第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法
　　1、生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本，也稱為完全成本。影響產(chǎn)品成本高低的因素有：生產(chǎn)技術(shù)方案、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)組織方式、技術(shù)水平管理水平、物資供應(yīng)與銷售產(chǎn)品條件、不同的自然環(huán)境等都會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品成本不同。
　　財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，數(shù)據(jù)是唯一的。投資分析中成本是對(duì)未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算，不同的方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)，同時(shí)還會(huì)有一些財(cái)務(wù)中沒有的成本，如機(jī)會(huì)成本、沉沒成本和不可預(yù)見費(fèi)用。
　　2、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資中的成本有開發(fā)建設(shè)成本、出租成本、經(jīng)營成本，對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資中的成本有購買成本、出租成本、經(jīng)營成本。
　　開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金，開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資有：土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。
　　開發(fā)產(chǎn)品成本類似企業(yè)中的產(chǎn)成品，經(jīng)營成本類似企業(yè)中產(chǎn)品銷售成本，主要有：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。期間費(fèi)用是指經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用：
　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；
　　②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期間的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期間的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營費(fèi)用；
　�、鄯康禺a(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營費(fèi)用。
　　3、經(jīng)營收入包括銷售收入、出租收入和自營收入。
　　自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。
　　經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅
　　經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入
　　銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入
　　出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。
　　利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅
　　4、對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加方面。租金通常表現(xiàn)在月租金收入、而增值和股權(quán)增加則在處置物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)。置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益等指標(biāo)來衡量。
　　房地產(chǎn)投資收益包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。投資回收是指投資者對(duì)其投資資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則表現(xiàn)為投資所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本回收，而投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。
　　5、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，靜態(tài)指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。動(dòng)態(tài)指標(biāo)適用于詳細(xì)可行性研究階段和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目。
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)有：成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、靜態(tài)回收期。
　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的靜態(tài)指標(biāo)有： 投資報(bào)酬率、現(xiàn)金報(bào)酬率、 靜態(tài)回收期。
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資的動(dòng)態(tài)指標(biāo)有：內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)回收期。
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標(biāo)：借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率。
　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)：借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)速動(dòng)比率。
　　通貨膨脹是總體價(jià)格水平上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購買力下降。房地產(chǎn)的增值往往是需求超過供給從而導(dǎo)致價(jià)值上升造成的。通貨膨脹會(huì)使折現(xiàn)率提高，而增值不影響折現(xiàn)率。
　　6、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將計(jì)算期各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。
　　開發(fā)投資出售的，計(jì)算期為項(xiàng)目開發(fā)期和銷售期之和，項(xiàng)目開發(fā)期包括準(zhǔn)備期和建造期，銷售期從正式銷售(含預(yù)售)開始到銷售完畢的時(shí)間周期。開發(fā)投資出租或自營的，計(jì)算期為開發(fā)期和經(jīng)營期之和，經(jīng)營期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營或自營的時(shí)間周期，取土地使用剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命中較短的年限為最大值，為計(jì)算方便也可取10-20年。置業(yè)投資的計(jì)算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和，經(jīng)營準(zhǔn)備期從獲取物業(yè)所有權(quán)開始到出租經(jīng)營或自營活動(dòng)正式開始截止。
　　基準(zhǔn)收益率是投資要求最低投資報(bào)酬率，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
　　內(nèi)部收益率是使計(jì)算期各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目，內(nèi)部收益率有唯一的實(shí)數(shù)解。對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目則會(huì)有多個(gè)實(shí)數(shù)解。(1+表面收益率)=(1+實(shí)際收益率)(1+通貨膨脹率)。
　　動(dòng)態(tài)回收期一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完后結(jié)后用于出租經(jīng)營或自營房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可用來評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。
　　7、成本利潤率是指開發(fā)利潤(項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-項(xiàng)目總開發(fā)成本)占項(xiàng)目總開發(fā)成本的比率。
　　成本利潤率=(項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-項(xiàng)目總開發(fā)成本)/項(xiàng)目總開發(fā)成本X100%
　　項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值，如果是用于銷售，等于總銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后的凈銷售收入，如果是用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期間內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入和現(xiàn)值累計(jì)之和。
　　項(xiàng)目總開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)(不是銷售稅費(fèi))、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。
　　目標(biāo)利潤率水平的高低與項(xiàng)目所在地區(qū)的市場競爭狀況、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期長度、開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型以及貸款利率水平有關(guān)。對(duì)于開發(fā)期2年的大約為35-45%。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率不是年利潤率。
　　注意在計(jì)算利息時(shí)是用實(shí)際利率來計(jì)算的。實(shí)際利率=(1+名義利率/次數(shù))次數(shù)-1
　　項(xiàng)目建成后用于出租時(shí)，由于經(jīng)營期限長，計(jì)算開發(fā)成本利潤率是沒有實(shí)際意義的，此時(shí)可以通過計(jì)算項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)來進(jìn)行評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)可行性。
　　對(duì)于成本利潤率計(jì)算由于沒有考慮資金流入與流出的時(shí)間分布所以用現(xiàn)金流評(píng)估法修正�，F(xiàn)金流法對(duì)于居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目、商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目、工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、新區(qū)開發(fā)和舊城改造等所需時(shí)間長、資金需求量大而且來源于各種渠道，現(xiàn)金流量收支情況復(fù)雜更需要。
　　8、①投資利潤率分為開發(fā)投資的投資利潤率和置業(yè)投資的投資利潤率。
　　開發(fā)投資的投資利潤率指開發(fā)利潤占項(xiàng)目總投資的比率。項(xiàng)目總投資與項(xiàng)目總開發(fā)成本的差異是不含財(cái)務(wù)費(fèi)用，所以與成本利潤率中分母不同之處在于此。
　　置業(yè)投資的投資利潤率是指正常經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。對(duì)各年利潤變化幅度較大的用年平均利潤總額來算。
　　利潤總額=經(jīng)營收入(含銷售、出租、自營)-經(jīng)營成本-運(yùn)營費(fèi)用-銷售稅金。
　　項(xiàng)目總投資=項(xiàng)目總開發(fā)成本+經(jīng)營資金
　�、谫Y本金利潤率是指的置業(yè)投資資本金利潤率，與投資利潤率不同在于分母為資本金。
　　③資本金凈利潤率是置業(yè)投資年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比率。
　�、莒o態(tài)回收期是指不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益接觸抵償全部投資所需的時(shí)間。
　�、莠F(xiàn)金回報(bào)率是指在置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率，有稅后現(xiàn)金回報(bào)率和稅前現(xiàn)金回報(bào)率兩種。現(xiàn)金是指凈現(xiàn)金流量，要用凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量來計(jì)算
　�、尥顿Y回報(bào)率是指在置業(yè)投資中每年獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。投資回報(bào)率收益包括了稅后現(xiàn)金流量和還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益中。
　　9、清償能力指標(biāo)有：
　�、倮���，一次還本付息照付、等額還本付息照付、等額還本付息、一次性償還、氣球法。
　　②貸款償還期，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期，只有在開發(fā)后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項(xiàng)目要計(jì)算借款償還期。還款資金可以是用于還款的利潤、折舊、攤銷和其他還款資金。注意資本金支付的建設(shè)期的利息不能計(jì)算在內(nèi)。
　　③利息備付率，用支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率，稅息前利潤是利潤總額與計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用之和，當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用是當(dāng)期計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息，對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)應(yīng)該大于2。
　　④償債備付率，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息的資金比率。用于還本付息的資金包括可用于還款的折舊和攤銷、在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤等，當(dāng)期應(yīng)還本付息的金額包括應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)應(yīng)該大于1.2。
　　⑤資產(chǎn)負(fù)債率。
　　⑥流動(dòng)比率。
　�、咚賱�(dòng)比率。