第五章 房地產(chǎn)估價原則
　　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述
　　一、房地產(chǎn)估價原則概述，房地產(chǎn)價格雖然受許多復(fù)雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動過程，仍然存在一些基本規(guī)律。人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價格形成和變動的規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)、提煉出一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價的原則
　　二、房地產(chǎn)估價的原則有：
　　①獨立客觀公正原則
　�、诤戏ㄔ瓌t
　�、圩罡咦罴咽褂迷瓌t
　�、芄纼r時點
　�、萏娲�原則
　　⑥謹(jǐn)慎原則
　　可以把這些原則分為三個層次：基本原則、普適技術(shù)性原則、特殊原則。獨立客觀公正是基本原則。而普適性原則(或一般原則)有獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。除了獨立客觀公正原則外，其余都是技術(shù)性原則，也稱為普適技術(shù)性原則。特殊原則是指謹(jǐn)慎性原則。
　　最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則是相互對應(yīng)的，普適性原則與特殊原則是相互對應(yīng)的，因此謹(jǐn)慎原則也屬于技術(shù)性原則。
　　三、房地產(chǎn)估價原則的作用，房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的，同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。房地產(chǎn)估價原則可以作為估價時的指南。評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是否遵守了估價原則。
　　第二節(jié) 獨立客觀公正原則
　　獨立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價值。獨立的要求是房地產(chǎn)估價師不應(yīng)受任何組織或個人的非法干預(yù)，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗應(yīng)有的職業(yè)道德進行估價�？陀^的要求是房地產(chǎn)估價師不應(yīng)帶著自己的好惡情感偏見、完全從客觀實際出發(fā)、反映事物的本來面目。公正的要求是房地產(chǎn)估價師在估價中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。
　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個不依附他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)。所以房地產(chǎn)估價機構(gòu)是由房地產(chǎn)估價師為主的自然人出資設(shè)立，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)采取回避原則，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在估價中不受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從外部壓力。
　　第三節(jié) 合法原則
　　合法原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值。房地產(chǎn)之所以要遵守合法原則，是因為房地產(chǎn)價值實質(zhì)是上房地產(chǎn)權(quán)益的價值，但估價對象的權(quán)益不是委托人或房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。依法判定的權(quán)益包括依法判定權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體來說遵守合法原則應(yīng)當(dāng)做到下列幾點：
　　(1)在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種。當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。值得注意的是遵守合法原則中不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等規(guī)定，估價對象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將作為哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價。任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是其評估價值應(yīng)與其權(quán)利狀況相匹配，但法律法規(guī)或政策明確規(guī)定不得作為估價對象的房地產(chǎn)除外。
　　在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。
　　在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。
　　在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值必須符合國家的價格政策。此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價主體資格的要求上。具體說，房地產(chǎn)估價應(yīng)采用國家和估價對象所在地的有關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師進行。

　　第四節(jié) 最高最佳使用原則
　　最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。 　　
　　最高最佳使用原則與合法原則的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定能符合最高最佳使用原則的全部要求，遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。
　　最高最佳使用具體包括3個方面：
　�、僮罴延猛�;
　　②最佳規(guī)模;
　�、圩罴鸭�約度。
　　尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個方面依序篩選：
　　(1)法律上的許可性。
　　(2)技術(shù)上的可能性。
　　(3)經(jīng)濟上的可行性。
　　(4)價值是否最大。
　　收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。收益遞增遞減原理揭示的一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律。揭示的第二種關(guān)系是所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系也叫做規(guī)模收益(三種可能：產(chǎn)出量增加比例與投入量增加比例相同;產(chǎn)出量增加比例大于投入量增加比例;產(chǎn)出量增加比例小于投入量增加比例)。在擴大規(guī)模時一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。
　　適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。 　　
　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。
　　當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：
　　(1)保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價。現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。
　　(2)裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用。
　　(3)轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進行估價。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。
　　(4)重新開發(fā)前提。認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進行估價。
　　(5)上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。除了第一種外，不能以其中一個可行，就判斷該種估價前提就為最高最佳使用，而是將它與其他幾種可行的估價前提進行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。
　　第五節(jié) 估價時點原則
　　估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是由估價目的決定的某個特定時間的價值。這個特定時間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價師隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。確定估價時點的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是評估對象價值的時間界限。
　　遵守估價時點原則并不是把評估價值說成是某個時間上的價值就算是遵守了，更本質(zhì)的是估價時點確定應(yīng)在先，價值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了評估價值之后，再把它定義在某個時間上的價值。在評估現(xiàn)在的價值，通常將估價人員實地查看估價對象期間或估價作業(yè)期 (估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日) 內(nèi)的某個日期定為估價時點，但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價時點。因此在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭，確定了估價目的，其他便可以根據(jù)其來確定。
　　不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是估價時點的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。當(dāng)估價時點為過去時，房地產(chǎn)市場狀況也是過去時，估價對象也是過去時。當(dāng)估價時點是現(xiàn)在時，房地產(chǎn)市場狀況也是現(xiàn)在時，但估價對象可以是過去時，現(xiàn)在時，未來時。當(dāng)估價時點是未來時，房地產(chǎn)市場狀況也是未來時，估價對象狀況也是未來時。
　　在評估拆遷中調(diào)換房屋為期房時的房地產(chǎn)市場價格時應(yīng)注意：估價時點應(yīng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的評估時點一致。一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日或拆遷實施之日。估價對象狀況應(yīng)以協(xié)議中約定為準(zhǔn)，評估價值或商定價格不應(yīng)在將來期房換成現(xiàn)房時，因市場狀況變化了就調(diào)整，只有交付的房屋狀況與協(xié)議中有出入時，才應(yīng)對評估價值或設(shè)定價格進行相應(yīng)調(diào)整。
　　第六節(jié) 替代原則
　　替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指其實物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價對象的實物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。具體一點說，類似房地產(chǎn)是在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相當(dāng)，并與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。
　　替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價，指明了下列兩點：
　　(1)如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)并已知其價格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。
　　(2)不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。
　　第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則
　　謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)遵守的一項原則，它要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時，可能受到的限制，未來可能發(fā)生的風(fēng)險與損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。在估價過程中如果面臨是確定性因素則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進行估價。