2012年造價工程師《案例分析》模擬題精選70
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-07-12
四、改錯題（指出并改正下列估價報告片斷中的錯誤。不得在試題上改，在答題處指出錯誤內(nèi)容并改正。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）（本題10分）
在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場被拆除，拆除時的狀況為：建筑面積420平方米，磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平，該商場與開商議定，小區(qū)建成后在償還商場原建筑面積的基礎(chǔ)上再增加建筑面積280平方米給該商場，與原建筑面積相等部分結(jié)算結(jié)構(gòu)差價，新增加的建筑面積部分按建造成本計算，地價按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)偅ㄔ熨M(fèi)用不計利息。以上價款由商場支付，產(chǎn)權(quán)歸商場所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700元，與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務(wù)人員按下列方法計算應(yīng)付款項(xiàng)：
1、結(jié)構(gòu)差價
920×（1+1.40×700=1545600（元）=154.56（萬元）
2、新增建筑面積成本
920×1.4×700=901600（元）=90.16（萬元）
3、補(bǔ)交地價款
萬元）
模擬試題一參考答案
一、 問答題
㈠答：1、采用市場比較法估價在選取可比實(shí)例時需要考慮的主要因素有：
（1） 可比實(shí)例與估價對象的用途應(yīng)該相同；
（2） 可比實(shí)例與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)該相同；
（3） 可比實(shí)例與估價對象所處地區(qū)應(yīng)相同，或者是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；
（4） 可比實(shí)例與估價對象的價格類型應(yīng)該相同；
（5） 可比實(shí)例與估價對象的價格時點(diǎn)應(yīng)該接近；
（6） 可比實(shí)例必須為正常交易或者是可以修正為正常交易的。（或答：可比實(shí)例應(yīng)與估價對象具有替代性、相關(guān)性，即：①物質(zhì)的同一性或類似性；地點(diǎn)的同一性或類似性；③可比實(shí)例交易情況無反常。）
2、假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價對象的估價時點(diǎn)相差五年，則不宜將此交易實(shí)例選作可比實(shí)例，因?yàn)槌山蝗掌谂c估價時點(diǎn)相差時間過長（5年應(yīng)該視作很長），通常房地產(chǎn)市場變化較大，就難以進(jìn)行有效的交易日期修正。（在特殊情況下，即在成交日期）的房地產(chǎn)價格水平與估價時點(diǎn)下的房地產(chǎn)價格水平若沒有太大的變化情況下，也可以將此交易實(shí)例選做可比實(shí)例，但必須注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場變化情況，盡可能選用交易日期與估價時點(diǎn)接近的實(shí)例。）
㈡答：1，應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價；若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價趨低。
2，顯然有影響，現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價下降。
3，該住宅的最終成交價格應(yīng)以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。
㈢答：1.上述資料用于抵押估價尚不齊全；
2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價；
3.不能按1997年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來確定評估值，因?yàn)橹匦卵b修時會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進(jìn)行估價才是科學(xué)合理的
二、選擇題（共2題）
㈠1.A 2.D 3.B 4.C
㈡1.D 2.C 3.B
三、指錯題（共1題）
此估價報告有如下一些錯誤和不足：
1、沒有寫明估價依據(jù)及估價原則
2、沒有寫明估價作業(yè)起迄日期
3、沒有寫明估價人員姓名及注冊房地產(chǎn)估價師簽名
4、關(guān)于土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)如何取得，土地使用費(fèi)用多少。
5、土地使用權(quán)年限沒有，這一點(diǎn)非常重要。
6、缺少對土地的自然狀況介紹，如坐落、位置、地形、地勢、地質(zhì)條件、四至以及環(huán)境和交通通達(dá)程度等；
7、對土地開發(fā)利用狀況未作介紹；
8、對項(xiàng)目規(guī)劃條件介紹不全面；
9、利用成本法進(jìn)行土地估價的計算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅；
10、上述計算公式中關(guān)于土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會平均成本或者客觀成本；
11、利用市場比較法進(jìn)行土地估價的交易實(shí)例A不能用作可比實(shí)例，因其交易日期與估價時間已有六年，相差時間過長；
12、在區(qū)域因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)；
13、在個別因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)；
14、土地估價的綜合結(jié)果沒有作年期修正；
15、對建筑物估價中，建筑費(fèi)一項(xiàng)不應(yīng)包括紅線外的市政費(fèi)；
16、方法二的銷售稅費(fèi)中，不應(yīng)包括所得稅；
17、銷售稅費(fèi)重復(fù)計算；
18、最后的估價結(jié)果總價格應(yīng)用大寫書寫；
19、房地產(chǎn)估價事務(wù)所應(yīng)注明資質(zhì)并附營業(yè)執(zhí)照，報告書上要蓋公章；
20、提供報告書日期未注明；
21、估價報告使用應(yīng)注意的事項(xiàng)應(yīng)加以說明；
22、應(yīng)對估價人員臨勘現(xiàn)場情況加以說明；
23、應(yīng)說明估價人員與委托單位和待估物業(yè)無利害關(guān)系；
24、對建筑物狀況介紹過于簡單；
25、對交易日期未作修正應(yīng)予說明；
26、一份完整規(guī)范的估價報告應(yīng)包括封面、目錄、致委托估價方函、估價結(jié)果報告、估價過程報告及有關(guān)的附件、資料。
四、改錯題（共1題）
本題有如下錯處，并應(yīng)予改正：
1、關(guān)于結(jié)構(gòu)差價計算有誤；結(jié)構(gòu)差價的比率1：1.4，且建筑面積不能按700m2計算，應(yīng)按420m2計算，結(jié)構(gòu)差價計算應(yīng)為：
920×（1.4-1）×420=154560（元）=15.456（萬元）
2、新增建筑面積成本計算有誤，新增建筑面積為280m2，而不是700m2，新增建筑面積的成本計算應(yīng)為
920×1.4×280=360640（元）=36.064（萬元）
3、補(bǔ)交地價款計算有誤，不能用建筑密度60%，而應(yīng)用建筑容積率2.5，補(bǔ)交地價款計算應(yīng)為
4、三項(xiàng)合計，計算應(yīng)付款項(xiàng)為：15.456+36.064+50.4=101.92（萬元）