第四章房地產(chǎn)價格影晌因素
　　第四節(jié)制度政策因素
　　影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃等。
　　一、房地產(chǎn)制度政策
　　房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。
　　目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲�家所有這種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權(quán)價格，所謂的土地價格均是土地使用權(quán)價格。如果同時存在著所有權(quán)價格和使用權(quán)價格，則使用權(quán)價格一般會低于所有權(quán)價格。另外，土地使用權(quán)是有限期的，因此土地及房地產(chǎn)價格的高低又與土地使用期限的長短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格會越高，反之會越低。中國的城市建設(shè)用地還是政府壟斷供應的，供地政策(包括供應量、供應結(jié)構(gòu)和供應方式等)的變化會引起土地及房地產(chǎn)價格的變動。此句話為重要結(jié)論。
　　在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價格政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大。房地產(chǎn) 價格政策是指政府對房地產(chǎn)價格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應管制或干預方 式、措施等，包括對房地產(chǎn)是實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導價還是政府定價。房地產(chǎn)價格政策抽象來看可分為兩類，一類是高價格政策，另一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格;低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。

　　政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價格。其中，抑制房地產(chǎn)價格的措施是多種多樣的，它們導致房地產(chǎn)價格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格;②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價;③制定最高限價，規(guī)定房地產(chǎn)交易時不得突破此價格;④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格。上述三段話為重要結(jié)論或者重要內(nèi)容。
　　二、稅收政策
　　開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收(以下簡稱房地產(chǎn)稅收), 會對房地產(chǎn)價格有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計稅依據(jù)、稅率(或稅額標準)、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導致房地產(chǎn)價格變動的方向和程度不盡相同。分析房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)�？蓪⒎康禺a(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的。
　　房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升;相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格下降(此句話為重要結(jié)論)。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導致房地產(chǎn)價格的升降，還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場，買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。因此，如果是處于賣方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會使房地產(chǎn)價格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價格下降，主要會轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤”。如果是處于買方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”, 難以使房地產(chǎn)價格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降(此句話為重要結(jié)論)。
　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅(企業(yè)所得稅或個人所得稅)、契稅�？疾旆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收對房地產(chǎn)價格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費稅, 會使房地產(chǎn)價格上升;反之，減少賣方的稅收，比如減免營業(yè)稅，會使房地產(chǎn)價格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格下降;反之，減免契稅，會刺激房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格上升(此句話為重要結(jié)論)。

　　增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會導致房地產(chǎn)價格的升降，同于上述增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是處于賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會導致房地產(chǎn)價格上升;而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價格下降。如果是處于買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”, 難以導致房地產(chǎn)價格上升;而減少賣方的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降(此句話為重要結(jié)論)。

　　房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收相當于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，例如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅(準備開征，但目前尚未開征)。直接或者間接地對持有房地產(chǎn)課稅，比如開征物業(yè)稅，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本或者說增加了房地產(chǎn)使用成本，會使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機需求，從而會使房地產(chǎn)需求減少，導致房地產(chǎn)價格下降。對于收益性房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產(chǎn)價格上升(此句話為重要結(jié)論)。
　　三、金融政策
　　房地產(chǎn)由于價值量大，其開發(fā)、投資、消費均與金融密切相關(guān)。因此，金融政策的變化對房地產(chǎn)價格有影響。影響房地產(chǎn)價格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)、購房貸款，上調(diào)或下調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，提高或降低最低購房首付款比例，提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)，延長或縮短最長購房貸款期限等等。例如，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的房地產(chǎn)供應量，從而會使房地產(chǎn)價格上升;采取諸如上調(diào)貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會減少房地產(chǎn)需求，從而會降低房地產(chǎn)價格(此句話為重要結(jié)論)。

　　四、特殊政策
　　國家鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展、實施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)老工業(yè)基地、促進中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟特區(qū)、設(shè)立開發(fā)區(qū), 相應實行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等等，往往會提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格。例如，深圳變?yōu)榻?jīng)濟特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中央決定開發(fā)開放上海浦東，重慶市升格為直轄市，都使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格有較大上漲。
　　五、相關(guān)規(guī)劃和計劃
　　政府的規(guī)劃和計劃是重要的公共政策。影響房地產(chǎn)價格的規(guī)劃和計劃很多,如國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃、年度建設(shè)用地計劃、住房建設(shè)規(guī)劃。特別是其中的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃，它們的編制、調(diào)整和修訂，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。
　　城市規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地和空間資源，協(xié)調(diào)城市各項用地和空間布局以及對城市各項建設(shè)活動的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個地區(qū)列為重點發(fā)展區(qū)域，則這個地區(qū)的房地產(chǎn)價格一般會上漲。
　　土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和 當?shù)刈匀�、�?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排。土地供應計劃指標是指在劃撥或出讓國有土地使用權(quán)時使用的指標。土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國有建設(shè)用地供應數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應狀況，從而對房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格有很大的影響。當房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量減少時，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格會上升，反之會下降。