)告登記制度用來(lái)保障當(dāng)事人的權(quán)利☆當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力(開發(fā)商一房二賣)☆預(yù)告登記自債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效
5.2 動(dòng)產(chǎn)·一般規(guī)定☆動(dòng)產(chǎn)一般自交付時(shí)發(fā)生效力☆船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)必須經(jīng)登記(未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人)·動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效的特殊情形☆法律行為生效時(shí)發(fā)生效力☆轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付☆物權(quán)自約定生效時(shí)發(fā)生效力
5.3 其他規(guī)定·法院、仲裁委的法律文書或人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力·因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力·因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就是發(fā)生效力
6. 建設(shè)用地使用權(quán)6.1 建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立·設(shè)立范圍☆對(duì)國(guó)家所有的土地享有占用、使用和收益的權(quán)利☆建設(shè)用地使用權(quán)可以在地表、地上或者地下分別設(shè)立
·設(shè)立方式☆可以采取出讓(有償有期限)和劃撥(無(wú)償無(wú)期限)等方式☆工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)方式出讓☆嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)
6.2 建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)(4+4)
·權(quán)利☆對(duì)建設(shè)用地上的物享有所有權(quán)☆建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，期限不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限☆獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利☆住宅用地期滿續(xù)期的權(quán)利
·義務(wù)☆履約的義務(wù)☆支付出讓金的義務(wù)☆不得改變土地用途的義務(wù)☆登記的義務(wù)(包括設(shè)立、變更與注銷)
7. 物權(quán)的保護(hù)(六種)·請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利·請(qǐng)求返還原物·請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)·請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者請(qǐng)求修理、重作、更換·請(qǐng)求損害賠償·請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任