第九章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資
　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)密不可分，主要包括：土地儲(chǔ)備借款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款。房地產(chǎn)資本市場(chǎng)由：私人權(quán)益融資、私人債務(wù)融資、公開(kāi)權(quán)益融資和公開(kāi)債務(wù)融資四個(gè)部分組成。
　　房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金等類型，以后四種企業(yè)為主。股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金可以在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票融通權(quán)益資金、融資能力較強(qiáng)。房地產(chǎn)權(quán)益資金主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)基本不參與房地產(chǎn)權(quán)益投資。
　　由于施工企業(yè)墊款和商品房預(yù)售現(xiàn)象十分普遍，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率極高。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的債務(wù)融資，主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備借款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款又分為土地購(gòu)置貸款、土地開(kāi)發(fā)貸款和建設(shè)貸款三種類型。土地購(gòu)置貸款金額通常不超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的50-60%，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地金貸款。土地開(kāi)發(fā)貸款通常對(duì)房地產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)。建設(shè)貸款被用于償還土地購(gòu)置貸款和土地開(kāi)發(fā)貸款和支付與工程有關(guān)的材料成本費(fèi)用。貸款人還必須用于確保施工單位的工程款已經(jīng)按期支付。建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源通常是銷售收入或長(zhǎng)期抵押貸款。土地儲(chǔ)備貸款對(duì)象是縣級(jí)人民政府指定遙遙相對(duì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和對(duì)一級(jí)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的企業(yè)。土地儲(chǔ)備借款的主要還款來(lái)源是土地出讓收入。
　　2、個(gè)人住房抵押貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款(公積金)兩種。對(duì)于利率采用的可調(diào)利率方式，在法定利率調(diào)整時(shí)，于下年初開(kāi)始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息。還本付息方式有：按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清等方式。個(gè)人住房抵押貸款額度為住房?jī)r(jià)值的80%，貸款期限不超過(guò)30年，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)一方面來(lái)自申請(qǐng)購(gòu)房的購(gòu)房者另一方面來(lái)自開(kāi)發(fā)商。
　　商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是房地產(chǎn)凈經(jīng)營(yíng)收入，貸款價(jià)值比率不超過(guò)60%，貸款期限不超過(guò)10年，且僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。
　　在建工程抵押貸款將項(xiàng)目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，通常的做法是：一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權(quán)抵押登記，按工程形象進(jìn)度和約定的貸款價(jià)值比率分次發(fā)放貸款。銀行要對(duì)承包合同的預(yù)算造價(jià)進(jìn)行審查，以確定其抵押價(jià)值和貸款價(jià)值比率。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押，且該土地使用權(quán)必須是有償獲得的，并領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)證。已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售，先由銀行出具允許預(yù)售的文件給房地產(chǎn)管理部門(mén)，并辦理他項(xiàng)權(quán)利變更手續(xù)，同時(shí)也辦理商品房預(yù)售登記。對(duì)已辦理抵押的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售收入，由銀行代收、專戶專儲(chǔ)，在還貸期內(nèi)由銀行進(jìn)行監(jiān)管，保證還貸資金，降低風(fēng)險(xiǎn)。
　　金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的要求：合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)，合理確定抵押率，處置抵押物的渠道暢通。
　　3、抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)一些一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放的抵押貸款，將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場(chǎng)上交易這些證券。抵押貸款支持證券，主要有四種：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券、抵押貸款擔(dān)保債券。抵押貸款傳遞證券是將證券出售給證券投資者，而支持債券和直付債券中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。抵押貸款組合和債券同時(shí)出現(xiàn)在發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表中。
　　房地產(chǎn)投資信托基金是信托公司與投資人簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資。作為購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金，投資領(lǐng)域廣泛，涉及房地產(chǎn)物業(yè)的各個(gè)類型。房地產(chǎn)投資信托基金的資金來(lái)源有發(fā)行股票和從金融市場(chǎng)融資，它通常聘用專業(yè)顧問(wèn)公司和經(jīng)理人員負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)和投資運(yùn)作。
　　房地產(chǎn)投資信托基金的類型有權(quán)益型、抵押型、混合型。權(quán)益型有收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，收入主要是房地產(chǎn)出租收入，抵押型主要是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)置業(yè)投資提供貸款或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券業(yè)務(wù)，主要收入是抵押貸款的利息收入。
　　房地產(chǎn)投資信托基金的特征：流動(dòng)性好;市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定;高現(xiàn)金回報(bào);有效分散投資風(fēng)險(xiǎn);抵御通貨膨脹。
　　4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)有：政策風(fēng)險(xiǎn);市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);完工風(fēng)險(xiǎn);抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn);貸款保證風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理：取得四證;自有資金30%;項(xiàng)目的合法性和可行性;成立滿3年且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多;對(duì)貸款的資金進(jìn)行監(jiān)控;對(duì)房地產(chǎn)的銷售款進(jìn)行著監(jiān)控;密切關(guān)注房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況。
　　土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)有：土地儲(chǔ)備中心自有資金嚴(yán)重不足;土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來(lái)源的時(shí)間與貸款期限不匹配;土地儲(chǔ)備中心貸款抵押中的法律問(wèn)題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理：對(duì)資本金沒(méi)有到位或資本金不足，經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人審慎發(fā)放貸款;貸款額度不超過(guò)收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限不超過(guò)2年;對(duì)土地整體情況進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析;實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況。
　　個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)：操作風(fēng)險(xiǎn);信用風(fēng)險(xiǎn);市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn);管理風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、抵押物保管不善、貸后管理工作薄弱;法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理：遵照個(gè)人住房貸款的相關(guān)政策規(guī)定，抵押物的價(jià)值以買(mǎi)賣(mài)交易的成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的較低者為準(zhǔn);詳細(xì)審查貸款人的相關(guān)信息;判斷借款人的合理收入及未來(lái)行業(yè)發(fā)展前景;考核借款人還款能力，月房產(chǎn)支出與收入控制在50%以下，月所有債務(wù)與收入比控制在55%以下，房產(chǎn)支出有借款還款額和物業(yè)管理費(fèi)，所有債務(wù)還包括其他債務(wù)償還額;發(fā)放貸款前對(duì)新建房進(jìn)行整體性估價(jià)。
　　房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)管理：提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平;提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平;吸引機(jī)構(gòu)投資者參與，可以通過(guò)促進(jìn)股票價(jià)格形成、提高管理決策的質(zhì)量、提高社會(huì)知名度和認(rèn)可程度、提高股票的績(jī)效減少反常的波動(dòng)、提高市場(chǎng)的透明度和效率;制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略;建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍。
　　5、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資主要是解決資金投入的集中性和來(lái)源分散性矛盾、資金投入量和每筆收入來(lái)源小的矛盾、投資回收期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的矛盾。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個(gè)方面。房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)是在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系、都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。金融機(jī)構(gòu)貸出資金的原則是流動(dòng)性、安全性和盈利性原則。
　　項(xiàng)目融資主體的形式有：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資。對(duì)于既有項(xiàng)目法人融資中的擬建項(xiàng)目一般在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)，從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力。對(duì)于新設(shè)項(xiàng)目法人融資中新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)是從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力。