房地產(chǎn)估價概述
　　第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識
　　一、房地產(chǎn)估價的含義
　　(一)、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同
　　估價的通俗含義是：估計經(jīng)濟(jì)物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論這種估計是對還是錯，也不論其結(jié)果是否令人信服。將這種意義上的估價，稱為非專業(yè)估價。
　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢，或者賣者提出的要價是否合理，或者自己應(yīng)當(dāng)出價多少購買合適，都可以自己估計，或者向親朋好友打聽一下價格。這種估價則屬于非專業(yè)估價。非專業(yè)估價，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對科學(xué)、準(zhǔn)確的估價結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價，不是任何人都能做到的。
　　對于房地產(chǎn)市場交易或者滿足其他目的估價，很顯然非專業(yè)估價是不能滿足要求的。作為一種提供專業(yè)意見、具有社會公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種專業(yè)估價活動的技術(shù)性很強(qiáng)，估價結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個人的切身利益，甚至對社會經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生重大影響，關(guān)系社會公共利益和人民財產(chǎn)安全。例如房地產(chǎn)抵押估價關(guān)系金融安全，城市房屋拆遷估價關(guān)系社會穩(wěn)定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專門知識和經(jīng)驗(yàn)、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來從事。 
　　概括起來，專業(yè)估價主要有以下5個特點(diǎn)：考試大房地產(chǎn)估價師
　　①由專業(yè)人員完成——專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗(yàn)、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來完成的;
　�、谑且环N專業(yè)意見——專業(yè)估價不是憑直覺、感性認(rèn)識得出的，而是采用科學(xué)的方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治�、測算和判斷得出的;
　�、劬哂猩鐣�公信力——專業(yè)估價的結(jié)果較為科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀，具有社會公信力;
　�、軐�(shí)行有償服務(wù)——專業(yè)估價要向委托人收取一定的服務(wù)費(fèi)用，是一種有償服務(wù);
　�、莩袚�(dān)法律責(zé)任——專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
　　特別提示：在閱讀教材時，詈檬墻�綖┠掉[氐隳諶莨檳沙梢幌盜械目繼狻?
　　例如：多項選擇題。
　　專業(yè)估價的特點(diǎn)主要有( ABCE )。
　　A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成 
　　B、是一種專業(yè)意見
　　C、具有社會公信力 
　　D、有償或者無償服務(wù)
　　E、承擔(dān)法律責(zé)任
　　例如：判斷題。
　　( 對 )非專業(yè)估價可以不承擔(dān)法律責(zé)任，而專業(yè)估價必須承擔(dān)法律責(zé)任。
　　( 錯 )專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員完成的。
　　(二)、房地產(chǎn)估價的概念
　　房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。為了保障這種分析、測算和判斷的科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測算和判斷的人員應(yīng)當(dāng)是專業(yè)人員的房地產(chǎn)估價師，而且要求在分析、測算和判斷時遵守公認(rèn)的原則，運(yùn)用科學(xué)的方法，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蜻M(jìn)行。考試大房地產(chǎn)估價師
　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價目的;特定房地產(chǎn)，稱為估價對象;特定時間，稱為估價時點(diǎn);公認(rèn)的原則，稱為估價原則;科學(xué)的方法，稱為估價方法;嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦�，稱為估價程序。因此，房地產(chǎn)估價完整的定義是：房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運(yùn)用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點(diǎn)的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。
　　歸納起來，房地產(chǎn)估價概念的要點(diǎn)如下：
　　(1)特定目的-估價目的;
　　(2)特定房地產(chǎn)-估價對象;
　　(3)特定時間-估價時點(diǎn);
　　(4)估價原則-確保具有社會公信力;
　　(5)估價方法-確保科學(xué)性;
　　(6)估價程序-確�？茖W(xué)和嚴(yán)謹(jǐn);
　　(7)特定的專業(yè)人員-房地產(chǎn)估價師。
　　(8)專業(yè)意見-最終是否采納，將取決于委托人。
　　例如：判斷題。
　　( 錯 )房地產(chǎn)估是根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運(yùn)用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點(diǎn)的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。考試大房地產(chǎn)估價師
　　上述定義中的“分析、測算和判斷”，可以用估計、估算、測量、計量、度量、推測、判定、評定等詞來替代、解釋或說明。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關(guān)于房地產(chǎn)估價的學(xué)問稱為房地產(chǎn)價值測量學(xué)(如香港稱房地產(chǎn)估價師稱為房地產(chǎn)測量師)或房地產(chǎn)價值計量學(xué)。但本教材認(rèn)為同時使用分析、測算和判斷來表達(dá)要全面且容易理解一些。
　　其中，“分析”主要是指對影響估價對象價值的各種因素進(jìn)行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會、國際等因素的分析，對房地產(chǎn)市場狀況及總體趨勢的分析;“測算”主要是指利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對估價對象價值進(jìn)行計算;“判斷”主要是指房地產(chǎn)估價師根據(jù)測算出的結(jié)果以及市場行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對估價對象價值進(jìn)行最終的判定�！胺治觥�、“測算”和“判斷”三種活動是相互聯(lián)系的，“分析”是“測算”的基礎(chǔ)，“測算”是“判斷”的基礎(chǔ)。

　　(三)、估價與評估的異同
　　房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價值評估，過去多稱為房地產(chǎn)價格評估，有時人們還把它稱為房地產(chǎn)評估。一般情況下，房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)評估可以交換使用，但嚴(yán)格地說，“估價”與“評估”的含義不完全相同。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　估價的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是專指對價值進(jìn)行評估。
　　評估的含義很寬泛，不只限于價值評估，也可以指查驗(yàn)?zāi)橙恕⒛澄锘蚰稠椆ぷ�、活動等以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等，例如教育評估、環(huán)境影響評價(對環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測和評估)、國防評估等。
　　與此相似，房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋使用功能評估、房屋完損等級評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估，等等。因此，盡管房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)建立在房屋工程質(zhì)量、房屋使用功能、房屋完損等級、房地產(chǎn)周圍環(huán)境等評估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)把以得出房地產(chǎn)價值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，稱為房地產(chǎn)價值評估或者簡稱房地產(chǎn)估價。
　　同理，以其他某個方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評估。只有當(dāng)評估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時，可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　例如，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、財務(wù)狀況、經(jīng)營管理狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的合法性、可行性等進(jìn)行的調(diào)查和評價，可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。
　　需要指出的是，區(qū)分估價與評估，并不意味著房地產(chǎn)估價師只能從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)價值評估以外的許多房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)估價師可以從事、也有能力從事、并且應(yīng)當(dāng)力爭從事的，特別是提供房地產(chǎn)市場調(diào)研報告、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價報告等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)。
　　例如：判斷題。
　　( 對 )房地產(chǎn)評估包括房地產(chǎn)估價。
　　(四)、國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂和定義 
　　國外、中國香港、臺灣地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂和定義比較簡單，請同志們自己閱讀，在此不再講述。
　　二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)
　　作為一名房地產(chǎn)估價師，為了更好地理解和把握房地產(chǎn)估價的內(nèi)涵，做好房地產(chǎn)估價工作，還應(yīng)對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有所認(rèn)識。歸納起來房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有下列5個方面。
　　(一)、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
　　我國在20世紀(jì)80年代，恢復(fù)房地產(chǎn)估價活動時，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價值內(nèi)涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要的爭論或者誤解，特別是當(dāng)時人們對于土地這種非人類勞動的產(chǎn)物，否認(rèn)它有價值或者對它是否有價值存在著很大的爭議，從而采用了“價格評估”的稱謂，而未采用“價值評估”的稱謂�，F(xiàn)在，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國際上通行的估價理論、理念相一致，便于對外交流與溝通，則強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值(Value)而不是價格(price)。
　　在估價理論上，價值為物的真實(shí)所值、價格的波動“中心”，是相對穩(wěn)定的;價格是價值的外在表現(xiàn)，是實(shí)際發(fā)生的、已完成的、能夠觀察到的事實(shí)，因人而異，時高時低�，F(xiàn)實(shí)中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常會出現(xiàn)“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　價值和價格的內(nèi)涵雖然在理論上有上述嚴(yán)格區(qū)別，但由于習(xí)慣等方面的原因，有時并不對它們作嚴(yán)格意義上的區(qū)分，是交換使用的。
　　例如：單項選擇題。
　　房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的 ( A )。
　　A、價值
　　B、使用價值
　　C、交換價格
　　D、市場價格
　　例如：多項選擇題。
　　有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列正確的描述是(ABCD)。
　　A、房地產(chǎn)價值更加科學(xué)、準(zhǔn)確;
　　B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實(shí)所值;
　　C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動;
　　D、現(xiàn)實(shí)中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況;
　　E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定。
　　(二)、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
　　房地產(chǎn)估價從表面上看似乎是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價，即房地產(chǎn)估價師認(rèn)為房地產(chǎn)值多少錢它就是多少錢。在現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二、價值量大等特性，不僅不存在大量相同的房地產(chǎn)交易，而且參與同一宗房地產(chǎn)交易者的數(shù)量通常很少，在許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產(chǎn)的成交價格容易受交易者的動機(jī)、偏好等個別情況的影響。
　　但從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在、不以個別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，是由市場力量決定，即是由眾多的市場參與者的價值判斷，而非個別人的價值判斷所形成的。因此，房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。考試大房地產(chǎn)估價師
　　換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)估價師只是運(yùn)用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”，更不是把自己主觀想象的某個“數(shù)值”強(qiáng)加給估價對象。盡管估價在表面上或形式上為人的一種主觀活動或行為，有時甚至帶有較濃重的主觀色彩。
　　房地產(chǎn)估價不同于房地產(chǎn)定價還在于：房地產(chǎn)估價是提出關(guān)于估價對象客觀合理價值的專業(yè)意見，為有關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。而定價往往是有關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如要價、出價或成交價等應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人自己決定。有關(guān)當(dāng)事人出于某種目的或需要，可以使其要價、出價或成交價等低于或高于客觀合理的價值。例如，政府擁有的一宗土地，正常市場價格為800元/m2，但是根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策(需要政府扶持或者調(diào)控的產(chǎn)業(yè))，為了扶持或鼓勵某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以600元/m2的優(yōu)惠價供給;或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可對這些產(chǎn)業(yè)實(shí)行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用說了�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　需要特別指出的是，估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷，而必須考慮估價對象的潛在目標(biāo)客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在目標(biāo)客戶群的思維進(jìn)行估價。

　　(三)、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證 
　　房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師以“房地產(chǎn)價格專家”的身份發(fā)表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點(diǎn)，即估價結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對估價對象在市場上可實(shí)現(xiàn)價格的保證。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價師和估價機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任。估價專業(yè)意見的作用按其性質(zhì)可以分為兩類：一類是咨詢性或參考性的;另一類是鑒證性或證據(jù)性的。為委托人自用而提供的估價(估價報告是供委托人自己使用)，通常屬于咨詢、參考性的;為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價(估價報告是給委托人以外的特定第三方、特別是給眾多的不特定的第三方使用)，通常屬于鑒證、證據(jù)性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價師和估價機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。其中，起鑒證、證據(jù)性作用的估價承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于起咨詢、參考性作用的估價承擔(dān)的法律責(zé)任。
　　例如：單項選擇題。
　　下列說法正確的是( D )。
　　A、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，估價師和估價機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任。
　　B、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任。
　　C、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，對于咨詢性或參考性估價專業(yè)意見，估價師和估價機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任，但對于鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機(jī)構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　D、對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見和鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。
　　不論是起著何種作用的估價，以及應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的大小如何，估價師和估價機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對待，勤勉盡責(zé)地去完成。
　　目前，已有一些法律、法規(guī)規(guī)定了包括房地產(chǎn)估價在內(nèi)的“資產(chǎn)評估”的法律責(zé)任，例如，《中華人民共和國刑法》(2005年2月28日修正文本)第229條第1款;《中華人民共和國公司法》(2005年10月27日中華人民共和國主席令第42號公布)第208條;《中華人民共和國證券法》(2005年10月27日中華人民共和國主席令第43號公布)第173條。
　　(四)、房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)
　　房地產(chǎn)估價是建立在房地產(chǎn)估價師對估價對象，及其所在的房地產(chǎn)子市場運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識，以及相關(guān)制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會等因素對估價對象價值影響的判斷基礎(chǔ)上的。從理論上講，合格的(或者說具有專業(yè)勝任能力的)房地產(chǎn)估價師會對估價對象及其所在的房地產(chǎn)子市場運(yùn)行規(guī)律有全面、正確的認(rèn)識，并可以準(zhǔn)確判斷相關(guān)制度、政策、經(jīng)濟(jì)、社會等因素對估價對象價值的影響。因此從理論上講，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)的評估價值應(yīng)相同，而且對于為交易提供價值參考依據(jù)的估價，評估價值的正確與否可以由事后的實(shí)際成交價格來驗(yàn)證。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　但在實(shí)際中，常常會出現(xiàn)不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象，在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)的評估價值不相同，也與實(shí)際成交價格有差異。這就產(chǎn)生了估價準(zhǔn)確性的問題。
　　實(shí)際上，估價總是處于信息不完全和不確定性下做出的，并且不同的房地產(chǎn)估價師擁有的估價對象價值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地產(chǎn)估價師也難以得出完全相同的估價結(jié)果，只會得出近似的估價結(jié)果，而且評估價值都會有一定的誤差，即：
　　評估價值=真實(shí)價值+誤差
　　(特別注意：下段話曾多次考到)
　　在英國和其他英聯(lián)邦國家，估價準(zhǔn)確性的問題經(jīng)常出現(xiàn)在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中。在專家證人(公認(rèn)的具有較高專業(yè)能力的估價師)的引導(dǎo)下，法官使用了“誤差范圍(margin of error)”的指標(biāo)。其概念是評估價值與估價對象的“真實(shí)價值(true value)”偏差的可接受范圍。如果評估價值超出了誤差范圍，即可認(rèn)為估價師有“專業(yè)疏忽(professional negligence)”。很多時候，法官使用的誤差范圍是10%，有時誤差范圍放寬到15%。對于難度很大的估價業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到20%。
　　例如：單項選擇題。
　　在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產(chǎn)估價誤差范圍是( B )%，有時誤差范圍放寬到15%。
　　A、5 
　　B、10 
　　C、15 
　　D、25
　　以誤差范圍來判斷估價的準(zhǔn)確性，在英國估價行業(yè)內(nèi)一直有很多爭議。首先，估價對象的真實(shí)價值很難確定。由于通常成交日期大大滯后于估價時點(diǎn)，法院一般不使用實(shí)際成交價格來判斷評估價值的誤差范圍，而依賴于專家證人來確定估價對象的“真實(shí)價值”。對專家證人的這種依賴，產(chǎn)生了專家證人是否在該案中公正地運(yùn)用了其較高專業(yè)能力的問題。因此，合理的誤差范圍是很難確定的。其次，估價行業(yè)是一個要對其服務(wù)的結(jié)果負(fù)責(zé)的行業(yè)。其他的專業(yè)行業(yè)，如醫(yī)師、律師，并不需要保證其服務(wù)的結(jié)果。
　　(特別注意：下段話曾多次考到)
　　目前，英國估價行業(yè)對判斷估價準(zhǔn)確性的意見，是考察估價師的估價過程而不是估價結(jié)果。例如，估價師是否遵守了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是否明確地告知委托人估價過程和估價結(jié)果的性質(zhì)和有限性。我們知道，估價結(jié)果受限于估價師現(xiàn)有的知識水平和范圍，以及數(shù)據(jù)的完整性和估價業(yè)務(wù)的時間要求。合格的估價師應(yīng)當(dāng)對其估價結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識，采用多個假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對估價結(jié)果的影響明確地告知委托人。事實(shí)上，不同的估價師采用不同的假設(shè)，是造成很多情況下對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)的評估價值不相同的重要原因。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　需要指出的是，一般之所以不直接使用實(shí)際成交價格來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，還因?yàn)楣纼r結(jié)果是假定在正常交易情況下所形成的價格，而實(shí)際成交時的交易情況并不一定正常，實(shí)際成交價格不一定是正常市場價格。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　為了防止不同的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)的評估價值出現(xiàn)較大偏差，促使評估價值更加客觀合理，相關(guān)估價國際組織、區(qū)域組織以及許多國家和地區(qū)的估價行業(yè)組織或者政府部門，制定了指導(dǎo)估價師從事估價業(yè)務(wù)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范的估價標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則、指南等。
　　例如，國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員會(International Valuation Standards Committee，簡稱IVSC)制定并努力推廣《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》(International Valuation Standards，IVS);
　　歐洲估價師協(xié)會聯(lián)合會(The European Group of Valuers’ Associations，簡稱TEGoVA)制定了《歐洲估價標(biāo)準(zhǔn)》(European Valuation Standards，EVS);
　　美國估價促進(jìn)會估價標(biāo)準(zhǔn)委員會(The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)制定了《專業(yè)估價操作統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)}(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP);
　　英國的皇家特許測量師學(xué)會(Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱RICS)制定了《評估和估價標(biāo)準(zhǔn)》(RICS Appraisal and Valuation Standards);

　　日本制定了《不動產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)》;
　　中國臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”制定了《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》;
　　香港測量師學(xué)會制定了《物業(yè)估值準(zhǔn)則》(The HKIS Valuation Standards on Properties);
　　中國內(nèi)地制定了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等。
　　(五)、房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)
　　正確的房地產(chǎn)價值分析、測算和判斷必須依靠科學(xué)的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些估價理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是地區(qū)性市場，各地的市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，其中許多因素對房地產(chǎn)價格的影響不易準(zhǔn)確把握和量化，從而房地產(chǎn)價值不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型就能夠計算出來的，數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)有時也需要依靠房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗(yàn)判斷。此外，不同的估價方法是從某一個角度或某一個方面建立起來的，或多或少有一些局限性，在估價實(shí)務(wù)中要求房地產(chǎn)估價師采用兩種以上估價方法進(jìn)行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調(diào)整及綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，以及如何對不同估價方法計算出的結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整，最終得出估價結(jié)果，這個過程是房地產(chǎn)估價師對行業(yè)規(guī)律的把握，對估價理論的掌握以及其實(shí)務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn)。最終的估價結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價師綜合判斷藝術(shù)水平的高低。因此，可以說房地產(chǎn)估價不僅是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。
　　雖然房地產(chǎn)估價也是一門藝術(shù)，但我們?nèi)詰?yīng)努力把握房地產(chǎn)價格影響因素，科學(xué)量化它們對房地產(chǎn)價格的影響，從而不斷地增加房地產(chǎn)估價的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分。
　　例如：多項選擇題。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　關(guān)于房地產(chǎn)估價的本質(zhì)，下列說法正確的是(BDE )。
　　A、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值;
　　B、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價;
　　C、房地產(chǎn)估價是提供價值意見也可以作價格保證;
　　D、房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi);
　　E、房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)。
　　三、房地產(chǎn)估價的必要性
　　(一)、專業(yè)估價存在的基本前提
　　一種職業(yè)乃至一個行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會對其有內(nèi)在需求的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)制要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認(rèn)識或了解一種職業(yè)、一個行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個行業(yè)對社會福利和社會進(jìn)步所帶來的貢獻(xiàn)，那么這種職業(yè)、這個行業(yè)就難以在現(xiàn)代競爭激烈的社會存在下去，更不用說隨著社會發(fā)展而不斷發(fā)展了。
　　雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價格，但并不一定都需要專業(yè)估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常就不需要專業(yè)估價。
　　例如，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》 (2004年11月25日法釋~2004516號)第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評估�！笨梢姡�一種資產(chǎn)只有同時具有“獨(dú)一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。其原因在于： 考試大房地產(chǎn)估價師
　　①一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通過簡單比較)便可得知，就不需要專業(yè)估價;例如，舊市場上的舊彩電、冰箱等物品。
　�、谝环N資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業(yè)人員估價的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)人員估價顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價。
　　例如：單項選擇題。
　　房地產(chǎn)需要專業(yè)估價是因?yàn)? A )。
　　A、房地產(chǎn)具有“獨(dú)一無二”且“價值量大”兩個特性;
　　B、房地產(chǎn)具有“獨(dú)一無二”的特性;
　　C、房地產(chǎn)具有“價值量大”的特性;
　　D、非專業(yè)人員無法對房地產(chǎn)估價。
　　例如：判斷題。
　　( 錯 )《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估。對于財產(chǎn)價值較高或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評估�！�
　　(二)、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價
　　真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二和價值量大的特性，房地產(chǎn)市場是不完全市場。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：
　�、偻�質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;
　�、谫I者和賣者的人數(shù)眾多;
　�、圪I者和賣者都有進(jìn)出市場的自由;
　�、苜I者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格;
　　⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;
　�、拶I者和賣者無串通共謀行為;
　　⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

　�、嗌唐房赊D(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。
　　一個市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌鐾ǔ１豢醋鹘�似于完全市場。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實(shí)物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。
　　例如：單項選擇題�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　一般下列不需要專業(yè)估價的主要有( D )
　　A、房地產(chǎn)、古董;
　　B、藝術(shù)品、礦產(chǎn);
　　C、企業(yè)整體資產(chǎn)、無形資產(chǎn);
　　D、通用低價值機(jī)器設(shè)備。
　　例如：多項選擇題。
　　房地產(chǎn)市場作為不完全市場是因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合(ABC)。
　　A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;
　　B、買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格;
　　C、商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動;
　　D、買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由;
　　E、買者和賣者的人數(shù)眾多。
　　由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當(dāng)價格，有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，在其判斷中要求有專門知識和經(jīng)驗(yàn)，所以需要房地產(chǎn)估價師提供市場信息，進(jìn)行“替代”市場的估價。房地產(chǎn)估價有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正�；�，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。
　　值得指出的是，在需要專業(yè)估價的不同類型的資產(chǎn)中，由于各自的特性不同，把握影響其價值的質(zhì)量因素、功能因素、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場狀況等所需的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)差異很大，它們的價值評估一般不是同一個估價人員甚至同一家估價機(jī)構(gòu)所能勝任的。考試大房地產(chǎn)估價師
　　(三)、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流
　　房地產(chǎn)估價不僅必要，而且是估價行業(yè)的主流。這是由下列3個方面決定的：
　　(1)需要專業(yè)估價的資產(chǎn)必須同時具有“獨(dú)一無二”和“價值量大”兩個特性。房地產(chǎn)顯然同時具有這兩個特性，許多其他資產(chǎn)不同時具有這兩個特性，因此許多資產(chǎn)并不需要專業(yè)估價。
　　(2)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會保有量和每年新增量都比較大。
　　(3)房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是在買賣的情況下需要估價，而房地產(chǎn)除了發(fā)生買賣交易行為外，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為，因此，不僅房地產(chǎn)買賣需要提供估價服務(wù)，房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動也需要估價提供相關(guān)服務(wù)。
　　此外，由于房地產(chǎn)估價師不僅要懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價格及其影響因素的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，了解房地產(chǎn)市場狀況。所以，房地產(chǎn)估價師還是“房地產(chǎn)價格專家”、“房地產(chǎn)市場分析專家”、“房地產(chǎn)投資顧問”，人們通常還會要求房地產(chǎn)估價師承擔(dān)房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。這就使得房地產(chǎn)估價行業(yè)具有更大、更廣的發(fā)展空間。考試大房地產(chǎn)估價師
　　例如：多項選擇題。
　　1、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流是因?yàn)? ABC )。
　　A、房地產(chǎn)同時具有“獨(dú)一無二”和“價值量大”兩個特性;
　　B、房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少;
　　C、房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少;
　　D、房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)都較多;
　　E、房地產(chǎn)市場為不完全市場，需要進(jìn)行“替代”市場的估價。
　　2、除房地產(chǎn)交易需要估價之外，還需要估價的情況有(ABCDE)。
　　A、房地產(chǎn)租賃;
　　B、房地產(chǎn)抵押;
　　C、房地產(chǎn)征收、征用;
　　D、房地產(chǎn)課稅;
　　E、房地產(chǎn)分割、損害賠償、保險等。

　　課后練習(xí)題
　　一、單項選擇題
　　1、有關(guān)非專業(yè)估價，下列說法正確的是( )。
　　A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成 
　　B、是一種專業(yè)意見
　　C、具有社會公信力 
　　D、不用承擔(dān)法律責(zé)任
　　2、有關(guān)專業(yè)估價下列說法不正確的是 ( )。
　　A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成 
　　B、任何人都可以做出
　　C、具有社會公信力 
　　D、是一種專業(yè)意見
　　3、房地產(chǎn)估價專指 ( )。
　　A、房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估 
　　B、房屋工程質(zhì)量評估
　　C、房屋使用功能評估 
　　D、房屋完損等級評估
　　4、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的 ( )。
　　A、價值 
　　B、使用價值 
　　C、交易價格 
　　D、市場價格
　　5、房地產(chǎn)估價中，下列對“兩類專業(yè)意見”描述正確的是( )。
　　A、咨詢性或證據(jù)性的
　　B、鑒證性或參考性的
　　C、鑒證性或證據(jù)性的

         D、兩種專業(yè)意見所承擔(dān)的法律責(zé)任完全相同
　　6、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產(chǎn)估價誤差范圍是10%，有時誤差范圍放寬到( )%。
　　A、5 
　　B、10 
　　C、15 
　　D、25
　　二、多項選擇題
　　1、專業(yè)估價的特點(diǎn)為( )。
　　A、由專業(yè)人員完成
　　B、是一種專業(yè)意見
　　C、具有社會公信力
　　D、具有社會公信力
　　E、承擔(dān)法律責(zé)任
　　2、房地產(chǎn)評估包含( )。
　　A、房地產(chǎn)價值評估;
　　B、房屋工程質(zhì)量評估、房屋使用功能評估
　　C、房屋完損等級評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估
　　D、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估
　　E、房地產(chǎn)制度政策評估
　　3、房地產(chǎn)估價中的“分析”包括對( )的分析。
　　A、估價對象本身
　　B、人口、制度政策
　　C、經(jīng)濟(jì)、社會
　　D、國際因素

        E、僅僅對估價對象本身
　　4、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格正確的描述是( )。
　　A、房地產(chǎn)價值更加科學(xué)、準(zhǔn)確
　　B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實(shí)所值
　　C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動
　　D、現(xiàn)實(shí)中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況
　　E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定
　　5、下列 “完全市場”必須同時具備的條件正確的是( )。
　　A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買
　　B、買者和賣者的人有限
　　C、買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由
　　D、買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格
　　E、銷售者要求總效用最大化，消費(fèi)者要求總利潤最大化

　　三、判斷題
　　1、( )非專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任，而專業(yè)估價不必須承擔(dān)法律責(zé)任。
　　2、( )專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員完成的。
　　3、( )具有專門知識和經(jīng)驗(yàn)、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來從事。
　　4、( )專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
　　5、( )房地產(chǎn)需要專業(yè)估價是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有“獨(dú)一無二”的特性。
　　參考答案
　　一、單項選擇題
　　1、D 2、B 3、A 4、A 5、C 6、C
　　二、多項選擇題
　　1、ABCDE 2、ABCDE 3、ABCD 4、ABCD 5、ACD
　　三、判斷題
　　1、錯 2、錯 3、對 4、對 5、錯