2012年造價(jià)工程師《案例分析》模擬題精選68
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-07-12
三、指錯(cuò)題（下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答題處的序號(hào)后面空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分。每指明一處得3分，本題全對(duì)得40分）。
致委托估價(jià)方函（略）
××別墅房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（略）
××別墅房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、委托估價(jià)方
××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司
二、受理估價(jià)方
××市房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所
三、估價(jià)目的
為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)××別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價(jià)
四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
1998年4月15日
五、估價(jià)對(duì)象概況
（一）××市概況（略）
（二）××別墅項(xiàng)目概況
1、土地情況
A、土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國(guó)有土地使用權(quán)證。
B、土地總面積70000平方米。
C、用途：別墅及配套設(shè)施。
D、108棟別墅，建筑總面積35285平方米
其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積10378平方米。
2、地上物情況
該別墅項(xiàng)目開發(fā)分為一、二兩期、戶型有A、B、C、D、四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548平方米，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830平方米。建筑材料及設(shè)備（略）
六、估價(jià)采用的方法和步驟
（一）采用的估價(jià)方法為：市場(chǎng)比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法；
（二）分析、比較用上述估價(jià)方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。
七、價(jià)格過程
（一）方法一：房地分別估價(jià)
1、土地估價(jià)：采用成本法與市場(chǎng)比較法兩種進(jìn)行估價(jià)，綜合平均得出土地評(píng)估價(jià)格。
A、利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)
計(jì)算公式：土地價(jià)格=取得土地費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金
根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘察，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，城市邊緣某宗地實(shí)際取得土地費(fèi)用為每平方米396元，土地開發(fā)費(fèi)用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為每平方米2770元。以上三項(xiàng)合計(jì)為每平方米3324元。
B、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)
表一
A B C 估價(jià)對(duì)象
用 途
交易情況
交易日期
區(qū)域因素
個(gè)別因素 別墅
協(xié)議
1992.5
五類
一般 別墅
拍賣
1996.5
四類
較好 別墅
招標(biāo)
1996.5
六類
較差 別墅
協(xié)議
1998.4
五類
一般
表二
A B D
土地單價(jià)（元/平方米）
交易情況修正
交易日期修正
區(qū)域因素修正
個(gè)別因素修正
修正后的單價(jià)（元/平方米） 3100
100/100
110/100
100/100
100/100
3410 4800
100/130
100/100
98/100
96/100
3474 3700
100/110
100/100
98/100
98/100
3230